寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

放開心胸，別讓「冷漠」成為殺手。

~想想自己是否看到、聽到求救聲音時，卻冷漠走過，就算人不是你殺的，「冷漠」卻會讓你成為幫兇。

    針對「台灣的權利變換是更新後總價值扣除共同負擔後由地主分配，共同負擔是以更新後的房子折價抵付的方式分給建商而不是現金」，討論不合理之處，在會計計價、房屋稅核課概念上，「折價」目的在反映「房屋時價」，學理、理論、邏輯、觀念通俗。「會計科目」另設有「折舊準備」攤提折舊金額，目地在節稅及儲備資金，但個人不存在折舊問題，實務上，房子老舊就要維修，為了繼續使用。你有聽說過有哪個人賣房子，會先自行「折舊」再行議價出售? 尤其是「店面」，「房價的上漲」除了區域、地段之外，絕大多是市場供需及政府的公共設施完善等因素造就的，例如交通、水電無虞、學區、生活機能充足等。生活機能好，房租年年涨、空屋率少，房價因地段繁榮或特殊條件，如好學區、臨市場店面、近車站出入口、百貨公司周邊地區。政府「公告地價」水漲船高，便於課徵地價稅，產生地王，就說實施平均地權，漲價歸公，屋主房子老，樂得一再翻修，出售房子、土地標價再高、再不合理，只要面積夠大，一旦換算牆面廣告、租金收益、編入「商業區」分區使用，改建適用高容積比例，再將「都更容積」及「移轉容積」納入更新換回面積計算，馬上有人「搶標」。

人生過程中，你得不斷的做「選擇」。

       經濟學教我們的第1條 :「資源有限，慾望無窮，所以我們須要做選擇。」上班你得選擇產業、相中老闆、評估發展潛力、報酬---。創業投資，一樣得選擇行業，重組資源，創造價值，並經由過程達成自我實現，兼具經濟和非經濟目的。

       列管「海砂屋」對於大多數有意願，沒概念，缺乏「信心」的住戶而言，選擇「自力更新」，缺乏專業，難於籌組專業團隊。選擇「建商」委託代理實施都更改建，可遇不可求。政府硬是把一般「老舊社區改建」不具急迫性標地，與危及市民「公共安全」的「海砂屋建物」混為一談，另以「行政措施」公告、明定，列管「海砂屋」改建期限，屆期裁罰，甚至停水、停電處分，遞減容積，製造民怨。立法，自認給容積獎勵，拆遷補助，要住戶自發性配合行政措施申請改建，又是居高臨下的官方角度，反觀百姓買到「海砂屋」，終究還是「政府」未能防範於未然的結果。政府事後無法追究責任，拋出紅蘿蔔，拿出棍棒，推卸責任，行政上能做到的僅止於「告知」，不能站在「海沙屋」住戶難處著想，為何提供誘因，卻推不動政策!?

        據查「海砂屋」改建的資源、權利是屬於政府的政策，以行政裁量、審查把關，改建一律給30%容積獎勵，視為「德政」，不論社區型態是平房、公寓、大樓，也不對住宅區、商業區、使用區分、地段發展潛力等，作合理性檢討。「權利變換、權值」任由大家猜謎語，「建商」介入開發，出於自保，也只能與「住戶」爾虞我詐周璇，矇過了，事後糾紛一堆，矇不過，換手整合，換湯不換藥，不清楚的遊戲規則，有利於創造空間，主關機關落得輕鬆如意。

「海砂屋」如期改建一律以30%容積規範，套入「都更容積獎勵值」審查程序，另以「建築法規」節制開發面積，「預售價」則由市場來決定，但房價必須永遠是多頭市場，只能漲不能跌，風險須自行評估。結果，幾家歡樂幾家愁，必然有人抱屈，有人爽在心裡口難開。而住戶面對「整合」的難關，難有主導權，還是有苦難言，「公共政策」制定的粗糙可見一般。

