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正義國宅都更 聯貸120億

蘋果日報

5 小時前2017.02.23.

【陳瑩欣、詹宜軒╱台北報導】毒瘤變身，台北市東區新地標即將誕生。延宕22年的正義國宅都更案昨完成逾120億元聯貸簽約，未來將改名為「Diamond Tower」，最快5月動工，興建地上31層、地下7層住商混合大樓，市場估2020年完工後，住宅每坪單價逾180萬元。負責興建的三圓建設董事長王光祥說，此案有助經濟成長和擴大內需，連央行總裁彭淮南也曾關切，預料將成為東區新地標。

被視為北市2大都更毒瘤的永春警察宿舍都更案、正義國宅都更案，終於拔除。永春案卡關釘子戶，延宕16年才於去年9月動工，而正義國宅案於2000年6月被劃定都市更新單元至今約17年。房地產界指出：「欣見兩案開花結果。」正義國宅位於北市捷運忠孝復興站旁，緊鄰SOGO復興館，是忠孝商圈最精華地段，但因住戶整合難度高，加上先前疑為海砂屋成危樓，更在2009年發生大地主王克強遭槍擊而聲名大噪，都更波折不斷，這次完成聯貸簽約，業界樂觀商機。

高31層住商混合

該案土地逾千坪，屬住商混合，主要為2棟地上30及31樓、地下7樓建物，其中1棟將由財政部分回，1棟為雙塔大樓，包含SOGO百貨、微風百貨、新光三越百貨與日系百貨公司都有意包下商場。住商不動產企研室主任徐佳馨估計，完工後住宅每坪單價至少180萬元，以30坪最小戶估計，總價超過5400萬元，對入住者而言會是不小壓力。

政府可用1400坪

財政部政務次長蘇建榮說，正義國宅都更案利益龐大，「有些人從年輕辦到老」，耳聞風風雨雨到現在終成行，逾千坪都更其中37.36％土地是國有地，扣除公設後未來政府樓地板面積仍有1400坪，可做中央辦公廳舍，對財政部幫助很大。內政部次長花敬群說，兩次經過忠孝東路看到正義國宅已拆得差不多，「看不到隧道盡頭的路終於走出來。」

9成住戶可分回

花敬群說，內政部會在這會期提出3大都更修法，包括危險老舊建物獎勵條例、成立國家住宅及都更中心、提出都更條例的整版修正，都更獎勵明確，讓不確定性和風險下降。此次共17家銀行參與聯貸，過去反對豪宅炒作的教授張金鶚昨以土銀董事身分出席簽約，會後《蘋果》追問張，正義國宅都更完後可能變豪宅，與其過去不贊成豪宅炒作立場不同，張說：「是豪宅也沒有辦法啊，它的地段在那裡。」不過他強調，都更後原住戶9成都可分回，保障居住者權益。

正義國宅都更案小檔案

◎基地面積：1525坪

◎都更後案名：Diamond Tower

◎位置：北市忠孝東路三段、忠孝東路三段248巷口

◎完工日期：2020年

◎動工日期：今年5、6月動工

◎實施者：三圓建設、龍麟建設

◎都更後規劃：

．2棟地上30、31樓、地下7樓建物，財政部分1棟

．1∼4樓為商業設施，5樓門廳，6樓以上為住宅

．地下室共556個車位

◎現在進度：已拆除舊有建物，預備提出建照申請

◎未來住宅總推案量體：300∼400億元

◎昨天聯貸簽約條件：金額120.9億元，利率2.3％∼2.5％，貸款5年，聯貸銀行包含土銀等17家

資料來源：《蘋果》採訪整理

買屋送裝潢真的好嗎？先做好5個心理準備

好房網

好房網News3 天前

2017.02.13.

好房網News記者羅力元／整理報導

有報導指出，高雄市新建案的實品屋數量增加，以刺激買氣。對看房的自住客而言，買房送裝潢看似是個好買賣，有專家分析優缺點，在下手前須多思量。

根據《蘋果日報》報導，高雄市大樓建案常見搭建４間以上實品屋的狀況，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，這樣的形式多出現在市區小宅，而每間建商採用的方式也大不同，有的會每種格局都做實品屋，而這種建案鎖定的多是投資客或是置產客群。戴嘉聖指出，這種建案的優勢就是可以含裝潢一起貸款，並且交屋後可以馬上出租。

實品屋又被稱為「裝潢屋」，建商為了讓客人感受實際氣氛，會在部分新成屋先行裝潢，用來招攬客戶。由於實品屋能實際販售完整「家」的感覺，通常也很容易成交賣出。

房市投資名家楊馨（Penny Yang）曾在文中寫到實品屋，她認為一個建商要蓋三間實品屋跟三百間實品屋所需成本，從進料、人工、設計費、家俱、家電、燈飾、空調等都可以壓低，所以其實當建商強調所推出的案子，所有的房型全部送「全室裝潢」的時候，他們能拿到的裝潢價格，一定「比我們自己去找人裝潢便宜。」

楊馨指出，這樣對於買方的好處，就是不必再花一筆錢去裝潢住家，甚至連買家電的錢都能省下，但是缺點就是，不知道建商裝潢用的材料品質、木工師傅做工優劣，也不能自由選擇裝潢風格。

知名論壇Mobile 01幾年前也有的討論，有網友認為，購買實品屋應有5項心理準備，1.幾年後大翻修、2.不在乎使用的板材與裝潢材料品質、3.短期居住，兩三年就搬走、4.你是短期投資客，不自住、5.買來租給房客。

另外購買實品屋也常見買賣糾紛，房市專家Sway建議，除當場拍照存證，更應列出清單。交屋時才可根據照片、附件的家具一覽表驗屋，看看品牌有無被更換、新的傷痕等。

大量公宅來救火 專家點名雙北房市「洗牌」

好房網

好房網News5 天前

2017.02.20.

