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捍衛房屋稅合理性　張金鶚率軍說清楚

#政策 #房屋稅 #地價稅 #張金鶚 #房屋標準單價 #路段率 #自用 #非自用 #豪宅稅

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導2016.10.11.

政府調高房屋稅，引發飯店業者、都更戶不滿，甚至有人抨擊是時任台北市副市長張金鶚的「政績」，除了北市調高新房屋的房屋稅基，財政部也指出今年將有12個縣市調高「房屋標準單價」，並適用明年房屋稅。對於房產業者抨擊暴漲式房屋稅將重創房市，張金鶚今日率領3名學者在立法院召開記者會，回應「這是合理調整」。

學者張金鶚認為，在最新5月課徵的房屋稅之中，9成自住民眾平均繳納4969元，1成非自繳2萬0976元，並非是外界指責的「果樹理論」樹皮被剝掉不合理。中國科技大學商學院院長曾巨威指出，台灣已經30年沒有調整房屋標準單價，「這是以前沒有作為的政府留下的，現在當然應該改革。」

他指出，在財產稅的課徵部分，分成5等級，低所得繳納的稅賦竟是高所得的1.9倍，很明顯並不合理，他建議，「要保障自住客、提高非自住的稅率。」由現行自住房屋稅率1.2％調降至1％，但針對非自用3戶以內的認定標準，要更加嚴格修正。

曾巨威認為，房地分離的確造成房屋稅、地價稅可能有重複課稅的疑慮，長期一定要房屋稅、地價稅合一課徵財產稅才能解決問題。張金鶚指出，現在地方財政困難，短期內，各地方政府必須公平合理調整房屋稅；中階段，中央應檢討房屋稅自住與非自住的稅率與認定標準，由現行3年一調改為每年調整。

地段是第一優先？ 買房別放錯重點了！

好房網

好房網News5 天前2016.10.5.

房價走下坡，不過對於薪水低的年輕人說，要買間像樣的房子還是遙不可及的夢想，不過理財專家卻指出「千萬別抱持這種心態！」建議年輕人不管如何，還是要買房，買房時也別先考慮地段、車位、電梯等等條件，「買得起」最重要。

理財專家認為，買房千萬別把地段放在第一個條件，買得起比較重要。

買房非得要住在好地段？錯！理財專家施昇輝在上撰文指出，雖然不少專家都會勸消費者買房一定要買在好地段，才會有增值空間，不過他認為，90%的人一生只買得起一間房子，因此「買得起」比「能增值」還要重要，只要擁有一份好工作，年輕人就不怕買不起房子。

施昇輝指出，買房只要不是買在過度被炒作的地區，波動性一定比股票小，當然會比股票保值，近兩年來房價也出現明顯回檔，轉成買方市場，正是精挑細選的好時機，而且如果每個月支付的房貸，相當於相同坪數一個月的房租，那又何必租房子呢？

對於經濟壓力大的年輕人來說，真的要進場買房不一定是件容易事，全曜財經顧問兼財經主筆陳唯泰接受專訪時建議，買房不一定是為了投資賺錢，而是讓人生有目標，打拼起來才會更有衝勁，同時也分享買房的五大心法，鼓勵年輕人可以多看房買房。

全台空屋86萬宅 雙北就占2成

中央社 – 2016年10月13日 下午12:30

（中央社記者陳政偉台北13日電）內政部不動產資訊平台公布最新低度使用（用電）住宅與新建餘屋統計，全國低度使用住宅達86.26萬餘宅，空屋率達10.35%。其中新北市空屋數高達11萬8713宅，占全國約13.76%。

新北市若加上台北市空屋數6萬3890宅，雙北市空屋達18萬餘宅，占全國空屋比率超過2成。

低度使用（用電）住宅與新建餘屋（待售）住宅資訊，為營建署委外調查，低度使用(用電)住宅比例是以「房屋稅籍住宅類數量」為計算基礎。

根據統計，104年11、12月全國低度使用住宅數86萬2682宅，占全國房屋稅籍住宅比率（即空屋率）約10.35%，較前期增加1萬2813宅，年增約0.05%。全國空屋率最高的是宜蘭縣，空屋率達15.98%，惟空屋數僅2萬8千餘宅。

以六都狀況來看，以桃園市空屋率最高，約11.49%；台北市空屋率7.22%、新北市7.72%；其餘4都均超過10%，台中10.02%、台南10.15%、高雄10.86%。

報告指出，台北市與新北市空屋率維持在7%左右，相對中南部縣市比例較低。新北市整體比例雖然低於全國平均，但推算空屋住宅數仍有11.8萬宅，相對高於其他縣市。

若觀察各縣市空屋數量，空屋宅數最多的是新北市，高達11萬8713宅，占全國空屋的比率約13.76%，高雄市空屋數量超過11萬1101宅，兩市空屋數都超過10萬宅。

調查也提到，若看全國新建餘屋（待售）住宅數，102年第一季到104年第四季的變化，新北市因為推案量大，新建餘屋數住宅數相對較大數量，高雄、桃園與台中市從103年第2季起逐步上升，同期台北市、台南市則呈現相對穩定的趨勢。

根據調查資料，104年第4季全國新建餘屋（待售）住宅數已到5萬5586宅。其中，以新北市1萬2023宅最多，高雄市9262宅次之，桃園市7852宅排第三。再來是台中市6677宅、台北市4016宅、台南市3339宅。1051013

