寶殿大樓A區潭美颱風受損

如何解決整合[社區改建]之初階段資金不足?

~本於人助自助,以[更新會]銀行公益信託,解決疑慮,有帶動觀望住戶的意義。

    老舊大樓社區戶數多達200戶以上,[管委會]組織管理一旦鬆散,往往遭遇[管理費]入不符出或不擔當職責,權充、爛好人,違紀放順水人情、催繳管理費不力,一再開惡例。日積月累,造成劣幣驅逐良幣惡質風氣,形成少數住戶,敢於皮皮出入社區,無視於多數善良住戶的眼光。住戶只掃門前雪,光在背後抱不平、埋怨,又不願投入社區管理事務;面對社區改建,有一天總得進行社區[行政管理費]的結算工作,[管委會]要如何公平處理 ?

    社區依[公寓大廈管理條例]制定章程,以四分之三以上住戶出席,經三分之二以上住戶多數決議,照章~由全體住戶推選、組織成立[管理委員會],並向當地市政府核備,有關[行政管理費]存入銀行得免計利息所得稅。

針對住戶欠繳[管理費]處理原則,則以[管委會]名義,依[住戶規章及公寓大廈管理條例]規定;先以[存證信函]催繳,住戶仍無補繳回應。經檢具積欠[管理費憑證],得向[區公所調解委員會]申請調解,住戶依然不服調解。視積欠[管理費]金額大、小,具狀遞交[地方簡易法庭或地方法院]起訴、判決,根據[判決書]得申請扣押住戶薪資、存款、住家產權等。

    老舊社區處理[公共事務];一旦調升[管理費]受阻,住戶循例[積欠管理費]戶數一再增加,[管委會]卻疏於溝通、催繳,惡性循環的結果。社區常態[儲備經費]日漸不足,[管委會]推動行政管理、維護社區公共設施之儲水、消防、電梯、發電機等,勢將難於支應,老舊[公共設施]無法汰舊換新,維護有極限,住戶使用公共設施品質、衛生、環境功能下降,社區[公共安全]必然遭到挑戰。

    社區成立[更新會]推動大樓改建事務;能找[都更規劃團隊]代墊初期整合經費,是個權宜之計,反正羊毛出在羊身上,一個蘿菠、一個坑,將來還是得按[權值比例],由全體住戶攤還。

    如果[更新會]能合法組織、成立,在組織章程內,不妨討論:納入會員繳費機制,配套於大樓更新所需經費預算;推定每戶應交[會費金額],根據[信託法]接洽銀行,以[公益信託]方式存入[更新會、會員會費],訂約[專款專用],一併向政府主管單位申請都更補助款,統籌、揖注[更新會]行政事務經費,應足堪支應。

   預估能成立更新會會員人數須達80%以上戶數及產權比例,以200戶的80%比例,按齊頭式、每戶收取$20,000(舉例){(200*80%)*$20,000=$3,200,000},政府補助經費最高$5,600,000元,預估初期經費可達$8,800,000[儲備金]

    [更新會]每一會員舉例;假設繳$20,000[會費],本於自助人助,及至[更新會]解散,該[信託資金]仍須辦理結算。將來從[都更共同負擔表]結餘項目,一一列帳退還[會員][會員]不至於吃虧,同時具有帶動觀望住戶參與[社區更新]積極意義。

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