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花敬群：柯、連社會住宅之政見比較

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年7月21日 下午9:48

台北市長候選人對社會住宅政策意見大不同，其實不論哪種都需完善配套

台北市長候選人對社會住宅政策意見大不同，其實不論哪種都需完善配套才是為民服務。

最近柯醫師與連勝文都慎重的提出社會住宅政策，代表台北市在房價負擔嚴重惡化環境下，政府擔起責任興辦大量社會住宅，不僅只是政治正確，更是執政者的基本職責。我們甚至要這樣說，有能力成功推動社會住宅的人，才有資格當台北市長；如果只像目前的政府一樣，這次的選舉就絲毫沒有意義。

租金攤還VS資產證券化

兩位市長候選人雖然都端出社會住宅牛肉，但相較之下，柯醫師的政見內容相對完整，強調要由政府主導，成立住宅專責機構，興建5萬戶，約1,000億元興辦資金，以銀行長期即50年低利融資，經由租金收入按月攤還。

連勝文提出的政策偏向延續既有政策觀點，傾向以民間投資興辦為主，希望經由容積獎勵回饋取得社會住宅，並以透過「資產證券化」方式，將長期租金收入轉化為興辦資金，但未明確提出興辦數量目標。

輿論上對兩位候選人的政策評論，雖然對柯醫師政見所彰顯的決心表示認同，認為連的政見較無突破與亮點，但各項評比結論，本質上還是偏重「錢從哪裡來？」這個問題。認為，柯以租金收入償還銀行融資，可能有財務不穩定的疑慮，舉債千億亦可能造成市府長期財務負擔，認為連提出的資產證券化似乎較有可行性。

社會住宅該積極還是保守？

我認為，柯與連政見上最重大的差異，在於柯是以責任與目標為導向，明確說出政府該承擔的職責與5萬戶目標，財務上的問題則以現金流量的角度處理，符合不動產開發經營的邏輯，該進一步突破的是制度上對長期融資的配套措施。

連陣營的政見比較像目前政府施政的邏輯，先設定「政府不花錢」與「交由民間執行」的前提，然後為民間興辦創造誘因與財務可行性策略，至於該興辦多少戶數，則由最後執行上可能的結果來決定。很顯然的，柯的政見非常積極，連的政見相對保守。

資產證券化成本高又複雜

柯、連雙方都提出了社宅的財務安排論述，柯採取金融機構融資，連提出資產證券化。其實，銀行融資與資產證券化都是正常的資金籌措方式，差別在資金成本與風險承擔。

若要將長期租金收入進行資產證券化，穩定的租金收入仍是必要條件，否則受益憑證的報酬率要求將會很高，社會住宅營運的財務壓力會更大；即使租金收入穩定，或政府提供獲利保證機制，也因為證券化是向民間集資，承諾的報酬率也會明顯高於政府融資利率，因此資產證券化的資金成本會比較高。

此外，興辦社會住宅的資金並非一開始就要全數到位，採取資產證券化方式的籌資規模設定與過程，將會變得比較複雜，向銀行融資的執行彈性則相對較高。

租金有可能導致財務缺口

政府向金融機構融資的利率基本上極低，這是柯陣營政見的一大優點。但因興辦社會住宅屬於專案融資，因此柯的政見必須強化政府穩定的償債能力，例如對低收入戶收取較低的租金可能造成的財務缺口，必須搭配其他收入或社福資源來補強。

但不可否認的，這項問題可以在財務計畫中予以安排，基本上不會構成太大問題。另外，承租戶可能有欠租問題，則是社會住宅管理上必須克服的重點，若此問題能有適宜的配套制度，長期融資下的資金週轉便無需要擔憂之處。

改善社會住宅問題別從根本放棄

其實，柯的政見還潛藏一項對台灣社會非常重要的核心價值，就是「政府得認真的把事情做好做對」。亦即，大量興辦社會住宅是台北市極重要的政策，大量興辦需要大量資金與人力的調度，大量的社區需要建立可行的經營管理制度，這一切政府都要擔起責任來完成與落實。

反觀連陣營的社宅政見，本質上已放棄有能力政府的自我期許，因而採取做多少算多少的保守策略，至於資產證券化一說，則是包裝功能高過實質功能的幌子。

對於柯連兩陣營社會住宅政見的評判，其實重點不在錢的問題，在於民眾對政府以及對未來的期待有多少。無論最後誰當選，社會住宅都會繼續做。只是柯的政見讓人充滿期待，但有一些需要突破的工程；連的政見比較重包裝無新意，讓人難以產生期待。