一眼看穿房子增值性 3大條件是重點

好房網

好房網News2016/9/24

好房網News記者謝晴雯／整理報導

購屋，除了考慮符合自身需求，也希望能買到愈住愈增值的房子，也許住過幾年後還能換屋賺到一筆價差，但是如何一眼看穿是否為增值性高的房子呢？

高增值性的房子具備地段、建商品牌、規劃優良3大關鍵。

© 由 好房網 提供 8.內湖五期重劃區是很新的社區，街道整齊，路上行人很少。

有巢氏房屋經紀人呂國松在上表示，高增值性的房子具備地段、建商品牌、規劃優良三大條件。

投資房地產在地段上要考慮交通、景觀、生活機能、區域性等，如臨公園、綠地、河岸為佳。以台北而言，大安、內湖都是保值性良好的地區。

針對地段，房屋達人蔡璟柏也在《刊》上提醒，可以從門牌地址的長短看出端倪，大原則就是「門牌地址越短越好」，因為銀行在估價時，正馬路、門牌的房子鑑估價值比較高，純住宅型產品不論幾樓的房子，都比位在巷弄的價值高。

他亦建議，如果不喜歡馬路邊人車嘈雜，可以改買臨馬路平行第一條巷內的房子。

建商品牌對消費者的重要性則是在台南維冠大樓倒塌後，再被消費者注意。優良的建商品牌，不僅是品質保證，更讓生命有保障。

  什麼是地主的共同負擔?

　　所謂的共同負擔，就是建商實施都市更新的成本，由建商與地主共同負擔。在都市更新實行的過程中的成本，則可稱為共同負擔，雖然看起來是建設公司會支付，可是”共同負擔”則是用更新後的房地折價抵付的，所以共同負擔的數額越高，表示建設公司所投入都市更新的成本越高，也代表建商都更後可分回的房的越多。共同負擔的項目被規定在條例的第30條，其中項目包含了[用地負擔]與[費用負擔]。

• 用地負擔：權利變換範圍內的”公共設施用地”，可以用原有的公共設施用的與權利變換後的公共設施用地相抵充，不足的部分即列入用的負擔。換句話說如果都更前的公共設施較少，那都更後的用的負擔則相對的提升。
• 費用負擔：包含了工程費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都市計畫變更負擔等各項費用，依都更30條例則有更進一步的說明。

 怎麼簡單的認識權利變換

　　[權利變換]基本上來說，就是依你[更新之前]所佔的[價值]與全體的比例，經過估價、換算以後，扣掉共同負擔(估價費用，建置費用等…)[更新後]可以得到的[權利比例]。要注意的部分在估價師是否有把更新錢的房子估得太低，有否把更新前區位的好壞列入考量，與估價後的房價是否估得太高，以免必須付出不合理的差額找補。

　　建商投資更新並且花錢跑程序、整合、建材、設計等等…部分列為共同負擔，然而部份的投資則轉換成建商的更新權利價值，若認為建商更新權利價值定得太高，則可以對建商提出疑問。地主之間也會因為所持的坪數、跟自己的是否擁有所有權與地上權等不同因素，換算成權利比例，若你認為你所擁有物件有優於其他地主的條件，則可以尋求專業諮詢，並進一步的與建商協議。

協議合建與權利變換有甚麼不同?

　　依據條例第25條，都市更新權利分配原則上是以”權利變換”方式實施，是一個透明且公開的流程與計算方式，但如果得到[全體土地及合法建物所有權人]同意，也可以”協議合建”的方式進行。

　　“協議合建”的方式不同的地方是依照[地主與建商]簽訂的[合建契約]來分配，簡單來說就是建商依地主的喜好互相達成共識，因此政府並不會介入[協議合建]。協議合建的方式自由度較高，所以也常出現建商私底下談條件，過程不公開的情況出現，對於專業知識與談判技巧較差的地主，常常無法明確說出自己的要求，也可能因資訊不對稱的問題，與實施者無法達成共識。

　　然而，由於[權利變換]有稅捐的優惠，後續申請建照，依法都不需要地主同意或會同，所以都市更新為達到稅捐優惠則表面以權利變換進行，但私底下為滿足各地主之不同需求則以協議合建方式進行。

　　“協議合建”與”權利變換”各有利弊，儘管建商多走表面的權利變換，私底下以協議合建的方式進行，但在都更的遊戲裡，不管是哪一種方式，地主還是可以向建商爭取更新後的合理分配，自由度較高的協議合建也意味者都更後分配的彈性較大，地主也可以依自己的喜好與建商談條件，可別讓自己權利受損嚕。

建築教授：老屋不用檢查 就知道「不會過關」

好房網

好房網News3 天前2016,09.30.

