令人嘆為觀止的「大樓改建」觀念 !
~ 大樓地下一樓停車位被外人標走，分車位；深挖五層、十層、十八層不就得了!
大樓早在99年7月1日起，就被市府依規列管為「須補強得拆除海沙屋」；據查市府主關機關，也不只一次發函給每一住戶，一再提醒住戶維護自身權益，希及早參與社區整合改建，得享有改善居住環境、容積獎勵及拆遷補助等。「管委會」為建立「改建共識」，歷經幾年來邀約多組都更專業人士、建商、建經公司招開說明會、講解疑慮，卻總是高潮迭起、低潮應對，落得裡外不是人的結局。
整合眾人之事，難在；改建涉及到「私權」，攪和一池春水，至今餘波盪漾，無非是「猜忌心」使然。前不久的文林苑「王家」，最近都更審查案，有人不願配合拆遷，勞駕市長大人屈就關心，而傳出的「龍腦」說的住戶，果真缺乏「信任」之外，尚有「璇外之音」!?
住戶之前的無感。怎麼；如今大樓104年7月29日屆滿列管公告期限，面臨「海沙屋容積獎勵值」折損，大家忽然覺醒了。有人還表現得像被驚醒一般，振臂疾呼，須積極重組「改建更新會」。「管委會」樂觀其成，畢竟大家都是大樓「區分所有權人」的成員。只因大樓改建涉及的「所有權人」有更明確的定義，如納入「都市更新條例」爭取增加容積獎勵，尚且涵蓋地下一樓、單獨門牌，登記為:防空避難室兼法定停車場產權，A區13樓長期占用屋突達30年、每月繳管理費的住戶使用權、「有地無屋」的土地持分所有權人等。再次說明；屢屢以「區分所有權人會議」，招集「區分所有權人」開會、決議，恐有缺失。
這幾年政府推出「打房」政策，先來個「不動產實價登錄制度」，再從奢侈稅、實施「非都更區」容積總量管制、央行限縮新屋融資額度及財政部105年1月1日開始執行「兩合一」的所得稅法修正案。反映出來「存屋」的數量不少，都會、蛋黃、精華區推案，個案定價依然持穩。房屋「買賣價格」取決於供需，一旦投資客銷聲匿跡，虛張聲勢的「價格」自然會消退、回落。畢竟自住、需求型的消費者，選擇以非精華區、郊區，或以「交通距離」替代地點，「合理價格」仍擁有彈性取捨條件。
「海砂屋」列管屆期第一年，大樓實施改建，除了喪失5%容積獎勵值；按「兩稅合一」實施後，依「日出條款」；2015年元旦後取得、或2014年1月2日後取得，且持有未滿2年出售者，才納入課稅對象。如今住戶「參與改建」，將面臨不同於以往的「所得稅制度」，一旦盼到大樓拆除、建商或自地自建能取得「建築執照」，依法定出「出預售價」開盤、發售。如2014.12.31.前出售預售屋、點交新屋，適用房屋、建物分離課稅(契稅、增值稅)，僅建物「交易所得」納入當年度所得稅累進課稅。2015年之後大樓住戶，如順利改建成功，預售或點交新屋出售，顯然得適用「落日條款」，未滿2年課稅率45%、1～2年課稅率35%、2~10年課稅率20%、超過10年課稅率15%，分四級核課「建物及土地」交易所得稅。
一杯好咖啡，來自於情感與溫度。一個「都更」成功的整合團隊，來自於感同身受的親和力。話說；大樓改建更新會，投入籌組理、監事成員，發現除了熱情，毫無頭緒，還大言不慚；大樓一旦改建」住戶必須分到停車位。將來「法定停車位」分配有剩餘，用買的，隨你要幾個「停車位」問題不大。關鍵在於「住戶」沒有車位產權，想要平白分到「車位」，據查不論採「協議合建」或「權利變換」模式重建大樓，都不太可能分到車位產權
!? 除非拿錢出來、用買的，還有一招，請建商用送的，皆大歡喜，但可能嗎 !? 可是這位大媽直言不諱、信口開河說；你們不懂，何不深挖五層、十層、十八層不就得了!?
再則；談到大樓重建後的公共設施「百分比」，我們不要游泳池、好主意，因為既不環保，也不實用。但依現階段「建築法規」規範社區基本公共設施功能，預估建築師壓在30%目標區，都未必能闖過主管機關的審查。大媽還是篤定能將公共設施百分比降到27%以下，且說改建後預估「新屋賣價」起碼每坪$80萬，「整合」八字沒一撇，以權威性的開盤價設算，數據從何而來
!? 吾等，無言以對，除了佩服，只能退避三舍、三緘其口，「改建」且等著太陽從西邊出來吧 !
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