寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

 往事只能回憶，改建仍有展望，訴求「居家安全」不算奢求。 ~ No.2

~ 就算有一天，連故事都留不住，都消失遺忘了，理性的道裡還在，建構一個理性社會，讓大家都能理性溝通、說服，免於愚蠢、免於迷信、免於壓迫，那樣的夢想，一定還在。----- 楊照 (作品集)

     遭遇建商財務危機，住戶擔心繳納「預付款」泡湯，逾期違約、拖延點交。於獲知「使照」核定，爭相走告，大家急著拿「現金」找「建商」委託的「代書事務所」換回預售屋產權。「原地主」只能扣住土地產權，要求交屋，大樓住家還沒裝上大門、地板沒有磁磚鋪面、浴室沒有馬桶、盥洗設備、天花板只拉出接線頭、中庭未完工、安裝電梯欠款，社區得自行推派代表結算尾款才能啟用、缺對講機，更別談安裝使用，社區大門自由通行開放的情況下，大家爭先恐後搶著裝修入住，以確保使用權。

   大樓因建商不負責任、落跑，公共設施只有消防管線及基本設施，缺少發電機(據查應付檢查後拉走了)，住戶入住後就沒有再測試「消防設備」的使用功能，反正沒人管，但慶幸這段期間大樓沒發生過火警。

   到79、80年代「消防法規」逐漸規範嚴謹，市府開始執行「消防安全檢查」，大樓檢測後無法通過安檢，被市府公告、貼出「危險大樓」、準備裁罰。原本負責收支管理費住戶，基於每月「管理費」經常入不符出，修繕消防設施得代墊，又遭遇裁罰難題，乾脆撒手不管「大樓消防事務」。經由幾位熱心住戶呼籲重組「管委會成員」，協商住戶有償募款，改善消防工程，委請同樣是住戶「世貿有限公司」蔡先生，協助檢修整棟大樓消防設備、添購「船用柴油引擎」取代昂貴的「發電機」力挺通過「消防安全檢查」，總算免除「危險大樓」的告示及裁罰。「管委會」為社區居家安全，陸續維護建商留置(空屋)套房，以租金收入積攢「管理費」財源，設置大門管理室、加裝監視器、增設樓層通道天花本、改善照明、管控社區大門，終止社區經常被小偷侵入及闖空門的風險。

   沒有規約；大樓A、B棟推舉委員，遇事共同協商、財務各自獨立，互為尊重，社區行政管理單純，住戶倒也相安無事。直到民國93年3月份，終於有人提議成立「寶殿大廈管理委員會」，擬定「管理規約」、招開區分所有權人會議、通過決議，向市府核備「行政管理委員名單」。直到進入98年，住戶發生陽台崩榻、樓板脫落、梁柱龜裂現象日增，擔心大樓地震遭不測，決議進行「海砂屋」檢測，跟據呈報「海砂屋檢測鑑定報告」，主管機關於99年7月1日予公告列管為「須補強得拆除海砂屋」，依規於5年內，經全體住戶合意得拆除改建。

   對於檢測出「海砂屋」讓住戶知道居家有潛在危機，應該是福不是禍!?

   況且大樓「合意改建」能同時享有「海砂屋」30%及「都市更新」最高30%容積獎勵優惠。政府「公益政策」高標的改建誘因，確實引來多組建商、銀行、建經公司的關注，住戶質疑、支持、反對意見者、意見分歧，態度壁壘分明。「管委會」只能居於「透明招商」立場，耗掉了3年時間，社區閒言閒語、背後謠傳、少數住戶監持推薦「唯一建商」參與改建，卻難獲共識。大樓改建遭逢多事之秋，聲名在外，據查住戶仍能以$45萬/坪售出「海砂屋」，也算是不幸中的大幸。

   管委會「委員」有人抱著入廚房就不怕熱的態度、有人退避三舍、明哲保身、絕口不提改建事務，「社區自治」缺乏住戶「信任」基礎，必然難有建樹。大家殊不知，具專業背景的 ~「耕耘建設」101年度蹺蹺出手蒐購「有地無屋」土地持分產權。評估蒐購土地持分面積太少，尚不具開發參與改建意義；但高達1/11的基地產權，加上進駐社區簽約的「契約戶數」及刻意價購的「住戶產權」，實務上已穩居主導地位。唯「建商」一再空轉虛耗「整合」時程，表現無作為的改建態度，令住戶無所適從，只能聊表遺憾。

   人算不如天算，建商擁有亮麗優勢，竟然演變成這般「僵局」。試想103年1月1日起按內政部、營建署公告、限縮「非都更區域」至20%的政策因素，可能令建商氣餒。有關「海砂屋容積獎勵30%」不變，惟「都更容積講獎勵」僅剩20%。將來通案審查結果，也不一定能拿到20%「都更權變權值」。「合意改建」必須在104年7月29日之前獲得80%以上住戶簽署「同意改建」，一併完成「海砂屋改建」核備手續才有可為。

   之前住戶參與「都更改建」未見成效，卻一再陷於相互猜忌，增加了社區整合的困難度，面臨103年起大樓改建「都更獎勵值」減損容積10%，住戶、建商都更權利變換「預期權益」肯定一齊縮水。

　　「建商」沒有暴利，不代表「大樓改建」全然不可為，尤其是眾多住戶的基本需求，應定調於「居家安全」。請大家務實評估自家改建的「既得利益」，不須再築起白日夢的高牆，作繭自縛。勿忘「寶殿大樓」自70年完工迄今，發生過多少次困境，可謂多災多難，不堪回首，最後都以多數人的「理性」克服了。

     為了住戶自己「最大權益」，大樓改建同樣必須建構在「理性」，「理性」的道理還在，讓大家都能理性溝通、說服多數，能夠免於愚蠢、免於迷信、免於壓迫，那樣的夢想，相信一定還在，信任「理性」、訴求「居家安全」不算奢求。