內政部擬推動30年老屋強制健檢，引發政界、學界、業界正反兩面批評，不過建築教授坦言，依照台灣的房屋狀況，當然「最好全部都健檢」，但不該拘泥於耐震係數是否足夠，「難道50年前的房子，一定要符合現在的規範？」認為老屋的關鍵在於水泥結構是否堪用，否則老屋健檢沒有太大的意義，因為「還沒有健檢就知道，不會過關了啊！」

「老屋健檢」被叮得滿頭包，教授直言「不用健檢就知道，不會過關！」。

內政部次長花敬群日前拋出「老屋強制健檢」議題，不只被行政院長林全叮的滿頭包，業者更對尚未完備的配套措施大表不滿。對此，建築與都市社研所教授黃德琳在東森財經新聞台《夢想街57號》中分析，政府推動老屋健檢至少有3大盲點。

黃德琳表示，政府必須解釋為何以「30年」為單位，且「數據評分的標準為何」，黃德琳認為，若將所有房子以屋齡作為界線，「那我不用檢查就知道，大概都不會過關」。黃德琳認為，目前老屋健檢著重於耐震係數是否足夠，但更重要的卻是房屋現況的水泥結構是否仍堪用，「要50年前的房子符合現在的規範，那老房子大概都不能買賣了」。

黃德琳認為，政府若拘泥於耐震係數，反而將使得老屋健檢失去意義，「因為我們還沒健檢就知道，這些房子不會過關了啊！」黃德琳解釋，如果行有餘力，當然「最好全部都健檢」，問題是一般民眾光是買房子就很吃力了，還要負擔動輒百萬的健檢費用，更是難上加難。

對於老屋健檢引起的軒然大波，內政部長葉俊榮接受聯合報採訪時澄清，政府推動老屋健檢是「鼓勵性質」，不會與房屋買賣掛勾，更不是意在打房，目前政策仍尚未定案。

得了便宜還賣乖? 名嘴嘆：好險沒挺文林苑

好房網

好房網News5 天前2016.09.25.

好房網News記者賈蓉／整理報導

房屋稅該不該繳、該繳多少，同樣一個人，竟會有完全相反的答案！房市名嘴Sway表示，過去文林苑的住戶覺得「繳房屋稅還好」，如今卻嚷嚷「不該繳這麼多房屋稅」，讓他十分感嘆「以前沒有挺他們，是對的」，直指「只有既得利益者，才會到處對房屋稅開火」。

文林苑住戶對房屋稅大吐苦水，遭反諷「以前沒有挺他們，是對的」。

© 由 好房網 提供 文林苑住戶對房屋稅大吐苦水，遭反諷「以前沒有挺他們，是對的」。（好房網News…

新房子落成，竟讓住戶說翻臉就翻臉！房市名嘴Sway在其表示，以前文林苑的住戶接受採訪時，都表示「繳房屋稅還好」，如今卻改口「覺得自己不應該繳這麼多房屋稅」，讓他感嘆真的是「得了便宜還賣乖」，「你可以繼續住老屋阿！」

Sway認為，這些拿了獎勵容積換新房子，還有2年優惠減免的房屋稅，卻對外嚷嚷「房屋稅不該這麼高」，讓他感到十分不解，「深深覺得以前沒有挺他們，是對的」。

不過文林苑的住戶也有話要說，文林苑自救會長謝春嬌接受蘋果日報採訪時就表示，都更前只知道要繳管理費，完全沒有想到房屋稅的問題，「之前舊房子的房屋稅只要1千出頭，現在變成5萬元」，真的讓住戶吃不消。

老屋健檢遭批 花敬群：對的方向會做好配套

中央社 – 2016年9月22日 下午12:40

（中央社記者劉麗榮台北22日電）內政部次長花敬群昨天指出將研議修法，老舊建築交易時應檢附耐震評估結果，受到朝野立委批評。花敬群今天指出，各界意見他虛心接受，但也表示這是對的方向，後續會做好配套。

花敬群昨天受邀到「避開921地震的危險基因讓防災型都更真正防災」研討會致詞時指出，內政部正研擬修改「建築法」，推動30年以上老屋強制健檢，未來老屋買賣需附健檢証明，讓買方了解屋況買得安心，預計立法院本會期提出修法。

花敬群的發言上午遭朝野立委輪番批評，內政部長葉俊榮說，這只是鼓勵性質的構想，不會影響交易；行政院發言人童振源則表示，這項政策還不成熟。

花敬群接受中央社訪問時指出，對於各界意見他都虛心接受，他指出，這項政策還在規劃階段，但方向是正確的，也是對的事情。

花敬群說，這項政策一定會分階段進行，不可能一開始全面都要做，由於政策還在規劃階段，尚未與各界溝通好引起各方恐慌、擔憂受到衝擊等，他強調，後續會做好配套規劃。1050922

30年老屋買賣須安檢 384萬戶影響

民視 – 2016年9月22日 下午12:40

為避開地震危險因子，內政部昨日（21日）拋出房市震撼彈，研擬要推動屋齡30年以上的老房，買賣時須附上安檢報告、確保交易安全，預計1~2年後上路，但包括立委跟不動產業者都強烈反彈，認為全台屋齡30年的老房就有384萬戶，目前房市低迷，政策時機不宜，而且沒有配套，安檢費誰來埋單？都是個大問題。

一遇颱風天就滲水，或牆壁年久失修出現龜裂，北市都更老屋這樣的案例不在少數，算算全台，登記有案30年以上的老屋就有384萬間，其中，新北、台北和高雄市，佔絕大多數！

