寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

一年又一年，家的模樣依舊難解，最怕無預警地震來襲。

~「海砂屋」面對整合改建，也不容許存有民粹心態。

   報載:台開董事長:邱復生有意接洽大巨蛋工程，緣於民意導向、市政團隊質疑、原有合約基礎難了。參與理念；我們或許需要一個「巨蛋」，牽扯的是「公共利益」。

   邱復生認為，經濟，是台灣未來唯一的出路！而現今造成國內經濟艱困的根本原因，就出在台灣社會過於民粹。台灣在政治解嚴後，民主解放，政治人物為選票、討好選民，政黨把民主無上綱的解讀，無論在財經、環保、社會福利等政策的制定及執行，不斷加碼，一切以「民粹」為依歸！

   99年7月1日「寶殿大廈」經市府公告列管為:「需補強得拆除海砂屋」。掐指一算104年6月30日列管屆滿5年。據查案「台北市海砂屋自治條例」；依列管期限內得以按「原容積或大樓現有面積」，給予重建容積獎勵30%。另於建物拆除後，針對每戶給付拆遷補助$20萬元。並規定屆滿列管期限，則逐年扣減5%獎勵值，最低降至10%為止。如今「寶殿大樓」適用「容積獎勵值」僅剩25%，牽涉到「全體住戶」綑綁在一齊的「個人權益」。

   市政府訂出政策指標，祭出「紅蘿蔔與棍子」。推估大樓加總整合年限，在列管第9年之後僅剩10%容積獎勵值，住戶一旦敬酒不吃、吃罰酒的結果~改建必然得「貼錢」。相對誘因，其實代表著「公權力」賦予的重建價值 ~ 含金量。專有名詞 :「容積獎勵」，市井小民終歸難懂、猜疑。通俗的理解；就是允許蓋比較多的「建物面積」，用意在於「補貼」居民，因改建必須承擔的規劃、設計、行政管理及營建成本等，以「公權力」鼓勵改建。經分配全體住戶居住面積後，多餘的建物面積，拿去賣變現、清償營建借款等，減輕住戶營建成本。搬遷，是居民必經之惡，改建成功，對居民而言；達到「舊房」換「新房」改善居家環境目標之外，實質尚且享有「全新建案」的增值利益。

   且用「量化數據」來說明，現階段住戶參與改建的「優勢」條件。如一再遲疑、延宕整合核備改建時程，最終改建不成，政府政策恐難有反轉餘地，畢竟制定公共事務有一貫性原則。從居民自我管理角度而言；積極爭取「容積獎勵值」期限利益，尚屬於可預測的風險範疇，除非是「自暴自棄」。

    假設大樓現有的房價:每坪預估以$35萬求售(據查現況，仍恐難於脫手)。

    評比，以建物面積 : 35坪為衡量基準 :

    (不考慮稅賦) : 則 $35萬 *35坪 = $1,225萬元 ~ 預估目前售屋收益

    假設「更新會」近期整合成功，預定於106年6月30日前完成「海砂屋」

改建核備；五年後預售屋房價$65萬/坪(保守推估售價)。

     則 : 預估35坪建物，改建後含公設，僅能換回80%建物面積

          35坪 * 80% = 28坪  (車位產權，視需求得自行購買)

          $65萬 * 28坪 = $1,820萬元 ~ 預估於「建築執照」獲准，預售價值

   評比；住戶以現有35坪「海砂屋建物」更新得以換回28坪「新房」，須歷經

搬遷、隱忍3~5年後預估收益 :

          $1,820萬 減 $1,225萬 = $595萬元 ~ 參與改建成功、預估名目收益

結論 :

1. 收益，受制於逐年容積率遞減而「減損」，住戶得自覺參予改建整合，盡早完成重建核備。
2. 大樓周圍環境更趨成熟，有利於改建後時價穩定。早期美國學校用地搬遷中山北路六段，學校基地；納入歐洲學校、高等行政法院、法官學院、傳統藝術中心建物及福國路延伸陸橋，跨磺溪至承德路，地貌景觀變動大。大樓現址，離捷運站、百貨公司、賣場近，生活機能齊全，將來預售價支撐度夠，穩健引進有品牌建商承建，預售價肯定會高於$65萬/坪。
3. 以上整合概念，係指100%住戶同意簽屬改建、搬遷及拆除成功的改建觀點。