好房網News記者蔡孟穎／整理報導

被喻為是「打房神器」的社會住宅政策，年才剛過完，台北市政府馬上送上大禮給租屋族，日前舉辦的公共住宅招標說明會中，台北市政府正式宣布，今年不只有18件、5千戶公宅要開工，且戶戶都是智慧住宅，而面對公宅等級再提升，專家則直呼「太好了」！雙北房價、租金將開始洗牌。

台北市公宅動起來，且曾被網友大讚的居住品質，這回還要再升級，北市副市長林欽榮表示，市長柯文哲要求下，從現在開始發包的公宅，水、電、瓦斯皆設置智慧錶。也曾表示會調降公宅戶數、提升交通配套措施，扭轉對公宅人口複雜的刻板印象，降地民眾對公宅進駐區域的鄰避效果。

面對目前招標的6處，分散在內湖、文山、萬華、南港的公宅，租客笑了，房價和原有的租賃市場卻繃緊神經；房市名嘴Sway在節目中表示，很多雙北市民生活在「高房租、低品質」的環境，向柯文哲喊話「快蓋」！認為社宅的存在，不只是能影響周遭房價，而是連帶整個雙北區域都有影響。

Sway解釋，北市公宅規定只要是在北市就業、就學，就能申請，而現在很多的民眾都是在台北市上班、租屋處在新北市，因此北市公宅的誕生，能拉近租客、衝擊雙北租金行情，加上目前房價仍在下修階段，不少人選擇先租屋、等房價，公宅越多，越不怕找不到地方住。

京華城傳打掉重建？ 中工這麼說

中央通訊社

韋樞2 天前

2017.02.20.

（中央社記者韋樞台北 20日電）台北市東區購物中心京華城傳欠款，威京集團打算打掉重建。中華工程表示，目前京華城仍在向市府爭取容積提高事宜，但重建事宜不論在京華城和中工的董事會，均未提案未討論。

媒體報導，京華城傳欠款新台幣百億，每年虧2、3億元，市場一直傳出威京集團有意打掉京華城重建。

持股京華城逾23%的中華工程表示，京華城從6年前向北市府爭取容積從現有392%提高到560%，但目前沒有進一步消息。中華工程表示，至今不論京華城或中工的董事會未對打掉重建一事提出任何議案，更遑論討論，集團主席沈慶京也從未明確指示。

至於京華城每年虧損2、3億元，中華工程說，京華成當初興建時的聯貸額度不小，其實京華城的百貨部份是有盈餘，但被高額利息拖住，因此出現虧損。

中工認為，京華城一直思索如何讓購物商場部份更有特色，更吸引人流，即使捷運松山線早已開通，京華城距南京三民站很近，但京華城仍有接駁車連接捷運市府站和國父紀館站，就是為了以便利的交通帶進人潮，強化營運。1060220

男神、主播都愛這兒… 走一遭美國學校生活圈

好房網

好房網News3 天前

2017.01.05.

好房網News 記者黃彥翔／台北報導

美國學校生活圈以天母圓環為中心，向中山北路六段及七段、天母東西路延伸，西側至磺溪與石牌相鄰，東至忠誠路天母棒球場一帶。周圍公園綠地環繞、綠樹成蔭，是台北市腹地最大、也是綠地最多的生活圈，擁有相當好的休閒空間。由於早期曾有美軍駐紮，周圍分布許多使館，因此不僅治安良好、環境清幽，住宅風格也相當美觀大器。

本區機能完整，主要的商業活動在天母東西路一帶，沿路以餐飲、速食、服飾精品及舶來品店為主，為了迎合此處的異國風情，商家的貨品也以進口貨居多，還有各式連鎖商店皆已進駐，且走高級精緻化路線。生活採買除了全聯、家樂福及士東市場外，還有新光三越、華威影城、大葉高島屋等區域百貨吸納大量的商機，迅速帶動了商圈成長，展現了本區居民的消費實力。

相較之下，交通機能則是較弱的環節，由於居民環境意識強，捷運線規畫未進入本區，至捷運站須仰賴公車轉乘至芝山站。雖然少了交通便利性，但好處是不會破壞當地環境景觀，也能保留公園與綠地。開車族對外交通仰賴中山北路、忠誠路兩條主要幹道進入市區，上下班尖峰時段車潮較多，易出現壅塞情況。

本區的住宅共分成三部分，近幾年新建的豪宅大樓，深受高資產族喜愛，以學區導向屋齡三十年以上的公寓及華廈，占本區大宗，還有以國外人士最喜愛的透天別墅產品，租賃市場興盛。