為避開地震風險，傳出內政部研擬1~2年後，要推動30年以上的老屋買賣時附上安檢報告，並將相關法條納入建築法，今年（2016年）底送交立法院審查。

這顆房市震撼彈，不但引發藍綠立委關注，不動產業者更是強烈反彈，目前全台屋齡超過30年以上的老屋，就超過45%，意味全台每2戶，就有近1戶未來須檢附安檢報告才能買賣。

碰上房市不景氣、交易量低迷，在缺乏配套的情況下，又推「老屋健檢」，健檢費誰來埋單？中長期怎麼執行？恐怕都是難題。

房屋買賣、安檢資訊透明，當然對買方更有保障，但老屋強制健檢，對房價勢必造成影響，雖然內政部一再強調即使健檢未過、沒強制不能買賣，但這樣的構想，已讓不動交易冷凍已久的房產業者，頭皮發麻。（民視新聞綜合報導）

藉調職規避房地合一稅 難逃國稅局法眼

中央社 – 2016年9月10日 上午10:56

（中央社記者邱柏勝台北10日電）房地合一課稅新制今年上路，出售短期持有房地將課重稅，但因應民眾工作需求，訂有重稅豁免條款。然而，有民眾想利用此規定鑽漏洞，遭國稅局發現，最終仍課以45%重稅。

國稅局表示，房地合一實價課稅新制今年上路，適用新制者出售持有1年以內的房地，稅率為45%；出售持有超過1年未、逾2年的房地，稅率為35%。但若個人因調職因素，須出售持有2年以下、個人或配偶已辦理戶籍登記的房地，且持有期間未辦理營業或出租，可適用20%稅率課徵。

然而，有民眾卻想利用此規定規避重稅，遭國稅局發現。國稅局官員表示，日前轄內有一名李姓民眾，在2015年5月26日買入不動產，在2016年1月30日售出並完成移轉登記，他向國稅局主張是因為工作調職必須售出，因此可適用20%稅率。

經國稅局調查後，李姓民眾與其配偶未曾在該屋辦理戶籍登記，且該屋距離李姓夫妻二人的原工作地都非常遙遠，並不符合重稅豁免規定，因此仍應適用出售持有1年以內房地的稅率45%來課徵所得稅。1050910

北市公布土壤液化中、高度潛勢區 市政府、台北101皆在列

作者周怡孜 | 風傳媒 – 2016年9月10日 下午1:46

台北市府10日上午召開記者會，宣布北市土壤液化潛勢查詢系統正式上線。而經評估分析，北市轄區約有26.1%屬於中、高度液化潛勢區域區，包含：台北市政府、台北101大樓、捷運文湖線沿線等範圍。工務局表示，若民眾發現自家位於中、高度液化潛勢區，將可申請老屋健檢、都更經費等補助。

經工務局分析，台北市目前的高液化區佔17.4％、中液化區佔8.7％、低液化區1.5％、無液化區3.5％，而仍有14.5%因精度不足暫未歸類，工務局強調，未來會針對經度不足區辦理鑽探工作，持續提昇圖資精度。

而民眾除了可上網進入土壤液化潛勢查詢系統，了解自家土壤液化狀況外，也可進行簡易自主檢測，只要符合下列1項者，包含：1、非屬位於中、高土壤液化淺勢區之建築物；2、1999年12月29日修正「建築物耐震設計規範與解說」後所設計之建築物；3、建築物具有地下3層以上地下室；4、建築物基礎式採用樁基礎；5、建築物基礎為筏式或版基礎，樓高不超過3樓；6、建築物基礎座落於非液化地層（如中度至高度緊密黏土層、卵礫石層、岩盤等），即表示因土壤液化而發生損壞的可能性低。

民宅若位於中、高度潛勢區 最高可申請30萬補助

台北市副市長林欽榮表示，初估台北市目前有49萬戶是30年老屋，北市府會提供老屋健檢，並補助經費鼓勵民眾都更。他也強調，土壤液化對建築物不至於有立即危害，民眾不必過度擔憂。

工務局也表示，若民眾發現自家位於中、高度液化潛勢區，可申請老屋健檢及都更經費等補助，而詳細評估後如符合補助資格，最多可申請30萬元的補助金；但結果若為「建議補強修繕」或「建議拆除重建者」，將協助民眾辦理都市更新整備。

北市公布土壤液化潛勢圖 2成6屬中高度區域

• 部落格文章

作者Yahoo!奇摩 | Yahoo奇摩（即時新聞） – 2016年9月10日 上午10:32

台北市今公布「土壤液化潛勢圖查詢系統」網頁，民眾可透過門牌及地籍查詢，了解土壤液化潛勢評估結果外，還提供9項因應對策，經評估分析北市有26.1%屬於中、高度液化潛勢區域。

台北市工務局解釋，「土壤液化潛勢圖」是透過營建鑽探資料庫及中央地質調查所工程地質探勘資料庫，並蒐集各公共工程及可信賴私有鑽探資料，經篩選3060孔進行液潛勢評估，並依據「建築物基礎構造規範(2001)」規定與中央地質調查使用方式一致。

工務局說，台北市經評估分析有26.1%屬於中、高度液化潛勢區域，另有14.5%屬於精度不足區，會配合內政部營建署「安家固園計畫」辦理土壤液化潛勢圖精度再提升，第1年優先針對精度不足區域辦理鑽探工作，提升圖資精度。

工務局表示，公布北市土壤液化潛勢圖，也有9項因應對策，包含圖資精度提升、液化知識懶人包和問答集發送、工作站諮詢、老屋健檢申請、都市更新整修維護經費補助、公有建築地質改良示範工程、新建物抗土壤液化規定強化、因應震災應變作為和多元重建方式。

工務局強調，土壤液化非絕症，依現有建管規定，建築物在開發階段須做好地質調查，針對可能產生的各項災損，設計適合基礎型式和地盤改良工法。

工務局也提供台北市土壤液化潛勢圖查詢網址（http://soil.taipei），民眾可上網查詢。

不小心買錯房 這些「賤商」氣死老師！

好房網

好房網News2 天前

20`6.09.07.

