103.08.17.寶殿大廈 103年度第2次區分所有權人會議記錄－寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

寶殿大廈 103年度第2次區分所有權人會議記錄

一、開會時間 : 103年8月17日(日)下午 8時整

二、開會地點 : 大樓中庭

三、主席 : 吳鴻瑞司儀 : 王榮杰記錄 : 李政雄

四、於下午8時21分統計出席戶數70戶，出席戶數及區分所有權人比例達2/3以上出席，宣佈流會。

另於下午8時30分，再次統計人數出席達80戶，按1/5以上出席人數，宣布「寶殿大廈 103年度第2次區分所有權人會議」。

五、主席報告 : 第1次區分所有權人會議未達法定人數，宣佈流會。於8時30分另行統計出席80戶，已超過1/5戶數，宣布招開第2次區分所有權人會議，討論提案事項。

六、里長報告 :大家好!很高興有機會參與貴社區的區分所有權人會議，深知主任委員的辛苦，凡有關社區瓦斯外管、都更之類事務，歡迎聯繫里民辦公室協助，祝開會成功。

七、提案討論及決議事項 :

提案一、提案討論住戶檢舉763號11樓之4疑似出租設置基地台，於103.7.19.管委會第7次會議、提案二、決議行文在案。

討論 :

(一)、行文NCC於103年 8 月 8 日回復文號:通傳北字第10350070960號回復；經檢測本社區並未發現設置基地台。

(二)、經查7月15日錄影帶顯示該戶，以大紙箱掩護搬出十多箱設備，待行文到達，肯定查無實證。但從頂樓女兒牆仍可以看到該戶外接光纖線。

決議 :日後除加強門禁管理，重申社區設立基地台；依法須由「區分所有權人會議決議」同意設置。

提案二、依都發局103年7月8日、文號 : 府都建字第10364178100號函，有關本大樓公共安全檢查不合格，限於文到30天內改善完畢並完成「公共安全」檢查申報，逾期將依「建築法規」處理，提案討論。

討論:

(一)、請領{竣工圖}按大樓70年度取得使用執照時「建築法規」申復；「免設置住戶安全門」，經查原始設計不存在「住戶大門設置安全門」之規範，再行申請辦理後續。

(二)、經確認住戶大門原始設計圖不須設置防火門，委任技師據以回復市府主管機關，繼續等待審查通知。

決議 : 待市府回復大樓「公共安全」審查通過；依規於社區張貼標示。

提案三、基於去年水、電費漲價後大樓「A、B區管理費收入」幾乎每月透支行政管理費；為維護常態管理，提議取消「空屋半價」之優惠措施。擬自104年1月1日起，全體住戶一律按「權狀坪數」以每坪$40元計收「每月之管理費」，提請討論。

討論:

(一)、據查 A、B區行政管理費必須之開銷；電費每兩個月高達$16萬以上，每月垃圾車清運費$17,500元、固安保全每月$125,000元、每月平均清潔、消毒、維修、雜支約$20,000元，統計每月基本開支約在$242,500元左右。如由A、B區均攤約為$121,250元，而A、B區每月管理費收入約在$115,000元上下，遭遇積欠、拖延繳費較多月份，紅字「透支管理」常達$20,000元以上。

(二)、提請表決；舉手贊成同意戶為53戶，不同意戶為3戶。

決議 :照案通過。於104年1月份起取消「空戶優惠」；大樓「行政管理費」從104年1月1日起全體住戶按照產權登記「建物權狀」坪數，以每坪新台幣:40元整，採均一標準計收A、B區「行政管理費」。

提案四、有關本大樓中庭「法定空地」共用部份；業經行文市政府建管處，依103.4.30.府都建字第10366751300號函，釋明中庭「法定空地」現況設置管理室、花圃、搖椅、長條座椅等公用設施。擬於今年度招開「區分所有權人會議」時提案討論 : 釐清「中庭使用範圍」及標示公共設施使用位置，一併列入住戶規約，以避免不必要的爭議，提案討論。

討論 :