豪宅大樓則以二O一四年預售的「華固天鑄」最具指標，規畫地上三十八層、地下二層，總樓高一五三公尺，為北市第一高摩天住宅大樓。在當地不少頂級豪宅行情每坪逾一百五十萬元，包括「國泰天母」、「天母富邦七七七」、「天母紘琚」等。而「華固天鑄」更是以開價每坪二二〇萬元震撼當地市場，二O一四年頂樓三十八層傳出以六億元成交，換算單價每坪二一四萬元，因此明年完工後的餘屋銷售價格將成為重要的市場風向球。

住宅產品仍以舊公寓、華廈，四十坪以上大三房或四房為主，天母西路、中山北路六段一帶的大使特區，因治安良好，環境鬧中取靜，受到青睞。在天母東路的兩側，以學區為考量的舊公寓，屋齡皆逾三十年，每坪四十五萬至五十萬元，華廈每坪六十萬至七十萬元，屋齡十年內大樓每坪八十萬至九十萬元。

都市物管時代 郭紀子：整建、維護很重要

好房網

好房網News3 天前

2017.02.05

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

要加速老舊社區整建維護，政府恐怕必須先推動老舊社區成立管理委員會。根據景文物業管理機構調查發現，集合住宅管理組織籌組與運作方面，1995年「公寓大廈管理條例」頒布前的老舊社區，沒有成立管理組織或管理組織運作不佳的佔73％，老舊社區若遲遲未成立管理委員會，政府相關政策自然難落實。

景文物業管理機構董事長郭紀子說，區分所有權人會議是社區最高決策機構，重大議案需經區分所有權人會議表決通過，而全台屋齡超過30年的老屋超過384萬間，這些老舊社區80％以上從來沒有開過區分所有權人會議，老屋健檢要由管委會申請，或者對於沒有管理組織的社區要整合一半以上所有權人才能提出申請，政策落空當然事屬正常。

他表示，依據《都市更新條例》都市更新是指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護，目前國內產官學的都更方向，似乎認為都更就等於拆除重建，這是對都更莫大的誤會。郭紀子建議，因老屋拆除重建面臨整合不易的困境，政府不如因勢利導，強化「整建」、「維護」，也同樣能達到都更條例的初衷。

胡立陽：2017房價鬆動 2018將「邪惡大跌」

好房網

好房網News3 天前

2017.01.05.

好房網News記者賈蓉／整理報導

全台房市交易向下打底，究竟何時才能春暖花開？國際投資專家胡立陽表示，雖然目前房市、股市表現鬆動，但是整體仍風平浪靜，真正關鍵點將出現在2018下半年，許多人的財富將重新分配，「2018下半年開始，我稱為邪惡的、恐怖的2年」。

炒房資金急速退燒，雖然沒讓房市崩盤，卻也帶來不少副作用！國際投資專家胡立陽在TVBS《國民大會》中分析，現在的房市表現，就如同在家裡泡澡，洗澡完把水放掉、水流走了，表面上風平浪靜，但是底下暗潮洶湧，「看到漩渦時，就是多殺多了！」。

胡立陽說明，從日本、美國的經驗觀察，就知道房地產不是一升息，就會立刻崩盤的資產，「大約要1年～1年半才會發酵」，因此可以預期2017年房市雖然鬆動，但是仍處於風平浪靜的狀態，直到2018下半年開始，「我稱為邪惡的、恐怖的2年」、「財富重新分配將出現」、「會大跌」，直指「一場大災難即將出現」。

對此，戴德梁行總經理顏炳立接受聯合報採訪時也表示，2017年房市「不會落底」，除非能做到「殺價取量」才能「搶錢活命」，預期全台無論蛋黃、蛋白、蛋殼區，都可能有更低價出現，「看不到什麼落底」，並預期房市將「持續緩跌2年、盤整4年」。

終結重劃怪獸！專家學者自提民間版《市地重劃辦法》

李秉芳／台北報導 2017-01-23

近十年來，台中市自辦市地重劃爭議不斷，一樁樁的訴訟甚至打到大法官釋憲，2016年7月29日，司法院大法官釋字第739號，宣告《自辦市地重劃辦法》的法源「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」部分條文違憲，應於一年內檢討修正，不滿內政部的修法草案內容「避重就輕」，多個專家學者及民間團體今（23）日提出民間版的草案，要求終結惡法。

日前台中市黎明幼兒園因市地重劃糾紛、讓自辦市地重劃機制問題浮上檯面，由於去年7月大法官宣告《自辦市地重劃辦法》部分條文違憲，內政部被迫必須修正已經超過五十年未調整的法條，於去年12月7日預告後，民團認為其內容仍有諸多瑕疵，不甚滿意，提出「廢止重劃會」、「二階段同意制」、「就地安置」、「退出重劃原地保留制度」等，盼能真正落實居住正義。

東海大學社會系副教授楊友仁指出，現在市地重劃的權利主體掌握在「重劃會」手上，但重劃會的組成很容易被在地的開發商或財團掌控，導致監督不實，像是在台中，就出現了小小幾坪土地上卻有上百個「人頭」的情況，因此修法的重點應該將重劃權利主體改為居民，讓重劃會不要再成為政商勾結聯手欺壓人民的主導單位。

