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容積買賣降溫導因市場機制 無關容銀

作者住展房屋網提供 | 住展房屋網 – 2015年7月24日 上午9:19

【住展房屋網/台北報導】去年七月初台北市率全台之先，公告實施『容積移轉審查許可自治條例』，外界泛稱的容積銀行自此正式上路。而新制實施一年以來，根據調查，公設保留或道路用地價格，已從最高公告現值的近200%，下滑到80~100%還可能賣不掉，整個公設保留地的容積價值等於腰斬。

然而，某些相關報導似乎在暗示，公設保留地價貶、交易冷清，是容積銀行造成，甚至從估價專業角度，質疑政府在容積價格認定上的公允性；住展房屋網企研室認為，這樣的報導角度，壓根沒搞清楚容積銀行的真正意義。

要知道，某區的容積增值，實來自該區公共建設質量改進，而其經費來自全體納稅義務人，當然利益應回歸公共性，這就是容積屬公共財的涵義。然而過去相關制度實施有欠周延，導致應該回歸公眾的容積增值利益私人化，而容積銀行正是把這種容積公共財利益私化的不正常現象扭轉回來。

至於交易活絡程度及價格高低，緩衝期內可能要透過若干估價機制，但最後還是交由市場機制來決定；也就是有關容積買賣，確實換成政府作莊，但仍根據市價進行之。況且對開發商來說，跟誰買容積差別不大，重點在於是否有利可圖；換言之，在景氣大好時，容積價格飆再高，都有開發商買單，因為到頭來還是能順利去化，轉換成利潤，反之則當然價貶交易冷，還乏人問津。

事實上，無論容積銀行或獎勵上限的實施，反而就是在景氣反轉、房價面臨下修壓力時才推得動。試想，獎勵上限或容積銀行，都限制了開發業者創造更高超額利潤的可能性，在政商關係糾葛的現實下，一般是很難過關，遑論施行的。

然而如果房價處在修正階段，建商就得考慮，多買、多灌入的容積，未來是否能順利去化，否則偷雞不著蝕把米，增加的容積樓地板不但滯銷，更會變成餘屋賣壓，反過來影響業者經營。這時候，推動制度變革碰到的阻力自然比較小，容積銀行或獎勵上限新制才能順利上路。

既然如此，台北市容積銀行上路一年以來，因為乏人交易而價格貶值，住展房屋網企研室必須指出，其實都是市場機制使然，非關制度實施。

當然，現階段市場景氣轉差，容積交易變淡、價格下滑，政府的確難從容積移轉或容積銀行這邊獲得較多經費。但一來公共建設經費不應只從容積銀行而來，再者從長期角度，容積銀行所代表的交易制度透明化、檯面化及交易利得公共化，都勢在必行，畢竟過去制度疏漏所造成的亂象，大家歷歷在目，甚至也得到教訓、付出代價了。

是故，住展房屋網企研室認為，不需因為短期運作不順暢或業者不買單，就因噎廢食，認為是容積銀行制度本身或實施方式有問題。就如同經濟發展和分配制度一樣，兩者關係密切且都重要，但先求經濟變好再談均富，肯定是反改革的假議題。