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一眼看穿房子增值性 3大條件是重點

好房網

好房網News2016/9/24

好房網News記者謝晴雯／整理報導

購屋，除了考慮符合自身需求，也希望能買到愈住愈增值的房子，也許住過幾年後還能換屋賺到一筆價差，但是如何一眼看穿是否為增值性高的房子呢？

高增值性的房子具備地段、建商品牌、規劃優良3大關鍵。

© 由 好房網 提供 8.內湖五期重劃區是很新的社區，街道整齊，路上行人很少。

有巢氏房屋經紀人呂國松在上表示，高增值性的房子具備地段、建商品牌、規劃優良三大條件。

投資房地產在地段上要考慮交通、景觀、生活機能、區域性等，如臨公園、綠地、河岸為佳。以台北而言，大安、內湖都是保值性良好的地區。

針對地段，房屋達人蔡璟柏也在《刊》上提醒，可以從門牌地址的長短看出端倪，大原則就是「門牌地址越短越好」，因為銀行在估價時，正馬路、門牌的房子鑑估價值比較高，純住宅型產品不論幾樓的房子，都比位在巷弄的價值高。

他亦建議，如果不喜歡馬路邊人車嘈雜，可以改買臨馬路平行第一條巷內的房子。

建商品牌對消費者的重要性則是在台南維冠大樓倒塌後，再被消費者注意。優良的建商品牌，不僅是品質保證，更讓生命有保障。

  什麼是地主的共同負擔?

　　所謂的共同負擔，就是建商實施都市更新的成本，由建商與地主共同負擔。在都市更新實行的過程中的成本，則可稱為共同負擔，雖然看起來是建設公司會支付，可是”共同負擔”則是用更新後的房地折價抵付的，所以共同負擔的數額越高，表示建設公司所投入都市更新的成本越高，也代表建商都更後可分回的房的越多。共同負擔的項目被規定在條例的第30條，其中項目包含了[用地負擔]與[費用負擔]。

• 用地負擔：權利變換範圍內的”公共設施用地”，可以用原有的公共設施用的與權利變換後的公共設施用地相抵充，不足的部分即列入用的負擔。換句話說如果都更前的公共設施較少，那都更後的用的負擔則相對的提升。
• 費用負擔：包含了工程費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都市計畫變更負擔等各項費用，依都更30條例則有更進一步的說明。

 怎麼簡單的認識權利變換

　　[權利變換]基本上來說，就是依你[更新之前]所佔的[價值]與全體的比例，經過估價、換算以後，扣掉共同負擔(估價費用，建置費用等…)[更新後]可以得到的[權利比例]。要注意的部分在估價師是否有把更新錢的房子估得太低，有否把更新前區位的好壞列入考量，與估價後的房價是否估得太高，以免必須付出不合理的差額找補。

　　建商投資更新並且花錢跑程序、整合、建材、設計等等…部分列為共同負擔，然而部份的投資則轉換成建商的更新權利價值，若認為建商更新權利價值定得太高，則可以對建商提出疑問。地主之間也會因為所持的坪數、跟自己的是否擁有所有權與地上權等不同因素，換算成權利比例，若你認為你所擁有物件有優於其他地主的條件，則可以尋求專業諮詢，並進一步的與建商協議。

協議合建與權利變換有甚麼不同?

　　依據條例第25條，都市更新權利分配原則上是以”權利變換”方式實施，是一個透明且公開的流程與計算方式，但如果得到[全體土地及合法建物所有權人]同意，也可以”協議合建”的方式進行。

　　“協議合建”的方式不同的地方是依照[地主與建商]簽訂的[合建契約]來分配，簡單來說就是建商依地主的喜好互相達成共識，因此政府並不會介入[協議合建]。協議合建的方式自由度較高，所以也常出現建商私底下談條件，過程不公開的情況出現，對於專業知識與談判技巧較差的地主，常常無法明確說出自己的要求，也可能因資訊不對稱的問題，與實施者無法達成共識。

　　然而，由於[權利變換]有稅捐的優惠，後續申請建照，依法都不需要地主同意或會同，所以都市更新為達到稅捐優惠則表面以權利變換進行，但私底下為滿足各地主之不同需求則以協議合建方式進行。

　　“協議合建”與”權利變換”各有利弊，儘管建商多走表面的權利變換，私底下以協議合建的方式進行，但在都更的遊戲裡，不管是哪一種方式，地主還是可以向建商爭取更新後的合理分配，自由度較高的協議合建也意味者都更後分配的彈性較大，地主也可以依自己的喜好與建商談條件，可別讓自己權利受損嚕。