都市改革組織（OURs）秘書長彭揚凱表示，「永遠被動反應，是政府面對重劃問題時的最大問題」彭揚凱表示，去年大法官釋憲點出問題後，但內政部的修法內容就只回應違憲條文，沒有重新思考整個重劃體制背後所涉及的人民權利義務、公共利益問題等，政府面對市地重劃爭議，除了短期要更嚴謹規範，長期更應考慮修定專法，現在修法是一個很好的機會重新來過，盼內政部要把民間團體的聲音聽進去。

中台灣公民行動陣線的許文峰也說，在台中的自辦重劃區，重劃會主導了整個高達69億開發規模的重劃工程，當中充滿了黑暗手段與暴利，而且重劃會根本就不理會地方政府的要求，像是台中的黎明幼兒園徵收爭議案，重劃會不顧協商結論為緩拆半年，就擅自向法院申請強制執行，許文峰強調，黎明幼兒園並非個案，而是整個重劃制度下的受害者，以前就有很多，如果這個體制不改，以後還是會繼續發生。

為了保留「黎明幼兒園」而到處奔走的林金連園長也表示，他在協調會後就積極找出建物合法的證明包括營業登記、繳稅登記、戶籍登記等，也和其他所有權人聯絡，目前已取得七位中其中五位保留建物的同意書，然而由於重劃會不同意緩拆的結論，導致現在黎明幼兒園又重新面臨被強拆的危機中，林金連數度哽咽地說，他很希望能有更多人關心這個案子，下午他也會到總統府陳情，希望能替幼兒園的保留方案找到一條出路。

逢甲大學的土地管理副教授何彥陞也說，市地重劃的相關辦法現在的相關條例是在大約四、五十年前訂的，幾乎是半強迫所有被劃入的人都一定要參加，即使不願意也只能「拆遷補償」，然而經過了這麼長的時間，因應現在的社會和居住權的概念，應該重新思考而非只是針對重劃辦法做「補丁式」的修訂，他也強調，基於法律保留原則，應該跳過自辦辦法，另訂母法或是針對「平均地權條例」全盤檢討修改。

而內政部地政司的王成機簡任技正則代表回應，內政部其實一直針對重劃辦法都在研議，針對大法官的釋字號，內政部也開過多次協商會議，提出將近二十條的修法條文，盡可能還是會「住戶不願意拆遷，就盡量將其剔除在重劃範圍外」的原則來進行，王成機說，針對黎明幼兒園的案件，早上也和台中市政府確認，還是要針對上次協調的「緩拆半年」結論來處理，他個人認為，黎明幼兒園現在提出的保留方案不需要經過都市計畫變更，制度上應可以作為，但由於這屬地方政府的權責，還是要透過重劃會和台中市府及地主協商。

楊友仁指出，自辦重劃修法的必要性與嚴謹度應比照《都更條例》，民團及專家學者總共提出了30條需要大幅修正的，並新增《居住權利條例》及《安置計畫條例》，希望內政部能將他們的意見帶回參考，王成機則收下由林金連園長遞交的陳情書，表示會回去充分討論。

6年來首見 北市地價跌全因「老屋」太多

好房網

好房網News23 小時前

2017.01.16.

好房網News記者蔡孟穎／整理報導

不只房價跌最多，根據內政部發布最新都市地價指數，台北市地價也出現6年來首次下跌，但都市地價標竿的首善之都，卻是全國跌幅最大的城市，內政部分析主要原因出在「老屋」太多。

根據第47期都市地價指數，全國都市地價總指數下跌0.35%，自2009年以來首次下跌，但各縣市中，僅台北市、新北市、新竹縣、新竹市，等4縣市是下跌，其中，以台北市跌幅1.80%最大，地價上漲最多的則是台南市2.13%。

以高貴地價、房價，被網友戲稱是「天龍國」的台北市，如今從2014年房市反轉後，不僅房價下修幅度最深，連地價也難逃；台北市政府表示，雖然台北市有便捷的交通和完善的公共建設，但老屋分布較密集的地區，因公共設施相對不足、都更進度緩慢、交通不便等因素，導致價格明顯下降。

全國都市地價總指數 6年來首跌0.35％

NOWnews

記者王鼎鈞／台北報導20 小時前2017.01.16.

內政部15日發布第47期都市地價指數，全國都市地價總指數下跌0.35％，為自98年(近15期)以來首次下跌。但從各縣(市)個別的漲跌幅情形來看，僅有台北市、新竹市、新北市及新竹縣等4縣(市)下跌，尤以台北市的1.80％跌幅較大，其他縣(市)則大多呈持平態勢。

內政部表示，第47期全國都市地價總指數(105年4月1日至105年9月30日)為118.91(係以102年3月31日為基期)，下跌幅度為0.35％，相較上(46)期(+0.04％)及去年同(45)期(+1.49％)，本期已終止上漲趨勢。

在出現跌幅趨勢的縣(市)中，以台北市跌幅1.80％為最大，據台北市政府表示，該市雖具有便捷交通路網、完善公共建設等，惟受部分屋齡較為老舊地區，因公共設施相對不足、都市更新進度緩慢及交通不便等因素，致價格下降較為明顯，整體市場呈現量縮價跌趨勢。

而在其他縣(市)中，則以嘉義市的3.57％漲幅較大。據嘉義市政府表示，因該市有大面積的整體開發建設，以及推動雲嘉南觀光休閒產業與健康防老園區等政策之下，帶動商機，使得買氣熱絡，地價仍有上揚。

另以土地買賣筆數觀察，本期全國土地買賣筆數為23萬3,462筆，較上期(26萬754筆)減幅10.47％，亦較去年同期(26萬3,994筆)減幅11.57％，整體呈現量縮態勢。

內政部指出，都市地價指數是將各直轄市、縣(市)的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內，土地價格在一定期間內的相對變動(上漲或下跌)的百分數，其性質類似物價指數，並定期於每年1月15日及7月15日發布。

第47期都市地價指數自即日起，可在查詢。

房市落底沒？這五大現象告訴你

好房網

好房網News3 小時前

2016.01.09.