(一)、依市政府建管處、103.4.30.府都建字第10366751300號函，釋明中庭「法定空地」現況設置花圃、搖椅、長條座椅等公用設施，得納入「住戶規約」約定使用。

(二)、請領一樓竣工圖，予標示管理室、大門、花台位置，一併公告中庭法定空地範圍。

(三)、影印「一樓竣工圖」標示中庭使用範圍及公共設施擺放位置，公告一併列入「住戶規約」共同遵守。

決議 : 照案通過，檢附中庭使用設施標示圖(附件3)、公告、行文市府核備(附件2)，納入「住戶管理規約」共同遵守之。

提案五、依市府103年6月27日、文號 : 府都建字第10364201200號函，有關本大樓763致765號外牆面脫落情事，限於30內履行維護、修繕之義務，屆期擬依行政執行法第30條規定處怠金，提案討論。

討論 :

(一)、據查民國86年時政府才頒佈「公寓大廈管理條例」，而市府來函依行政執行法，要求30天內責成「管委會」應履行維護、修繕大樓外飾牆面等。惟另依「建築法」建築物所有權人、使用人應維護建築物結構及設備安全，如因外牆磁磚剝落致人損傷，除依法處新台幣6萬元以上最高達30萬元之罰鍰外，可能還會有民、刑事官司，甚而涉公共危險罪，住戶不得不小心。

(二)、經查大樓住戶磁磚外牆磁磚發現，膨脹、剝落跡象多達20處以上，事關住戶、行人出入公共安全，也考驗著住戶外牆磁磚隨時掉落的風險。上周市府派人觀察拉出警戒線。

(三)、基於本大樓係於民國70年完工，同年取得「使用執照」，「管理事務」始終未徵提或儲備過「大樓維護、維修基金」，必然無力履行大樓維護及維修工作。市府來函要求「管委會」履行外牆維護、修繕責任。由於大樓於99年7 月1日起被列管為「海砂屋」，列管期限至104年7月29日截止。另「都更總量管制」行政院已公告自104年7月1日起實施限縮容積獎勵值上限至20%。為自家權益；住戶本應以「改建」為優先考慮，而「管委會」業經多次招商、歷經3年多成功邀約多家建商參與整合、協助改建，受主客觀因素影響，成效不彰。基於「耕耘建設」招牌於8月初自行拆除，應有利於社區後邀約其他建商參與協助改建。

(四)、建議分成四個提案，在維護社區「公共安全」及營造「務實改建」原則，依序提案、決議後續 :

(1)、大樓外觀拉皮，向市府申請補助。

表決(1) : 僅1戶舉手同意，其他住戶不同意。

(2)、在大樓2樓與1樓銜接高度全棟周圍繞一圈設置防磁磚掉落遮攔；預估費用新台幣:1,018,710元(主工程每公尺報價$2450元、鷹架每公尺$280元。)

表決(2) : 7戶同意，其他住戶不同意。

(3)、在大樓大門管理室前上方兩側、店面及轉到兩側巷道走廊深度，於一樓及二樓銜接高度、架設6尺寬度防磁磚掉落遮欄，按實際長度提出預算約$30~$40萬元(經費擬由A、B區管委會支付)，以渡過重建之前，防範大樓重要出入口、廊道避免傷及無辜，尋求因應措施。

表決(3) : 住戶舉手21戶贊成，無人反對。行文市府核備改善(附件4)。

(4)、住戶提議；拉皮不具意義，整棟大樓圍起遮欄經費太高，為兼顧住戶、行人安全，請住戶自行檢修自家外牆外，在社區重要出入口由「管委會」編預算架設防護遮欄預防磁磚掉落。擬寄交本次會議記錄、檢附「大樓改建意願書」(多人持分不足，請自行影印)，不預設立場、任何改建條件、不涉住戶委託授權，由住戶自願表達「改建意願」。公告迄103年9月15日止統計收件，希達60%以上或較高比例意願書，據以公開邀約建商，化被動為主動，重新建立「建商」參與大樓改建「信心」。