Smart智富月刊 184 期
利率恐升壓抑買氣，容積限制下修建商搶推
產學專家背書 2014年後房市將反轉
撰文者：游筱燕2013-12-01
自2013年下半年開始，市場上「房市反轉」、「房價下跌」的聲音愈來愈多，但媒體上又不時可見到某地區或某個案房價「再創新高」的報導，讓一般消費者難以判斷市場多空，也不知該如何做出正確的購屋決策？
因此《Smart智富》月刊特別訪問戴德梁行總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰、玄奘大學財務金融系副教授花敬群、全國不動產董事長葉春智，以及金磚動力行銷公司副總經理施孝文等5 位來自產學界的專家，為讀者解析國內房市的走向，並對需要在此時購屋的人，提供能挑選到「抗跌易漲」屋的原則。
政策壓力＋供過於求
3大理由支撐論點
首先，對於國內房市未來的走向，「2014年之後，多頭不再， 房價將跌。」是5位專家的共識。而他們研判的根據如下：
1.政策與經濟環境趨緊
顏炳立指出，從美國隨時會結束QE（量化寬鬆貨幣政策），讓原本推動房市的資金潮恐將退場，而國內的實價登錄讓房價透明化、奢侈稅只修不廢等措施，都讓房市呈現「缺氧」的狀況，才使2013年下半年房市會量縮、價緩跌，而進入2014年，市況恐怕只會更淡。
2.市場需求量下滑
過去1年，由於政策與經濟環境不利於房市，因此已讓房市投機與投資客紛紛收手，而支撐市場的自住型需求者，其實也正在下滑，因為根據內政部統計的「全國買賣移轉棟數」數據，近3年是逐年下滑（詳見圖1）。
▲近3年，全台買賣移轉棟數逐年下滑
莊孟翰表示，過去10年，推升房市的主力之一是低利率，如今因房價炒作過度，政府頻頻打房下， 金融機構無論是配合政策，還是基於風險考量，已開始往「房貸成數降、房貸利率升」的方向調整，使得消費者因考量經濟負擔增加，而影響購屋意願；再加上對於「房市可能反轉」的預期心理下，壓抑了買氣。
3.市場供給量大增
對於房市是否反轉，建商、房仲其實最敏感。當房市追價、買氣動能不再時，業者勢必會趕緊興建推案，以便在房價下跌更多之前完成銷售。
另外，花敬群指出，由於營建署修正容積率上限，自2015年7月開始，未來都更區域容積上限為1.5倍、非都更區域為1.2倍，比起現在的2倍，減少5成以上，使得仍持有土地的業者，為了避免興建面積減少，會積極搶照搶建，未來2年的推案增加更多，不利於房市後市發展。
再從《住展》雜誌統計全國預售屋的推案金額來看，自2009年以來金額呈現不斷攀升的走勢，到了2013年，全年預估將創下1兆元的新高，超過了2012年奢侈稅推出前的房市高峰9,300億元。只是，推案量雖然快速成長，但是市場消化量不但沒有同步，還因需求下滑，使得餘屋數大增（詳見圖2）。
▲五都餘屋率都逐漸上升，尤其以新北市最多
當供過於求時，價格就勢必跟著降。根據追蹤國內預售屋價格21年的「國泰房地產指數」最新調查顯示，2013年第3季台北市的新建案平均成交價為每坪81萬3,500元，較前一季下滑5.86%， 是統計中全台下滑最多的都市（詳見表1）。
▲北市新建案平均成交價季減達-5.86%
花敬群認為，當居全台房價火車頭的台北市都開始下修，其他縣市要再上漲不易，而如果台北市在接下來又跌，各縣市預售屋價格勢將跟著下修。
另外，葉春智指出，在房市走多時，因為預售屋既可享較輕的資金負擔，又能賺到至少年漲10%的增值利益，所以讓投資與自住需求的人趨之若鶩；但當多頭成為過去，不但賺不到增值，甚至還會因為房價下修而使得資產縮水，所以有不少屋主可能會選擇賣掉，以避免更多的損失。