好房網News記者翁聖惠／整理報導

今年房市會落底嗎？戴德梁行董事總經理顏炳立日前表示，台灣房市現在雖然處於「不降價就沒有量」的趨勢，不過2017年還不會落底，房價將會持續緩跌兩年，而房市專家則指出，想知道現在落底沒，可以觀察這五大訊號。

戴德梁行董事總經理顏炳立日前向媒體指出，台灣房市已經走入價格破壞時期，「不降價就沒有量」，這種價格破壞的趨勢，導致預售屋賣新成屋的價，新成屋賣中古屋的價格，今年還會持續下去，房價會緩跌兩年後落底，再進入四年的盤整期。

房市還沒落底，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則向指出，現在落底的訊號尚未出現，提醒民眾可以注意這五大訊號，包括貸款利率是否持續上揚、法拍屋是否爆大量、新屋賣壓是否舒緩、體弱建商是否被淘汰，以及觀察北部房價是否跌到滿足點等等。

張欣民指出，建商免不了一波洗牌，房市才有機會真正落底，而目前北部房價雖然有跌，但購屋族認為滿足點還沒到，依舊在觀望，中南部甚至逆勢有撐，絲毫無補跌的跡象，也是這波房市是否落底的重要觀察指標

危樓、老屋重建放送容積獎勵 學者批：賞都市計畫一巴掌

台灣環境資訊中心

建立於 2017/01/03 上稿編輯：

陳文姿 本報2017年1月3日台北訊，陳文姿報導

危樓及老屋重建推動不易，行政院年終大放送，通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，重建危樓與老屋不僅可增加容積獎勵，不受建物高度限制，也不用經過審議，引來專家學者嚴詞批評，要求此案「立即停止」。營建署副署長王榮進解釋，用意是為了加速無爭議案件的行政流程，政府也不會完全不管，未來在施行細則與辦法會有更詳盡的規定與限制。

建築改革社、專業者都市改革組織、台北文資環境守護聯盟、中華民國景觀學會、都市設計學會、政治大學第三部門研究中心等今（3）共同召開記者會，痛批此條例將繞過既有都市計畫與建築法規，架空城市整體規劃，老屋重建將如長瘤般散布各處。

都市設計、建築、景觀、文資專家學者齊聚反對行政院版的《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案。攝影：陳文姿容積、建蔽率大放送 高度不受管制

行政院上周四（2016年12月29日）通過《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，並力拼於立法院本會期臨時會通過三讀。

此條例主要針對應限期或強制拆除的危險建物，及屋齡逾30年須拆除重建的老舊房屋。除了獎勵容積提高至法定容積1.3至1.4倍，放寬建蔽率外，建築物高度，除因飛航安全管制外，將不再受建築法令及都市計畫法令的限制。

行政院通過《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案。資料來源：行政院。

此條例僅針對取得「全體」土地及合法建築物所有權人同意的案例，只要擬訂計畫經直轄市、縣(市) 主管機關核准後，申請建築執照即可，不再需要經過都市更新審議。缺乏政體規劃  都市計畫蕩然無存

政治大學第三部門研究中心研究員王章凱指出，這條例通過後，都市就危險了。它繞過都市計畫，等於把台灣的都市計畫教育全打趴，直接賞一巴掌。

他解釋，要先有都市計畫先行，在整體規畫下，才能定出適當的容積率、建蔽率、建築物高度。現在放任個別建物到處蓋，蓋完後就像是都市裡到處長了瘤，而且是割不掉的新瘤。

淡江大學建築系助理教授劉欣蓉也問，老舊住宅區原本就狹小了，增加容積獎勵後，在巷弄裡蓋出十三、十四層樓高的房子，細細高高的房子到處亂長，城市遠景何在？城市怎麼偉大？「你的理想在哪裡？」容積、建蔽大放送  胡亂重建更危險

房市26年來最冷 逾6成地產業：明年房價落底

作者陳宥臻╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年12月30日 上午5:50

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

中信房屋「宅指數」調查，目前「購屋意願」、「整體經濟感受」雙雙出現32季以來新低，加上全國買賣移轉棟數創26年最低點，市場氛圍相當冷清，但明年房地產可望否極泰來，高達65.4％地產業者認為，2017年房價會落底，不會更糟。

「宅指數」調查顯示，除業者外，有40.5％民眾認為2017年房價會落底。中信房屋副總經理劉天仁指出，稅賦與政府政策，是左右未來房地產整體發展主因，「自用輕稅」將可引導房市邁向健全交易，同時也能夠減少都更障礙。目前政府是有朝向稅制合理化方向走，房市也能築底累積向上的動能。

