寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

可預期的等待，強過不做決定的觀望。

~ 海砂屋改建基於「風險意識」及改建獲得「容積獎勵」享有「權利價值」。

  一檔基金行銷的廣告詞 :「~ 本基金內含相當比重資金，投入於非投資等級之高風險債劵。」另外提到；有關經濟走勢預測，不必然代表基金之績效，基金投資之風險，請詳閱基金公開說明書。

  有錢擺在銀行帳戶，不耐煩於低利率回報，在VIP Room裡，理專開口推薦，說；重點在長期持有這檔「基金」，有機會獲得投資報酬，高於銀行利率，不必羨慕人家「一枚大一寸」。但3、5年後，誰也不敢保證「獲利」。通常輕微「通貨膨脹」比發生「通貨緊縮」好，猶如溫水煮青蛙，只要水不滾燙，比浸冷水強。但「購買力」肯定縮水，只是你感覺到不對勁時存摺餘值，卻像消風的氣球，有些乾扁，飛不起來，壓不破，不缺角，只是用處少了!。

  這裡要談的是；大樓住戶參與改建的「換算機制」，在自辦都更「權利價值」；必須評斷，改建前、改建後的權利價值，權值交換，一概以「權利價值」論斷，不同的估價師，採用的參數可能略有差異，換算的基礎大同小異，差異應該有限。

關鍵在於「權利價值」的理解，預估售價太保守，影響到回收價值，「盲點」在於3、5年改建完成的「房地產價」位高、低，除了經驗值，還得回歸「現實」。套入「買基金」的說法；有關「經濟走勢」預測，不必然代表「估價師」之遠見，住戶參與「權利變換」價值，請詳閱「鑑定報告書」。「估價師」不負責虧損、不參與盈虧，也不表示「權利變換」改建成果，絕無風險。

  原始住戶最貼切的感受；30年前大樓完工點交，每坪成交價不會超過$5萬元，陸續換手持有價格，因列管「海砂屋」影響，每坪最高，也不會超過$45萬。幾年前，大樓緊鄰美國學校遷校到中山北路去，一大片空地在「阿扁」當市長時，曾經規劃為「政院合署辦公廳」，預估有好幾千人進駐辦公，繁榮可期，因內政部審查未通過而作罷，畢竟執政黨由不同掛當家，有志難伸。淡水鐵路營運不佳，改成捷運開通後，從芝山站去市區方便。士林電機工廠圍牆拆除，出現小公園、辦公大樓、百貨公司，生活機能大有進步。原有美國學校校地，延伸福國路跨「磺溪」新橋、直通承德路，劃分大片土地，融入歐洲學校、高等行政法院、法官學院及文化部、傳統藝術中心，形成地貌、景觀不可同日而言。說到「房價」；文林路越過「石牌橋」(跨磺溪)變成文林北路，屬於北投行政區，一邊低矮房、鐵皮屋、空地是179公頃的「北投士林科技園區」重劃區。據查最近市府公告標售「重劃後土地」每坪標價約$95萬，沿著文林北路幾棟新建大樓預售、成屋，據查「成交價」都不曾低於$60萬/坪，大樓改建的「指標價格」，應該不會低於此一「價位」吧!?

  重提大樓陳年舊事，對照現今社區附近「生活機能」差異大。「土地增值」來自於政府公共建設投入，建商推動新建大樓，源於土地增值、地段成熟，房價提升，有利可圖。「房子」是有使用年限的「物產」，「房屋價值」ㄍ隨著年限「折舊」。「自辦都更」的「權利價值」，絕大部分都來自於「土地價值」，「海砂屋」的房子，房屋價值更「不值錢」。

  既然大樓有機會「改建」，有「海砂屋及都更容積獎勵」措施增加「權利價值」，參考鄰近大樓售價穩定，預期由「更新會」招集住戶「自地自建」擔任「實施者」，邀請有經驗專業團隊協助推動更新，避免走冤枉路。讓我們來改變形式，在自己本分內，改變氛圍，影響別人，創造一個可以預期的等待，總比不做決定強。