好房網News記者賈蓉／整理報導

買房子千萬要看清楚，別讓血汗錢化為虛無！房市專家張欣民點名台北市內湖、新北市新店、嘉義市、高雄等6處建案，都利用模糊的廣告宣傳，將旅館當住宅賣，造成許多買方受騙上當，張欣民老師更直言，「這些建商不是『賤商』，誰才是『賤商』」。

© 由 好房網 提供 張欣民指出，將旅館當住宅販售的狀況已非台灣首例。（圖為濱湖高第／翻攝自Google…

花了大把積蓄買房子，入住後才發現竟然是「旅館」！東森新聞報導指出，高雄市出現一起買賣房屋糾紛，多位居民掛布條抗議「湖美學」，竟是利用旅館用地興建住宅，讓許多民眾直接在新房子掛上「騙」、「小心」等字樣，要求政府替他們說句公道話。

對此，天時地利不動產總經理張欣民在其分析，其實這樣「旅館當住宅賣」的情形，已非台灣的首例，過去台北市內湖區的江南市場BOT案、新店「上碧潭」、「國賓大苑」，嘉義市「印象西湖」、「濱湖高第」，都曾爆出利用旅館區土地蓋豪宅的狀況，亦遭公平會依廣告不實開罰不等金額。

張欣民認為，民眾購屋時若沒有詳讀購屋合約條文、使用區分項目，可能因此受騙上當，讓自己的血汗錢成為泡影，還惹來沒完沒了的交易糾紛，呼籲地方政府不可再漠視這類事情一再重演，批評「這些建商不是『賤商』，誰才是『賤商』」。

對此，高雄市建管處處長蘇俊傑接受東森新聞採訪時表示，將會著手調查交易過程中，建商是否刻意隱瞞，或有廣告不實的缺失，目前不會對住戶開罰，將與觀光局、都發局聯手清查此類問題，向建商開罰。

不過上碧潭建案經理鄭先生表示，以「上碧潭」為例，在銷售時都有和消費者說明建地的使用區分，讓消費者自行選擇是否要購買，並沒有隱瞞使用規定的情況，「的確不是完全合法，屬於灰色地帶的產品，但絕對有道義的告知消費者產品內容」。

房子問題沒人解決 他無奈說「早知道先挑建商」

好房網

好房網News23 小時前

2016.09.06.

好房網News記者翁聖惠／整理報導

想買房有不少細節要注意，不過除了挑好房子外，也別忘了挑選好建商！一名網友談到自己的切身之痛，在網路論壇上表示，過去對房子沒有品牌迷思，所以挑了間小建商買房，交屋後才發現房子有許多狀況，向建商反應也得不到改善，讓他好傻眼。

不只房子要仔細挑，就連建商也要精挑細選？一名網友在上無奈表示，以前對房子沒有品牌迷思，後來深深體悟到大建商和小建商的「售後服務」實在差太多！他說自己買了第一間房子後，就發現不少問題，不過建商都以各種理由拒絕處理，再度反應之後竟然沒下文，讓他十分惱怒 ，並建議其他想買房的民眾好好挑選建商，否則品質和售後服務真的差很大。

近來許多建商打出破盤價廣告，吸引顧客上門看房，不過房市名嘴Sway在上撰文表示，雖然消費者都想要等到房價落底，但等到價格滿意的時候，才會開始檢討房屋本身的建材、地段、品質、格局及建商風評等等，即使打了7折也不一定能買到一間好住的房子，建議民眾如果不願意買到品質不佳的房子，不妨等泡沫消風後再說。

買房除了看建商外，們也提醒，像是廣告戶、建商贈品、實品屋雖然都主打能幫民眾省荷包、一卡皮箱就能入住，但若是碰上施工建材較差的廠商，將會變成花大錢買到爛房子，未必比較划算；東森房屋董事長王應傑接受中國時報採訪時則是提醒買方，「想要買便宜，就找老房子」、「就是別買預售屋」。

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   建商以營利為目的；各地區大、小建案一籮筐、目不暇給，行銷有銷售公司專責配合處理，營造將本求利，發包執行，管控成本至關品質。行銷得運用廣告、贈品、回租、保證買回.......，行銷手法千奇百怪。開盤，炒熱市場；視情況故弄玄虛、惜售，如何開價，又是一門學問。

   一般消費者，一生也許就買一次房子，想滿足自住需求罷了，在房市天天漲價的氛圍下，難於招架行銷人員的勸誘，心急難免誤判，面對良莠不齊的建商、行銷手段，只能自求多福。

   好建商，非一案公司，不會心存來者不善心態；經過長時間累績信譽，願意維護品牌形象，納入保固、維修、管理機制，[成本]反映於售價，所謂一分錢一分貨，[品質]優、劣立判。

   選擇[建商品牌]，上網查證建商口碑、解決疑慮的誠信度，[房價]往往不會是維一的考量[預售屋]本來就存在著不可測的風險。[品質]是眼見為憑的概念，[房價]沒有[保證增值]的妙方，地點、公共設施、生活機能到位，創造的增值條件，恐怕都是始料未及的機遇，自住、投資、投機各取所需，[品牌]是個相對有保障的選擇。

包租代管試辦1萬戶 給房東3大保證

好房網

好房網News2 天前

2016.09.07.