中信房屋以目前屋主降價意願和看屋人潮預估，2017年全國買賣移轉將比2016年成長約2.5％至4％，也就是在24.9至25.3萬棟。

「在台北市屋齡高達40年的老房子，還是有很多人要買！」中信商仲部副理王藝樺指出，高達58％民眾認為都更很急迫，房子太老涉及地震時的安全，也有70％地產業者認為急迫。「宅指數」調查，有高達69.1％民眾及75.1％業者認為重稅及釘子戶扼殺都更，政府在制定政策時應有更完善配套。

台經院景氣預測中心主任孫明德指出，觀察世界經濟趨勢，美國明年走強、歐洲仍是走下坡，如果美國持續升息加上其他主要國家也是如此，台灣也無可避免會升息，對房地產走勢會是阻力；以今年來講有「兩暗」，就是房地產和觀光這兩大黑暗產業，明年值得觀察是否復甦。

在租屋市場方面，王藝樺指出，多年來的調查，台灣民眾租金預算範圍在7,500至15,000元之間，幾乎沒有變動，這表示台灣人收入沒有增加，目前50歲在租房子的人，租金預算還是停留在此，代表經濟結構沒有變化。加上很多經濟指標都是看跌，台灣經濟不好的趨勢下，社會住宅需求更顯迫切。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，明年若升息會造成房市壓力，但以央行態度，調幅有限，對自用族群影響較小，手上庫存多的業者可能較衝擊較大。此外，以房價來看，明年可能繼續盤整，尚未見到落底時間點。

專家預警新北4區 小心「公園變爛泥」

好房網

好房網News22 小時前

2017.01.03.

好房網News記者賈蓉／整理報導

別以為無敵景觀的公園宅，未來能夠一直這麼漂亮！知名財經節目主持人楊世光指出，新北市新莊、三重、蘆洲、五股等地，都有許多沿著二重疏洪道興建的美麗大樓，但是根據內政部的國土規劃，這樣的景致恐怕在10年後就會大改變，「夏天變成一攤爛泥」，提醒民眾購屋時一定要謹慎，「環境其實有變糟的可能」。

擁有無敵棟距的公園宅，向來是房地產銷售的寵兒，不過知名財經節目主持人楊世光在東森財經新聞台《57新聞王》中提醒，其實公園宅的美，可能只是「主觀的現在」，未來的發展恐怕會讓不少人大吃一驚。

楊世光說明，在新北市新莊、三重、蘆洲、五股，有許多沿著二重疏洪道興建的漂亮房子，但是根據內政部的國土規劃，現在可以騎腳踏車、放風箏的公園，可能在10年後變成一攤爛泥巴。

楊世光解釋，根據由於過去淡水河挖得太深，導致河水十分髒臭，在國家有計畫的「墊高淡水河河床」之下，近年來可看到不錯的成效，但是等到淡水河完成使命之後，政府的「陽謀」將會帶給二重疏洪道不小的衝擊，屆時只要到雨季、颱風季，疏洪道恐怕就會直接變成河水、爛泥巴，景觀大不如今日的樣貌。

風評：老屋改建的理想與困難，最後恐又淪為空包彈

2017.01.03.

風傳媒

主筆室2 小時前

趕在年底前，行政院在今年最後一次院會中，通過老屋改建法令；這是一套有必要、也有理想的法令，但未來即使立法院通過，恐怕也會淪為窒礙難行，甚或益增民眾與政府之間的紛擾。

行政院會29日拍板《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案，對經過評估須拆除重建的30年以上老屋或危險建築物，可享容積與建蔽率獎勵，並享2年房屋稅及地價稅減半優惠。因為把老屋改建與都更脫鉤，直接走申請建照程序，因此不會像都更一樣耗費時日、動輒數年，可有效直接解決老舊建物與危險建屋問題。

老舊建物涉及的不僅是市容的問題，一般而言，30、40年前的建物，在規劃、設計、公設、安全上都較差，住戶生活品質亦較低；危險建物的問題則更大，不僅是住戶的生命安全問題而已，更涉及公共安全，如發生較大規模的地震導致建物倒塌，除了住戶生命安全問題外，鄰近地區亦可能受害。因此，推動老屋重建確有其必要，其理念、理想值得肯定。

不過，實務執行上恐怕是理想難敵現實。拆除重建一棟房子需要耗費的成本高，以每戶25坪計，平均的建築成本至少就是300萬以上。居於老舊建物的住戶，平均而言經濟上恐難稱寬裕，危險建物的住戶就更不在話下。數百萬元的改建成本對其負擔之重不言可喻，雖然給予一定的容積獎勵，但仍未必足以產生足夠的誘因，讓住戶心甘情願的拆除重建。

而且依草案規定，老舊建築物的定義是指「屋齡30年以上經建築物性能評估改善不具效益，須拆除重建者」；其重建計畫均要「取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意」。坦白說，這個門檻是過高了，等於法令保障「釘子戶」。更重要的是大部份老舊建物─特別是早年的公寓，幾乎沒有例外的有頂樓違建，違建面積一般是不會計入改建的權益中，這就更有產生釘子戶的可能。

至於被評定為危險建物，應該強制拆除重建，此事毫無疑義能得到社會一致贊同，但問題是：執行呢？如果要執行此法令，權責其實是在地方政府而非中央，一來先要有足夠公信力的檢驗單位，再來要有足以承受壓力、敢於「得罪人」的地方政府─台灣顯然現在是缺少這種地方政府。

