寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

【問題】
B向A承租房屋，兩造簽有房屋租賃契約，約定租賃期限自民國101年4月20日起至102年10月19日止，

雙方除約定每月租金新台幣16,000元外，承租人B亦於簽約時先行支付2個月之「押租金」，雙方並同

時約定「1. 租賃契約終止時，承租人B應即將房屋返還出租人A，不應藉詞推諉或主張任何權利。2.

承租人B於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，出租人A每月得向承

租人B請求按照月租金1倍支付違約金至遷讓完竣。」等違約條款；未料，承租人B自102年6月20日起

便未再繳納租金，經出租人A多次以各式方法溝通，承租人B均置之不理，試問出租人A應如解決？

【解析】

一、 依據《民法》第439條前段、第440條第1項及440條第2項前段規定：「承租人應依約定日期，支

付租金」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於

其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之

租額，不得依前項之規定，終止契約。」，本件承租人B本有依租賃契約繳納租金之義務，在承租

人B欠租超過兩個月後，出租人A當可寄發存證信函至承租人B之工作地點及戶籍地要求承租人B於一

定期限內繳納，若承租人B於期限內仍未付租金，出租人A可主張終止租約。

二、 押租金係承租人於租賃契約訂立時，交付予出租人之金錢，其目的在於擔保租賃關係中出租人

對承租人所享有之債權，是以針對承租人B遭終止租約前遲延繳納之租金，出租人A當得主張以押租

金抵付。

三、 依據《民法》第179條前段、第181條及第250條第1項規定：「無法律上之原因而受利益，致他

人受損害者，應返還其利益。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更

有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」、「當事人

得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」；準此，租賃契約一旦終止，出租人A自得就承

租人B於租約終止後仍不返還房屋之行為請求相當於租金之不當得利及月租金1倍之違約金。

四、 另一方面，依據《民法》第455條前段及第767條前段之規定：「承租人於租賃關係終止後，應

返還租賃物」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，出租人A於終止契

約後，承租人B本應返還房屋，若承租人B仍不搬離即屬無權占有他人之物，出租人A當可提起「所

有物返還請求權之訴」。

五、 又依據《強制執行法》第4條第1項第1、2款、第124條前段之規定：「強制執行，依左列執行

名義為之：一、確定之終局判決。二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為

強制執行之裁判。」、「執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之

占有，使歸債權人占有。」，從而出租人A得於所有物返還請求權之訴確定後，以確定判決向法

院執行處聲請強制執行；另外，出租人A若起訴，同時聲明願供擔保由法院為「假執行判決」，

一旦取得假執行判決時，可以不必等候判決確定，即先請求「假執行」之強制執行；法院執行處

通常會發函通知承租人B定期點交房屋予出租人A，如承租人B仍未履行，出租人A可向法院陳報

，屆時執行處會另行定期前往點交並排除承租人B之占有（本文作者均為永然聯合法律事務所執

業律師）。

贈書小啟：
李永然律師等著「公寓大廈管理維護法律手冊」欲贈讀者，凡附回郵拾元中型信封寄「台北市羅

斯福路二段9號7樓」永然聯合基金會收即可。