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Smart智富月刊 185 期

綜合各界專家意見，歸納2014年房市藍圖

大台北》6趨勢唱衰雙北成交量

撰文者：游筱燕2014-01-01

根據內政部公布的最新數字顯示，新北市2013年10月一整個月的住宅建照數量，比9月增加了5,305戶，相較去年同期增加了55.4%，相當於2012年「一整年」台北市的住宅建照數量（5,588戶）總和。

建照數量瞬間暴增的主要原因， 在於營建署打算自2015年7月起修正建築容積率上限，建商為了避免興建面積減少，才會積極搶照搶建。也就是說，未來2年的推案量勢必增加更多，大家都在擔心會供過於求，「加上既有沒賣完的案量，未來的去化速度的確會是新北市的莫大隱憂。」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰看著數字說。

如此一來，2014年雙北市的房價還會再漲嗎？市場上又會出現什麼變化呢？《Smart智富》月刊根據各界專家意見，整理出2014年雙北市房市的6大趨勢。

趨勢1》

房市上半年熱鬧

下半年遇選舉將凍結

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，新北市核發的建照數量多，或許令人擔心，但是從另一方面來看，這也代表著2014年的市場會很熱鬧，因為建商、代銷為了要能夠順利推案，也會努力守住市場。但是到了下半年，碰上七合一選舉，雖說選舉是可以刺激重大建設的利多議題，不過不確定性多，因此就往年經驗，房市會隨即凍結，大家會等到選後再進場。所以對於投資客或是想賣屋的人而言，上半年獲利了結的售屋誘因相對高，這也是上半年比下半年熱鬧的原因之一。

趨勢2》

低總價物件成主流

交易占比逾6成

由於政府政策加速投機客離場， 自住客已成為市場「大多數」，因此永慶房產集團根據內政部實價登錄網站2013年1∼9月住宅成交資料統計發現，雙北市中低總價為主流的態勢成形，因為台北市總價2,000萬以下的物件交易比占了66%、新北市總價1,200萬以下則占了67%，預估2014年此態勢會繼續維持。也就是說，想要在2014年售屋的民眾，台北市開價超過2,000萬元、新北市開價超過1,200萬元的人，可能得要忍受成交時間拉長或找不到買方的情況。

趨勢3》

林口、淡水重劃區失寵

建商往更外圍區域推案

黃舒衛表示，2013年房市交易量大、銷售成績還不錯的重劃區，例如林口、淡水等的買氣，會在2014年受到鈍挫，原因有3： 1.單價已被拉高。以淡水為例， 在2013年初或許還可用總價600 萬∼800萬元買到一間40坪的新房子，但現在已要價1,000萬元； 2.銀行對於房貸管制。優惠房貸日漸緊縮，影響民眾購屋能力和意願；3.紅單（預售屋）交易查緝嚴重，投資客已不再進入這些區域。

所以，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，在台北市土地難以取得，開發商為了分散投資風險與找尋可能的投資機會，外圍的低價區將成為房市焦點，預料如基隆等外圍低價區，會出現近年來少見的大量推案，吸引大台北首購與區域換屋客層目光。

趨勢4》

台北市推案量趨於萎縮

自住客比率提高

台北市幾乎已經「沒地沒案」， 如今較大片的推案區僅剩內湖五期和奇岩重劃區。黃舒衛預期， 2014年台北市的推案量頂多維持和2013年一樣就算不錯。在全台2013年核發的建照數量相較前一年同期的漲幅為46.4%，台北市卻低於全台平均，僅10.3%，已可預見台北市未來幾年的量也不會大。

另外，根據永慶房產集團的調查統計，發現台北市的自住比率高， 置產客只剩21%，這也說明了案量萎縮、房價高檔，投資客也不再以台北市為主要賺錢戰場。

趨勢5》

新北市精華區房價過高

4字頭中古屋難賣

經濟研究專家楊家彥認為， 2014年台商、陸資、企業及散戶，會投入到商用不動產或豪宅市場，加上QE（量化寬鬆貨幣政策）將從2014年1月開始縮減， 可能吸引更多陸資進入台灣房地產，進而投入高價、高端住宅。資金過度集中特定區域的結果，就是價格會不斷創新高，如台北市的信義計畫區等，預估台北房市M型化現象會比泡沫化更嚴重。

至於新北市，黃舒衛指出2014 年的新北市也和台北市一樣呈現M 型化發展，除了一些精華區特殊物件有機會再創高價外，其他像板橋、新店、中和、永和這些地方， 由於房價已經墊高，再加上受制於買方總價影響，因此每坪單價40 萬元以上的物件要有量不容易，反而是3字頭的產品，市場接受度較高。

此外，還有一些捷運未經過的重劃區要賣得好也有挑戰，如三重的重陽重劃區等。這些現象都會在2014年顯現出來。