好房網News林美欣／台北報導

為推動「8年20萬戶社會住宅」政策，行政院通過了《住宅法》修正草案，並新增管理社會住宅的「包租代管」方式，計畫明(106)年先在6+2都興辦1萬戶。

包租代管明年將在6+2都試辦1萬戶 (截自行政院會記者會)

內政部次長花敬群表示，1萬戶社會住宅的量，希望六都各分配1500戶，再挑選2個較有意願的縣市各500戶，作為明年社會住宅的示範計畫。

以往房東不願意將房子做為社會住宅，除了怕麻煩也怕被課稅，這次住宅法修法除了對房東提出保證收租，在稅賦優惠與修繕補助上都有優惠措施。

花敬群表示，社會住宅租金所得稅每間房子、每個月有1萬元的免稅額，超過1萬元的部分，60%計入出租成本，不必列舉就能免稅。花敬群舉例，例如每個月收租15000元，扣除1萬元免稅額，超出免稅額的5000元，60%列為成本，實際報稅額僅剩2000元，假設稅率為20%，要繳交的稅款為400元。同時也會要求地方房屋稅、地價稅仍給予自住的優惠稅率。

而針對內政部新推出的「包租代管」構想，包租公律師蔡志雄認為「還不錯啊」，「政府不會倒」房東不用怕收不到租金，政府統一包租類似「團購」的概念，租金部分有機會壓低，同時他建議也將修繕、家具購買以「團購」的優勢降低成本。

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正值房市低迷、空屋率高、房價解構中，政府訂出[租屋優惠政策]解決[房東]出租心結、顧忌；有利於[社會住宅]政策推動，也能缓解房屋空置問題，針對[自行出租]型態有稅賦差異，常態下各地[出租市場]價格，有助於合理、透明，遊戲規則清楚，糾紛自然少，咸信有利於[出租與承租方]互動，好政策，值得慶幸，謹拭目以待!
 

文林苑都更戶 房屋稅1千變5萬

蘋果日報

2016/8/28

【陳世峰╱台北報導】史上最重要都市更新案「文林苑」，歷經強拆風波4年後，下月即將交屋，不過原住戶卻開始擔憂未來要繳的房屋稅金能否負荷。文林苑36戶自救會會長謝春嬌說：「都更前完全沒想過這個問題，只知道要繳管理費，但現在政府要收這樣的稅，房子又是我們要住的，該繳的還是得繳。」

工程耽擱變新制

謝春嬌說：「之前舊房子，房屋稅單來也不會太在意，印象中只要1千出頭。」如今房仲試算文林苑嶄新的46坪房屋，因新屋無折舊、結構又升級，一年房屋稅來到5萬1025元，較原本暴增50倍。文林苑推案建商、樂揚建設開發部經理戴昇益說，通常需要都市更新的房子，屋齡都在30年以上，因為房屋折舊關係，舊屋的房屋稅愈課愈少，等換到新房子後，稅賦一定更重，尤其文林苑因工程耽擱，拿到使用執照時，已適用新的房屋標準單價，住戶明年繳稅時感受會更明顯。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，恐將導致原本有意願的都更戶，看到增幅驚人的稅費，寧死守老屋也不願輕易都更。「文林苑」位於台北市士林區文林路，是一宗由樂揚建設主導開發的都市更新案，並且公開銷售，2009年銷售時開價約每坪60萬元；但被劃入都更基地的王家不同意，台北市政府卻在2012年3月深夜強拆王家，引起台灣史上最激烈且漫長的都更社會運動。2014年王家與樂揚達成和解，才讓「文林苑」得以繼續興建，預計9月便可交屋。目前「文林苑」可售戶數還有14戶，坪數25~64坪，公設比28%，一層規劃6~8戶共用2部電梯，開價90萬元上下，8月初公設施工完成後已對外公開銷售。

抗議後客戶退訂

樂揚建設發言人鄒雪娥曾在股東會時說，不會因文林苑案放棄推動都更，反而經過那次事件，多了一個省思機會。戴昇益說，文林苑在預售時其實快賣完了，大概剩下2~3戶，但抗議風波讓客戶退訂才有現在這些餘屋。

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71戶法拍度假宅 單價變總價的原因竟是這個

好房網

好房網News1 天前2016.09.05.