既然預售市場如此，中古屋也有同樣的壓力。葉春智就指出，在各房仲店頭的委賣量有增加的現象， 而且在開價上也出現鬆動，甚至有屋主願意降房價1成∼2成，以求能加速脫手。而且在未來供給量更多、賣壓更重之下，降價壓力將會更大。
堅守4大原則，選出抗跌保值房
掌握到2014年房市將反轉的走向後，對於有需要在這期間購屋的人，要如何挑選到抗跌保值的房子呢？歸納專家們的建議，有以下4 原則：
原則1》買蛋白區大坪數
不如躋身蛋黃區小坪數
顏炳立表示，當房市資金潮開始退場時，房價會先從蛋白區（都市郊區）開始跌起，然後才會是蛋黃區（市中心精華區）下跌。所以， 當他觀察到，近來連蛋黃區的B級住宅都出現賣不掉的情況，那麼先前開價逼近蛋黃區的蛋殼、蛋白區，房價必定已經走跌；而且一旦蛋黃區房價也下修，蛋殼、蛋白區將被打回原形。
有20多年市場經驗的施孝文指出，在2008年金融風暴期間，蛋白區的跌價最深，蛋黃區的跌幅小很多。他再從高資產族的買賣行為分析，買屋都是先從市中心的精華區買起，但因精華區供給有限，又為了抗通膨而要再置產，便再向市區外圍或其他有交通建設的縣市買屋。但當市場轉壞，一定會「持盈賣虧」，先出清價格會先跌的外縣市物件，而價格抗跌的市中心精華區物件就絕對會抱住。
所以，莊孟翰表示，在總價一樣的物件中，雖然蛋白區可以買到40坪，蛋黃區僅能買到30坪，但在市場將反轉的走勢下，寧可選擇稍小坪數的蛋黃區房，未來所受到的衝擊較小。不過，他特別提醒有個例外，就是蛋黃區裡的套房，因為需求族群相對少，要考慮會有脫手不易的問題。
原則2》在主要交通幹線
挑「進出人次低的站」
如果是需要較大空間，又有預算考量的家庭，莊孟翰建議，可沿著區域內主要交通幹線，挑進出人次較低車站周遭的房屋下手。他表示，主要交通幹線沿線房價相對抗跌，而會有在「進出人潮低的站」挑屋的論點，是因他長期觀察雙北市捷運旅運量以及當地房價的關係發現，每月進出都低於10萬人次的捷運站，因為生活機能還不完整，一般人買進意願低，且腹地較小、開發不易等因素，所以沒有太多新建案的拉抬或炒作，房價波動較低，反而值得挑選。
以雙北市捷運沿線為例，根據台北市公共運輸處大眾運輸科的最新統計（2013年9月止），單月進站和出站人次都低於10萬人次的捷運站共9站（詳見圖3）。而這9 站中，莊孟翰尤其看好三重站，因就地理位置而言，它屬於新北市的第一圈，跨越重新橋就能抵達台北市，想買房的民眾不妨可以考慮
原則3》上實價登錄網
查詢鎖定區域房價變化
莊孟翰表示，使房價相對透明的實價登錄，至2013年11月19日止，已累積了約45萬件的案件， 實用性及參考性高，難怪累積的查詢人次已高達2,500萬人次。
因此，他建議購屋族，在選定購屋區域後，一定要上網查詢最新成交價格，基本上大約1週記錄一次就可以了，然後觀察成交的變化， 作為議價的參考。如果發現鎖定的地段或社區，房價連續下滑，出價就可先往下砍了。
▲進出人次少於10萬的捷運站中，以三重房價最具吸引力
原則4》從供給量大區域
找有議價空間物件
對於為考量家人、工作等因素， 而受限在特定區域購屋的人，葉春智建議，可從區域內供給量較大的物件選起，因為，供給量大的物件，價格最不容易守住，尤其在市場修正、買氣觀望下，有時只隔了1個月，同樣的物件每坪房價很可能就掉了10萬元之多。
莊孟翰預估，2014年整體房市價格會下降5%，但在新北市、桃園縣等地區，新成屋和預售屋等案量大，預售屋開價至少會先降10%，而中古屋則約會降5%左右。購屋者可參考這些數據，運用在議價策略之中，就可用更便宜的價格，買到實用和喜歡的房子。
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