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都更「整合過程」；如視同買、賣關係，或許有利於協調整合 !

    日本江戶末期的農業家二宮尊德說過 :「所有買賣的設計，都是為了買、賣雙方高興；如果只有賣者高興、買者不高興，並非買賣之道。」

    且不去討論「都更條例」立法制定過程與目的，「都更」是「社會科學」又涉及「國民生計」利益糾葛，「修法」是經驗法則。曾幾何時，滿街土地開發商街頭巷尾逢人就談「都更美景」，內行看門道，外行看熱鬧，住戶收到「建商」通知「都更劃定」，問到「改建」有資產增值機會，沒有人持反對意見。

    一旦反問 :「牛肉在哪裡!?」如何實現都更利益?就連政府主管機關，也不一定能篤定說出個所以然；執行「劃定」如同「圈地」般有爭議，「權利變換」有如變魔術般高深莫測。總的來說，存在著「模糊空間」，混水摸魚得利的永遠是「有心人」，開發商、住戶攻防之間矛盾百出，整合瓶頸處處，協調「都更改建」談何容易 !

    再說「權利變換」規範參與都更「建物」按折舊後價格歸「建商」的質疑；據查該項目屬於「共同負擔表」總項目、貳、權利變換費用(C)、四、土地改良物拆遷補償及安置費、(二)、合法建築物拆遷安置費用。該項費用住戶如領用，於完工結算時歸納於「成本」，住戶得如數歸還，因為該建築物「折舊金額」併同「土地估價金額」，合併列為「更新前的權利價值」。

補充說明回復 ~

2013/08/07 01:51:29小煜「都市更新的權利變換」

台灣的權利變換跟日本並不一樣，台灣的權利變換其實是市地重劃的改版，跟日本的權利變換（等價交換)完全不一樣，不但違反平均地權漲價歸公的精神，也失去刺激投資人投資資本創造土地獲益的原意

建商的利潤在那裡？你回歸到制度設計的缺點就知道了[台灣的權利變換是更新後總價值扣除共同負擔後由地主分配共同負擔是以更新後的房子折價抵付的方式分給建商而不是現金]而更新的價值由估價師估價後，實施者來決定因此，實施者只要想辦法把更新後的總價值合理的估低，共同負擔合理的灌水灌高，他就可以多分到面積，而更新後的房地在賣出的時候，他又可以賺到因為合理的低估價格所得到的溢價。