 大前研一 :「現在是一個「成功楷模＝正確答案」的觀念已經過時  ，解答，須千變萬化的時代」。

 大勢所趨

洪寶山│理財周刊677期│2013-08-16

只要願意前進，永遠都不會太遲！

  「朝三暮四」成語故事，出處是說；從前一個人養了幾隻猴子，主人告訴猴子們，我每天早上會給三個果子，晚上另給四果子。猴子聽了都很生氣，主人想了一下，改口說 :「那好，我們改成早上給四個果子，晚上再給三個果子?」猴子們聽了，一陣歡呼，舉雙手贊成。對主人來說每天準備的果子都是七個，早上多給一個，晚上少給一個，結果一樣。但猴子們認為先拿到四個果子，覺得占了便宜，心裡舒坦，主人樂得配合，兩造圓滿。

  前一陣子社區住戶迷茫於大樓改建恐有紛爭，他說，社區有另一家建商故作神秘，聽說已經簽了四十多戶，住戶簽署達到一定戶數之後將自籌「更新會」等等。他擔心社區改建整合，從此分裂陷入困境，希望「管委會」出面去跟這些人協商，取得妥協。回應他說:「管委會只能作應該做的事情，不能隨意做愛做的事情。」如果當真，也獲得多數住戶的認同，那表示改建條件更優越，沒什麼不好，大家一定會跟上腳步~簽約去，不用太擔心。

  招開「區分所有權人會議」前，發出黑函爭議於發給出席住戶車馬費$300元，不是光明正大提出，另有一家建商願意用更優越的條件「協助改建」強力訴求，而小道消息，會不會從此消彌於無形，無從知悉。畢竟都更「權利變換」的最終獲准權值百分比，於任何一家建商願意協助整合、訂定契約，一定會約定:「權值，須以台北市政府、都更評議委員會核定百分比為準，核算全體住戶之換回權值比例。」據此不難理解，要促使住戶關注而願意簽約，必然有口頭承諾了更優越改建條件。開會，布達內政部營建署公告自103年1月1日起，限縮「非都更區域」容積上限至20%，她們既然能給出優惠條件，當然是指103年之前的政策條件吧?

    對照他們一番說法和前面「故事」對照一下；且就那「朝三暮四」互為比對，不論你是否認同說法、願意簽約，或許你會比較理解，很多事情「道理一樣，說法不同」，「結果」卻不是那回事。

    大樓改建能否圓滿成功，關鍵還是在於「建商」是否講「誠信」，願意守本分、將本求利、信守承諾了 !?

 MLB／王建民二度遭藍鳥DFA　外媒：可能沒球隊要他

ETtoday – 2013年8月27日 上午10:36

記者黃柏翔／綜合報導

王建民26日晚間遭藍鳥DFA(指定讓渡)，不過他仍不願放棄，打算繼續拚鬥，表示願意等等看有無其他球隊對他有興趣，如果沒有，王建民希望可回3A繼續努力，再等回到大聯盟的契機，不過主司藍鳥相關新聞的記者似乎不這麼想。

《BLURBIRD BANTER》記者表示，「王現在已經被移出40人名單，而且很有可能會被放到釋出名單，不管他會回小聯盟還是被釋出，(這10天)可能不會有球隊想要他了。」

外媒評斷以王建民3A的表現，應有機會留在小聯盟，「他在水牛城的實力一直都不錯，所以我想藍鳥不會介意送他回去。」話說到此，再補上一句，「但是王建民可選擇被釋出，多數藍鳥球迷可能都不會想念他。」

外媒形容「王建民」像灰姑娘。

~ 都更「整合過程」；如視同買、賣關係，或許有利於協調整合 !

  人生很多情況是因努力而成功，但誰也是無法「保證」努力一定成功，棒球場上，任誰也無法一直保持著「長勝」。當年風光穿上洋基「40」號球衣，從國外紅到國內，經歷過「洋基隊」自己最高峰先發投手的榮耀，遇過大風大浪，跌倒、受傷、開刀、療傷、沉寂、復出。回亞洲參加「世界棒球經典賽」表現可圈可點，也受到矚目，有日本球隊經紀人有意網羅他到日本球隊去發展。「建仔」當時信心十足，非得回大聯盟爭一口氣不可，有志氣，而媒體及國內粉絲也寄以厚望。自己表示；很感激「國民隊」的照顧與包容療傷的過程，個人的努力沒話說，在「國民隊」的復出，表現還差強人意，不甘寂寞，從「洋基」出發轉進「藍雀」，一路跌跌撞撞，上場投球先發，表現時好、時壞，「投球不穩」是致命傷，職業球隊沒有太多「輸球」的本錢。