好房網News記者陳佑婷／整理報導

位於北海岸的「喜凱亞渡假村」竟有271戶遭到法拍，8年都沒人要買，更有房仲業者笑說「現在的總價都是當年的單價了」，有業者表示，該度假宅的管委會出現問題，加上住戶欠繳管理費，是該建案遭到大量法拍的主因之一。

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基隆地院在31日進行「喜凱亞渡假村」法拍案，總共有271戶及部分公設遭到法拍，其中單戶最低總價只要30萬元，最高也只有214萬元，比起當年剛落成時開價一坪20～30萬元，有業者就向自由時報戲稱，「現在的總價簡直是當時的單價」。

「喜凱亞渡假村」當年主打可以坐擁北海岸美景、享有景觀度假宅，甚至還請來藝人哈林代言，吸引了不少民眾置產投資。結果現在流入法拍市場，近對折價也賣不掉，有網友笑稱哈林都結第二次婚了，這座渡假村仍然找不到他的第二春。

有房仲業者向東森新聞雲表示，「喜凱亞渡假村」之所以有這麼多戶流入法拍市場，除了受到地理位置、交通因素，以及房市景氣低迷的影響之外，也曾經聽聞住戶抱怨當地管委會有問題，加上住戶欠繳管理費，才導致社區無法營運，也是遭法拍的主因。

房產專家徐佳馨向自由時報指出，像這類的休閒宅價格雖然便宜，但並非屋主的主要生活圈，管理難度高；集合式住宅的偏遠休閒宅更容易因為住戶欠繳管理費而造成社區營運出狀況，未來翻身困難，提醒有意購買休閒宅的民眾三思。

台灣人愛裝潢 全因愛買「爛房子」？

好房網

好房網News2016/8/27

好房網News記者陳佑婷／整理報導

房市景氣差，有些建商有為了促銷，打出「買房送裝潢」好康，就是為了吸引消費者目光，刺激買氣。不過，有網友指出現在的台灣人越來越喜歡花錢裝潢，根本就是因為貪便宜，專買一些格局差的爛房子，最後當然要花一筆錢重新裝潢。房產專家也表示，有許多投資各也喜歡靠「買爛房子」來提高利潤，提醒購屋者要小心過度裝潢的房子。

網友unclefucka在上表示，現在台灣人這麼喜歡裝潢，是因為愛買房子，「但都買些本身格局爛的」，他指出有大家特別愛的「爛格局」：

1.為了偷柱，所以距離拉大，柱子加粗。

在戶內就看的到有半支不知是和哪個公設共用的柱子，掛個32吋液晶螢幕還遮不完。

2.買房隨便買，看了樣品屋就上。

結果，沒想到樣品屋所謂「2+1」房，那個＋1就是為了擋那些莫名其妙的柱子。

3.各種穿心梁，房屋本身的、廚房的、客廳的等等。

unclefucka更進一步批評，購屋者買房子都只知道「地點、地點、地點」，不重視格局，結果花錢買到的都是「垃圾、垃圾、垃圾」。

包租公律師蔡志雄也曾在臉書分析，許多投資客也會利用購入「」，透過改裝提升產品價值、創造利潤空間，因此出現「房子越爛越好」、「會賺錢的，未必是好房子」的現象，買方如果只看「整形後」的照片就出手，恐怕不只會買到房價下跌的房子，連房屋的品質也會跟著走下坡。有房產專家也建議不要買或租過度裝潢的房子，以免住到瑕疵屋。

地產新書／張金鶚「居住正義」 紀錄房市十年起落

好房網

好房網News2016/8/28

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

以發展台灣住宅及房地產研究為己任，並投入超過30年學術研究的張金鶚，外界對他的印象便是房市「空頭總司令」，2013至2014年間他更受邀擔任台北市副市長，將學術理想付諸實踐，今年8月他的新書將1年9個月公僕經驗延伸為人人都有機會創造「居住正義」，他要告訴大家，利人利己台灣才有機會變得更好。

2013年正逢大台北地區房價高峰，也是文林苑陷入泥淖、都更紛紛擾擾的一年，「空頭總司令」張金鶚接任台北市副市長，形容自己誤入叢林卻也安然下莊，2014年卸任的耶誕節前夕，他更擬定台北市6大行動綱領，包括健全房市、出租住宅、都市更新等，希望「政黨輪替，但政策別輪替」。

相較2010年至2013年張金鶚先後出版了《張金鶚的房產七堂課》、《張金鶚的都市更新九堂課》與《房地產是一輩子的事》，多著墨在教育民眾如何買到適合自己的房子，也希望持有老宅的屋主，釐清都市更新，這些書頗有工具叢書的概念。

不過，經過台北市副市長一直的張金鶚，從學術殿堂跨入公部門，思考問題的視角也不同了，過去總是用學者身份檢視政策，進入公門的考驗則是如何找方法實踐。1年9個月的經歷，張金鶚先斬斷了容積買賣私有化的問題，成立容積銀行，由政府做莊，讓過去飆漲的容積移轉買賣現象恢復平穩，投機客全面縮手。

在租屋市場的部分，總統蔡英文要做的健全租屋市場，張金鶚在任內也試行「愛心房東」與「租屋代管」服務，可惜他深刻地體悟，稅制沒有改變、房東逃稅，租屋市場短期內難以健全。

張金鶚重視的都市更新，他早期研究北市柳鄉社區都更，發現居民想要的是汗衫，政府給的卻是西裝，一昧的追求大面積都更，並不適合台灣，因此張金鶚市府期間提出「多元都更」方案，讓想擁有汗衫的居民，能夠符合需求。

