寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

•     
• 
• 致 寶殿大廈更新委員會、理事長、理、監事成員及全體住戶鈞啟 : (之2)
•  
• 爭取在106年6月30日前完成「海砂屋」重建核備 :

根據台北市「海砂屋自治條例」規定，本大樓在105年6月30日之後，確定遞減「海砂屋」容積獎勵值5%，適用最高「容積權值」剩25%(106.7.1.前完成改建核備)。如併入「都更」獎勵值30%，合併貢獻「新建大樓」總體面積，尚具積極整合改建意義。如「更新會」與「全體住戶」下定決心，以「自主更新、自辦都更」爭取106年6月30日前完成「重建」核備。建議，邀約「專業團隊」協助推動社區改建事務，促進全體住戶「權利變換及換回權益」執行流程，得以公正、公平、合法、上軌道。

•     合法成立「更新會」，須於6個月內辦理「劃定更新單元」，申請經費補助 :

大樓籌組「更新會」言明「自辦都更」，法規規定係由「更新會」自行擔任「實施者」，「權利變換」成果，則由「全體住戶」來分享或承擔不足，「結算內容」沒有「建商」參與分享的爭議。「更新會」企圖整合一盤散沙的住戶，無從研判改建風險，沒辦法預估改建後換回權值比例，面對住戶質疑，整合必然陷於困境。況且「更新會」運作迄今已過了大半年，除了一再徵求住戶回覆 :「同意委建」或「不同意委建」意見調查之外，「理事長」跟著換人做做看，依然沒有看到具體成效。

致函建議，希就事論事；畢竟「更新會」張貼公告舉辦「讀書會」，好整以暇，光引導住戶研究「都市更新法規」資料，甚至於提醒「參與都更」存在「陷阱」等，行動力及策略意義不大，恐難有建樹。

既然由「全體住戶」籌組更新會及理、監事，推動社區「自辦更新」。依法推選理事長，由住戶多數決，授權「理事會」執行改建事務，及推選「監事會」照章監督財務及行政作業，執行遊戲規則須公開透明。所有住戶(以建物或土地產權參與權利變換)如同籌組公司「股東」成員，組成「會員」，由「全體會員」按各自持有產權比例，共同擁有一份「權利變換」的「分配權值」。大樓改建完工，全體住戶據以「換回新屋」或依約「出售權利價值兌現」，「更新會」依法辦理「結算」改建盈、虧，分配全體住戶「分享利潤」或「承擔債務」。「讀書會」針對「自辦都更」談到「陷阱」未免沉重，改建過程多少存在著「風險」，而「風險」是可以事先控管及規範的，透過「專業團隊」經驗分享、規避，應有助於降低風險及免於陷阱。

•    授權「更新會」擔任「實施者」，成果肥水不落外人田 :

前幾年因為房地產一片榮景，社區住戶被輪番上陣的「建商」，以美好都更願景蒙蔽了「危機意識」，造成一些不現實的都更改建幻覺，卻忘了「海砂屋」肯定「不耐震」的現實狀況。如今大樓屆滿「海砂屋」公告列管期限(104年6月30日屆滿5年)，面對逐年遞減５％容積獎勵值，大家應該有所警惕，榮景已過。但大樓地點尚佳、生活機能方便，有積極爭取「都更」外加「海砂屋」容積獎勵，採「自辦改建」的條件。

據查「寶殿大廈」歷年來曾有多組建商參與推動改建，均無功而返，而住戶的改建「困惑」依舊無解。目前任由大家用盡人際關係，保證找不到願意掏錢參與整合的「建商」。何況不動產開發時機差，相對大樓委託建商「協議合建」無望，不如遵循「自主更新」規定，由「全體住戶」授權「更新會」擔任「實施者」，成果肥水不落外人田。

如今只要「全體住戶」能夠團結起來，更新會「整合」達成改建共識，簽署合法文件，以擁有土地及建築物產權比例，預估以人數超過80%(4/5)以上，爭取其他1/5產權認同參加「自主都更」，基於「更新會」擁有人數優勢，可以掌握協商改建主動權。

社區「自主更新」依法籌組的「更新會」組織，委託「專業團隊」申請「內政部」及「市府政」行政補助及都更經費補助，彌補初期經費不足窘境。基於「更新會」產權及戶數達4/5以上，依法提案經多數決，具有法定效力。對於擁有大樓土地及建物產權多達1/5「投資戶」照章通知、辦事，不須傷和氣，回歸事證，合則多贏，不合兩敗俱傷。