   2009年日立公司驚傳，前一年出現逾新台幣2000億元虧損，當時新任會長面臨改革這家百年集團的困境，為了大刀闊斧改革，選擇增資、募股改善財務結構，同時對員工說 :「日立終於要賣一個沒有附保證的產品~(股票)，過去日立賣出去的每一樣產品都附有嚴格品質管制的保證書。」言下之意，針對「募股」獲得奧援資金缺口的「股東」，希望大家要負起責任，讓公司賺錢。因為願意出資擁有「日立」的股票，公司要以「盈餘、分紅」向股東作回報，雖然沒有附上「保證書」，公開募股說明會上，他可以看出來「股東」對於這家百年老店，有著期許的眼神。

   「建仔」沒有股票行情，但有人氣票房，也沒有「保證」的票房行情，願意請他代言，票房隨他得表現每況愈下，上不了球場、媒體曝光率少，沒有報導話題，一再傳出負面消息，不幸變成票房毒藥，一切回歸平靜。廣告漸少、廠商不再委託代言，不消多久「公仔」沒人要，人氣漸消退，但「建仔」的棒球生崖，既然到達過人生的巔峰，是不是就了無遺憾了!?

 認清意外的際遇，大樓改建、容積限縮，政策轉彎，一樣讓人扼腕。

~ 描繪夢想，至少維持熱情。

  信義房屋、董事長周俊吉 :「房子是用來住的，不是用來投資的；既使是投資，也應該是長期的投資。」信義房屋經營穩健，不論景氣好壞，業務幾乎年年增長，當仲介業一片低迷、關門之際，市場上唯一能贏得客戶青睞的不是「廣告」而是「信任」。

    據查「寶殿大樓」242戶，大多數屬於「自住型」，參與都更改建面臨「搬遷」是一大困擾，「建商」擔當「實施者」角色，以「投資」兼具「專業」立場，評估風險總站在「權利變換」及「換回權值」角度，衡量投資價值，計算得失。住戶明知「海砂屋」有風險，除了搬遷之外的「未定數」，有一大籮筐的問號。「建商」不願說清楚內情，擔心都更法規、政府行政命令、政策執行上的變數，持保守態度，但一昧抱怨、找藉口，卻多於投注心力，解決問題，演變成「住戶」與「建商」兩樣情。

    「文林苑」糾紛餘波盪漾，大法官釋憲，中央、地方政府修改「都更條例」認知不同，台北市政府主張老舊公寓「1坪、換1坪都更政策」繼續執行，新北市則提出「簡易都更」辦法，跳脫「都更」冗長的評議審查。內政部營建署毅然決定降低「非都更區域」容積上限至20%。呈現地方鼓勵「都更」，中央緊縮、打壓「都更」，一國兩制不搭調局面。

    當初大家描繪的大樓改建夢想，對於大多數有意願，沒概念，缺乏「信心」的住戶而言，休怪「建商」。只能說，政府把一般「老舊社區改建」不具急迫性標地，竟然與危及「公共安全」的「海砂屋建物」混為一談，以「行政措施」公告、明定，「列管海砂屋」改建期限，屆期裁罰，甚至停水、停電處分，遞減容積，製造民怨。而公告都市更新區域、老舊建築住戶，依然無動於衷。

    政府解決「公共事務」公共安全危機，釜底抽薪的辦法；大可「編制預算」、「發行公債」或「成立海砂屋改建基金」，類似推動「公辦都更」得以撫平民怨，公開、公平建立「信任」機制，有效遏止公共危機，為政者，實乃「有所為、有所不為」而已。

    「內政部」說，大台北地區「老舊住宅」須儘快透過「都市更新」手段來更新；「防災型都更」應盡快著手。被市府列管「海砂屋」建築物，主管機關僅一再以「行政命令」進逼改建，政府輔導，卻僅止於口惠實不至的態度因應。難道，大台北地區的「海砂屋」建物，涉及市民居住安全及公共安全，遇地震來襲會比老舊公寓耐震 !? 而「市府」卻一再忽略，改建海砂屋，不應列為「防災」的最、最優先的行政要務 !?