否則，要拆除危險建物，並不需要老舊建物重建條例，現行建築法中已有規定，對有公共安全之虞的危險建物得強制拆除，但這麼多年來，少有地方政府去執行此法，未來恐怕也不會因為有一個老舊建物重建條例就改善。如果有一個地方政府殷實努力的執行強制拆除，幾乎可確定無法避免與住戶的衝突，抗爭行動必然層出不窮。如果地方政府無能、無膽執行，拆除危險建物、提高公共安全等理念，終難落實。

不過，此條例中把老舊建物改建走申請建照程序，號稱2個月內完成審核程序、動工開工，大幅提升行政效率，是最值得肯定的一點。看這個倒讓人想到：老舊建物改建其實是具體而微的小型都更，如果改建可提高行政效率至此地步，都更其實該有許多提升行政效率的方式。

整體而言，老舊建物、危險建物拆除重建，是該作；但重建過程既無公權力介入的規定，又要求全體住戶同意，其實務上的難度多高，看看都更案的成敗，就是一面最好的鏡子，最後恐怕淪為空包彈。

雨遮後年不計價 買房可省百萬賺坪數

三立新聞網

三立新聞網3 天前

2016.12.25.

計者張佩雅、甘涵仁／台北報導

房市冷讓北市豪宅帝寶，相隔6年現在又出現第2戶法拍戶！法拍底價3.31億元，換算下來每坪底價將近要300萬元，創下豪宅法拍每坪底價新高！但傳出買家打算一拍流標後再搶標，主要是因為現在只要算盤打得精，就有機會買到較低房價物件，像是2018年起，新成和預售屋的屋簷和雨遮，一律改不登記，也不計價，等於民眾以後買到新房子，使用面積會更高，在北市一省就是百萬元！

50坪的新成屋格局方正，而客廳外頭，還有向外延伸的雨遮，但過去這小小空間，常會被算進房價裡，1.75坪雨遮大約佔銷售坪數3.5%，但這棟位在文德路上的新建案，搶先採計坪、不計價方式，因為內政部通過修正草案，從2018年起，新成屋和預售屋的屋簷、雨遮，一律都不計坪、不計價。

代銷業者簡志敏：「客戶在買房子的時候，通常最有這個雨遮的疑慮，哪假如說用這個方式去做不登記、不計價，我相信未來對消費著來講，是一個好的發展。」

也就是說以後買新房子，不只使用面積更高，房價還可以再低一些，因為如果把1.75坪雨遮算進房價，買家就得多付122.5萬元，但不只在台北免付雨遮，價格可省百萬，房市低迷也讓帝寶，再出現「法拍屋」。

惡房東注意！禁限制房客入籍

中時電子報

周思宇11 小時前

2016.12.29.

　為遏止惡房東「張淑晶事件」重演，內政部新修正房屋租賃新制，將於明年元旦上路，明定不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅，也不得約定稅賦轉嫁、押金不能超過2個月等事項，如契約有違反相關規定，最高可處30萬元罰鍰。

　不得限制房客申報租金

　內政部地政司副司長施明賜昨表示，為避免惡房東、惡房客衍生的消費糾紛，內政部今年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」，明年起房東應使用符合內政部公告之應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約。

　依據新版定型化契約，「應記載事項中」的規範重點包括押金不得超過2個月房租、出租人應載明水電費用、設備毀損修繕責任歸屬、違約賠償金最高不得超過1個月以及房屋返回等相關規定。

　契約載明修繕責任歸屬

　施明賜說，契約中對出租期間的管理費、水費、電費、瓦斯費等，要由出租人或承租人負擔，在契約中都可勾選。

　租屋常見糾紛中，常因房客申報租賃費用，房東因而增加房租。施明賜強調，此規定是無效的，承租人可以拒絕簽約，或向消保官申訴。房東也不可以臨時調漲電費，須依照契約內容旅行業務。

　至於提早退租衍生的糾紛，施明賜提醒，租賃雙方若有約定可提前退租，一方要終止租約時，必須至少1個月前提醒對方，如無依規定通知對方，可處1個月房租之違約金；如果雙方未事前約定，在無法律規定下，可自行訂定違約金，但金額不能超過1個月。

　契約如違法最高罰30萬

　內政部表示，如果房東沒有符合新規定的契約內容，房客可以要求房東修改或拒絕簽約，或向地方政府地政局處加以檢舉，如無改正，依《消費者保護法》規定最高可罰30萬元；如有消費糾紛，可向地方政府消費者服務中心或消保官申訴。

　內政部指出，本次新公告版本是依據《消保法》規定訂定，承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途，限由承租人供作「住宅使用」才可適用新版定型化契約。如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用，則不適用新公告版本規定。

都更有多難？ 他家「塌了」還是沒輒

好房網

好房網News23 小時前

好房網News記者賈蓉／整理報導

都更等了5年告吹，讓老住戶大嘆「真的很擔心房子垮掉」！新北市永和區一處老公寓，雖然後建商洽談都更長達5年，無奈最終仍然因部分住戶反對而破局，只見該公寓外觀已出現明顯崩塌趨勢，陽台的女兒牆更是直接壓垮樓下的鐵窗，讓老住戶大嘆「難道真的要等地震嗎？」