後續包括都更協商平台、都更融資平台，都是張金鶚的構想，尤其中正區水源整宅都更也由市府介入協調融資，讓居民順利自力更新。只是，張金鶚也體會到，學府談的是「理、情、法」，但政府必須換位思考「法、理、情」。

因此張金鶚也要從「法」的角度試圖解決居住正義的問題，2014年1月台北市不動產評議委員會，通過增訂自1981年後即未調整的房屋構造標準單價，並在2月公告，這麼一調，也讓2014年7月拿後到使照的社區，受到高房屋稅衝擊。

但新書發表會時，面對房屋稅的爭議，他也強調，這是一件「利人不利己」的事情，對少數不利，但對社會大眾多數有利，民眾不要被少數利益受到衝擊的人的言論煽動。

他也希望民眾在讀《居住正義—你我都能實踐的理想》，能夠獲得利人利己的動力，買不起房、租屋不起屋不該是新世代的宿命，改革不合理的房市制度台灣才會有未來。

房屋稅調高礙都更 以房養老可解套

• 中央社-2016年08月13日 上午08:49

• 中央社-2016年08月13日 上午08:49

（中央社記者邱柏勝台北13日電）都更議題因房屋稅爭議，再度浮上檯面。部分人士認為，房屋稅調升會阻礙都更推動，但也有銀行高層與學者認為，都更困難主因非加稅；現正推動的以房養老貸款，可成為都更誘因。

近期地方政府調升不動產持有稅基，引發民怨，主因是政府調高房屋標準單價，導致新屋的房屋稅大幅提高，甚至波及參與都更的民眾。

媒體報導，一名退休公務員都更戶，原本很高興能搬進都更後分回的新家，但後來才發現要繳好幾萬元的房屋稅，因此非常後悔參加都更。淡江大學產經系副教授莊孟翰也直言，房屋稅太高，使都更戶根本不想都更。

不過政大地政系教授張金鶚有不同看法。他表示，都更之所以不易推動，「主要是後續權益分配的問題」，硬要把都更問題扯到房屋稅，其實是言過其實。

他拿出實際數據指出，台北市今年9成自住房屋稅平均不到新台幣5000元，非自住房屋平均也僅2萬元，並未如外界渲染的過重情形。

張金鶚強調，地方政府調升房屋稅只是「依法執行」，原本應3年一調的房屋標準單價竟30年未調，現在只是回歸常態，由於一次調整導致民眾較為「有感」，但整體來看，房屋稅負仍非常低。他也指出，地方政府採回溯制，並非是齊頭式拉至同一房屋標準單價，而是按折舊等條件回溯，「外傳很多說法，都是有心人士刻意扭曲」。

至於如何加速都更推動？張金鶚認為，公股行庫現正積極辦理「以房養老」逆向抵押貸款，有機會成為解方。老屋參與都更後，房屋價值提高，可貸款的金額大增，退休養老族可收到足以供生活所需的現金流，做到「在宅老化」；身後房產歸於銀行，「這是一件好事，也是國際趨勢」。

積極推動以房養老的土地銀行董事長吳當傑表示，房屋稅與都更議題應該切開來談，如何為退休老年族群創造足夠現金流，才是關鍵。「今天不管有沒有都更，住的房子是新是舊，對沒有收入的老年人來說，都不會有現金流量」。

從以房養老觀點來看，都更有助增加退休養老族的房產價值，對於無收入的退休養老族來說，獲得的利益遠大於每年增加的房屋稅。吳當傑認為，以房養老觀念若能被民眾接受，確實有機會成為加速都更的誘因。

連民生社區也跌1成 名嘴：最後防線破了

好房網

好房網News3 天前

好房網News記者陳佑婷／整理報導

全台房價吹降風，連「蛋黃中的蛋黃」信義計畫區豪宅跌到8字頭、民生社區跌幅也近1成。房市名嘴表示，民生社區是台北市房價的最後一道防線，跌了一成就代表自住客信心潰散。不過，前國發會主委林祖嘉認為，房價雖還會緩跌三年，

根據永慶房產集團觀察上半年台北市中心「五大重劃區」房價，與2014年的實價登錄資料相比，皆有1成以上的跌幅，包括信義計畫區、民生社區等「蛋黃中的蛋黃」，也跌破了過去的行情價。

其中，民生社區充滿了文清氣息，吸引不少特色商品與咖啡廳進駐，張惠妹、張孝全、陳柏霖等明星也曾在此地置產，一度拉抬該區房價，但如今房價也逐漸降溫，實價登錄顯示，每坪房價從2014年的68萬元跌到了今年的61萬元，跌幅近1成。

有在其臉書分析，民生社區幾乎代表純自住市場，現在跌了1成，同時也就代表了「自住客對房價的信心潰散，是房市很重大的一個觀察指標，並認為房價離谷底「還很遠」。

對於台灣房市走勢，前國發會主委林祖嘉則在《》中表示，在台灣景氣可能會低迷的情況下，房地產市場也可能會面臨好幾年的寒冬，有研究機構研判房價還會再緩跌三年。不過，像這樣的走勢，從整體國家利益來看是好的，因為「穩定的房價可以提供國人一個合理的置產市場機制、合適的居住環境，因此長期穩定的房價其實對大多數人是有利的事。」