061

老屋大餅真好吃?

作者on.cc東網

作者on.cc東網 | 職場精力湯 – 2016年12月28日 上午11:53

作者:on.cc東網-徐佳馨 (房產評論家)

為加速老舊危險建物更新,行政立法政策協調會報預計在周四通過內政部擬訂的「都市危險及老舊建築物重建獎助條例」草案,專法提供租稅減免、建蔽率及容積獎勵等優惠措施,並擴大適用範圍。
 

在這份草案中,透過對屋齡30年以上有安全疑慮的建物提供容積獎勵,重建物的容積獎勵可達1.3倍,等於三成公設由政府買單,若改建計劃在條例施行後3年內提出,還可額外得到法定10%容積獎勵,最高可得到1.4倍的容積獎勵,並放寬10%建蔽率。此外,之前讓人詬病的都更後房屋稅暴增問題,財政部也加碼提出,只要是新法施行5年內核准的重建計劃,可享地價稅、房屋稅減半徵收2年,若2年內未移轉者,租稅優惠可延長至房屋脫手為止。

「都市更新」一直是蔡政府施政重點,根據統計,目前30年以上住宅約有8.6萬棟,40%可能不符合耐震標準的經驗估計,大約有3.4萬棟有潛在危險,無須全部,只要有半數左右願意參與,帶動產業上下游的力道,甚至拉升GDP,其威力不言可喻。

也因此,蔡政府對此著墨甚深,上下動起來炮製都更大餅,但實際上真的那麼好吃嗎?好像也沒有那麼容易。

首先,政府不涉入權利分配,可由屋主自行協議或是透過建商協助整合,行政審查也盡量壓縮在兩個月內,但大前提是「重建計劃須經全體住戶百分百同意」。在這前提下,後面其實說什麼都是白搭,後端獎勵從來不該是都更成敗與否的關鍵,而是在前端意見整合,如須全體住戶百分之百整合才適用,不過就是新瓶舊酒,「為了幾戶,卡死全部」的問題沒有解決。

其次,房屋稅和地價稅雖然有優惠,可是土地增值稅與契稅這種一次性,但可能高到足以嚇破屋主膽的稅費,能否比照都更優惠減徵百分之四十,在草案中好像並未納入,如果日後兩大移轉稅無法比照,經濟狀況不佳的參與者極有可能陷入「賣房繳稅」的窘境。

確實,都更範圍越大,談整合難度越高,這或許也是為什麼現在推出的藥方都是「從小著手」,這作法或許有機會可以讓一些共識較高、所有權人單純的老公寓及老透天能舊換新,但卻可能因此卡住區域更大格局規劃的機會。在更新零碎化的結果下目前台灣都市景觀缺乏整體規劃的問題仍在,更遑論導入防災等現代都市概念了。

關於都更的這塊餅,製餅師傅看起來蠻有誠意,但能吞得下,又不會消化不良,絕對是個人造化。

 

arrow
arrow

    寶殿大廈社區觀測 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()