老公寓外牆坍塌，住戶仍等不到都更的那一天。

老公寓歷經風吹日曬，終究有結構不穩、坍塌的一天！新北市永和區劉姓住戶在《》臉書社團中表示，自家的老公寓已經歷經長達5年的都更談判事宜，無料卻仍有部分居民百般阻撓，最終仍宣告破局，希望相關單位能積極出手，解救這棟瀕臨崩塌的老公寓。

劉姓住戶上傳的照片中可發現，該公寓的外陽台女兒牆明顯向下崩塌，直接壓扁樓下的防盜鐵窗，部分水泥結構更是散落在1樓地面，所幸事發當時並沒有人經過，否則恐怕將造成不小的傷亡。

永和居民感嘆，老公寓談都更長達5年仍破局。

© 由 好房網 提供 永和居民感嘆，老公寓談都更長達5年仍破局。（翻攝自我是永和人臉書社團）

不少永和居民看到這張驚悚的照片後表示，自己家的公寓也談了2年多，一直都沒有達成共識，「1樓跟頂樓真的很麻煩」、「我們家也是卡在1樓跟頂樓住戶」，甚至有人表示，自己的鄰居開出「1戶換4戶」的條件，讓他直搖頭「難怪建商直接不聯絡了」。

其實，建商推行都更時，經常因為1樓作為出租店面使用、頂樓又有沒有產權的加蓋，而被原住戶要求擁有更好的分配權益，導致建商與住戶談判時，碰到不小的軟釘子，屬於都更案常見的「卡關」項目。

對此，房地產專家田大權在《好房網直播》中表示，其實都更案最困難的就是執行者與住戶間取得互信，倘若彼此質疑對方獲得的利益比較大，都更就不需要玩下去了，成為一場「官僚、奸商、刁民的角力遊戲」。

永和屋齡普遍偏高，許多住戶分享自家「都更」協議過程。

房價便宜？ 小心虧在這個陷阱

好房網

好房網News22 小時前

2016.12.21.

好房網News記者翁聖惠／整理報導

房價下修成趨勢，有不少購屋族趁勢進場搶便宜，不過有建商向媒體指出，就算買到便宜的價格，也別得意的太早！建商提醒，許多新建案推出的車位價格跟原本合理行情相比，已經大漲超過4成，買房時可別忽略車位價格的合理性。

買到便宜房價別高興得太早，還有一個你沒注意過的陷阱！一名資深建商向聯合報指出，以台北、高雄的新建案為例，停車位已經飆到180～190萬元的價位，與原本的合理行情110～130萬相比，已經大漲超過4成，以每個車位多賣60萬元來計算，60坪的房子每坪就被多灌水1萬元。

資深建商表示，大部分民眾都只注意房價，看到售價少了1～2萬元就會很開心，完全忽略車位價格的合理性，但現在許多建案車位大漲價，把降低的房價補回來，讓建商可喘口氣，不過對於不知情的民眾，可就吃虧了，提醒民眾買房時，也要注意車位的價格合不合理。

到底該如何挑選合理價位的？有部落客分析，像是平面車位的價格就會隨著房價區域行情有所變動，以房屋單價乘以3～5倍來計算，若是機械車位的話，價值就會相對減少，以平面車位的6折～7折來計算，另外，大樓每一層樓的車位價格都會不一樣，每層樓的價格甚至可以相差10～20萬。

明年不僅繼續冷 店面、飯店更將「跌好跌滿」

好房網

好房網News20 小時前

2016.12.20.

好房網News記者蔡孟穎／整理報導

2016年即將結束，房市景氣不只沒盼到春天，多位專家也表示，明年將會繼續「跌好跌滿」，有再下修5％～10％的可能性，而商仲業者也分析，住宅、店面價格會繼續下探，靠陸客維生的飯店業，明年業績衝擊將會更加明顯。

等待房價反彈回升的民眾，2017年恐怕更笑不出來了，根據欣元商仲發布的商用不動產趨勢分析，明年包括住宅、商辦、店面價格還會持續下修，蛋黃區預估再下跌5~10%、蛋白區15~20%；其中，店面產品仍會受到民眾消費習慣改變影響，出租字條高掛的現象不會消失，且增加5~10%的空置率。

永慶房產業務總經理葉凌棋表示，明年房市是價緩跌、量微升，交屋潮轉為新供給，增加市場賣壓，建商受到稅負成本增加的壓力影響，降價求出清的趨勢不會變，尤其供給量大的重劃區、新屋，難逃多殺多陰影，再下修5~10%。

而商辦因今年下半年開始，價格已明顯鬆動，第一太平戴維斯投資部協理黃瑞楠表示，明年商辦續吹降價風，但也因此會吸引外資進駐，台商也可能受到中國大陸加強查稅的影響下，增加回台投資的意願，預言買氣將在明年第3季出現反彈。

不過欣元商仲總經理焦文華接受採訪時，也直接點名飯店業前景將更加黯淡，因國內住宿需求已呈現供過於求，近3年內，每年就新增超過1百家，今年住房率就已出現明顯下滑，截至11月底統計，全台欲出售、盤讓的飯店約100~120棟，又以東部、中南部賣壓最重，尤其是以陸客為主的業者，若無改變，明年更難以和高知名度、特色飯店競爭，出售量將大增。