寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

致  寶殿大廈更新委員會、理事長、理、監事成員及全體住戶鈞啟 :

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• 本大樓即將在105年6月30日之後屆滿列管「海砂屋」的第六年，全體住戶「改建權益」將被遞減5%的「容積獎勵值」。如果「全體住戶」持續遲疑於「整合改建」，「損失」必然擴大，「自誤」的結果；「改建成果、分配利益」恐怕更難以讓人接受，結局將會是~「大樓改建無望」。

  「更新會」籌組「自辦更新」已過了半年多，固然積極於收集「意見調查表」；自105年7月1日起，社區馬上邁入第二年度遞減5%(106年6月30日截止)減損「容積獎勵值」階段。如何形成大家利害與共及感同身受的氛圍，他山之石或可攻錯，不妨借助有經驗「專業團隊」尋求解套，案例、實績都有跡可循。

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  大樓產權結構 :

  基於社區土地、建物產權分散，有高達242戶人家的分歧意見得尊重，針對「耕耘建設」及「地下一樓停車場」擁有大樓產權的事實，形成「共同共有、權利混同」的土地及建物產權狀態，無庸置疑。從兩者前後持分土地及建物產權立場，只需視同「投資戶」邀約。畢竟分別持分近1/10土地及大樓總樓地板面積1/12比例參與「更新會」自建，因持有「大樓權值」高百分比，將會是大樓整合的「關鍵」角色。一旦大家「價值觀」有衝突，可能演變成大樓改建的「障礙」。所謂福、禍一線間；「更新會」光靠著熱情、蠻力和三寸不爛之舌，近期內想達成社區內、外整合任務，確實是個高難度的工作。建議；邀約「專業團隊」提供潤滑介面功能，從中協商，徵求諒解，以誠信、理性、專業對應，有助於大樓改建成功

•  尋求自辦都更「專業團隊」協助 :

• 大樓改建事務內容複雜；涉及各項政府法規、行政審查、經費補助、核准權益、信託登記、銀行融資、更新前、後權利變換價值鑑定（預告）、公開展示、財務預算、營造發包、工程監理、餘屋銷售、完工驗收、交屋及結算盈虧等，以上實務操作工作；肯定不是更新會、理監事成員或住戶所能夠全然了解或勝任者。

  如何借助有經驗「專業團隊」，組織架構需納入:建築師、都更公司、估價師、建經公司等專業範疇。導入目的；希望協助界定推動期程，擬定工作目標，也提供住戶專業諮詢，減少走冤枉路。讓社區住戶參與改建熱誠持續、有望，也讓推動整合事務有跡可循，整合得以事半功倍，成功不必在「我」。且讓「更新會」及「住戶」可以擁有「自主更新」的主動權。

  如何籌組「合法更新會」?  一旦登記成立「更新會」，社區需在6個月內辦妥「劃定都更單元」? 肯定能申請政府資源協助及經費補助 ? 預估「更新會」前期經費不足情況下，協商重點，分段委託「專業團隊」推動都更行政作業 ? 避免錯估形勢，住戶不必再陷入「瞎子摸象」的困局，事先透過估價師預估「權利變換及更新(換回)權值比例」，預告「全體住戶」可以「分配權值」(有個參考概數）?

  
  據查該「專業團隊」係截至目前北北基，曾經協助250戶「海砂屋」(內湖、吉祥社區改建案)成功改建業者，團隊組織成員:邑相建築師、信義不動產估價師、中國建經公司等。擁有「自辦都更」參與「更新會」合作實務經驗案例多；擬建議「更新會」逕行出面連絡、接洽後續，期盼借鏡案例實務經驗，委託社區定向、定標及執行計畫等，盡早突破大樓「實施改建」瓶頸。

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