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都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準

臺北市都市更新自治條例 ( 95年版 )

第19條        都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準

• 發布機關:臺北市都市更新處
• 發布日期:2008/11/5

中華民國94年9月1日臺北市政府(94)府法三字第09420601700號令訂定發布

中華民國97年11月5日臺北市政府(97)府法三字第09732792000號令修正第2條

http://tw.myblog.yahoo.com/tw-hsiao

土地建坪能蓋多少比率的樓板面積，即建築物各層面積之和與基地面積比。

依現行法規，規定在不同的土地區分類別，適用不同的建蔽率和容積率，能夠進駐的行業也有詳細規定，而以商業區的建蔽率和容積率最高，能進駐的行業也最多，因此商業區的土地和房價也往往最高。

新隆社區為住三建蔽率為225%與住三之一建敝率為300% 。( 註︰住一為60%，住四為300%，商一360%，商四800%，羅斯福路為商三560%)

權利轉變怎麼算 ?

台北市都市更新自治條例第13條 :

認知權力轉變~轉自李永然法律專欄

容積率（或原總樓地板面積）放寬比率 自公告為高氯離子五年後 ，每 年減少百分之五。

 北投士林科技園區住宅區(中正高中、磺溪之間工地)

引用 李永然律師對於都市更新的專業報導常識!!!

市政府列管海砂屋，對於二年內仍未提出申請改建住戶準備開罰!

轉載99/5/27蘋果日報新聞如下  

列管海砂屋2年不遷 將開罰

設補習班安全堪憂 市府：可強制拆除

2010年05月27日蘋果日報

 

 

【秦富珍、陳威廷╱台北報導】昨出刊的《壹週刊》報導，北市有一千八百多戶海砂屋，北市府竟放任部分海砂屋用作開設補習班、幼稚園及診所，讓民眾置身險境。北市建管處回應，早先礙於法令，無法強制拆除海砂屋，下月一日將公告新版海砂屋善後處理準則，會要求海砂屋住戶停用拆除，若兩年後仍未遷走就可開罰，甚至強制拆除。

下月公告

北市興隆路家家幼稚園、朱崙街中興華廈迪迪美語補習班、內湖康樂街聯邦合家歡吉祥區精嘉潛能美語補習班、內湖路一段名園大廈晴安診所，都設於經鑑定需拆除重建的海砂屋。北市議員周柏雅昨痛批，北市府怠忽職守，海砂屋不改建將成公共安全未爆彈，應明定拆除期限。

 

每戶可按月罰六萬

北市建管處主秘高文婷說，北市列管四十三件一千八百五十二戶海砂屋，有二十三件一千四百三十戶鑑定需拆除重建，其中七件七百五十二戶申請更新中，兩件五十四戶申請建照中。家家幼稚園是可補強的海砂屋，約三年前補強，已解除列管，精嘉潛能美語補習班四月取得建照，將拆除重建，名園大廈住戶正在整合意見，盼申請更新。
中興華廈經鑑定需拆除重建，北市府四年前發函要求停用，至今沒回應。高文婷說，原無罰則，只能道德勸說海砂屋住戶遷走重建，前天北市市政會議通過新版海砂屋善後處理準則，將限所有權人兩年內搬離，否則每戶可罰五千到六萬元，得按月連罰，必要時強制拆除。
迪迪美語補習班昨下午鐵門拉下，從門口鞋子判斷約十名學生在內，知道大樓是海砂屋的櫃台小姐不回應記者問題。一名來接小孩的家長雖不知情海砂屋，但樂觀表示：「沒關係啦，應該不會倒。」鄰居透露，中興華廈預計七月搬空後拆除重建，只餘二、三戶還未遷走。

 

北市列管海砂屋資訊

◎列管現況：列管43件1852戶海砂屋，23件1430戶被鑑定需重建，其中7件752戶已申請更新，2件54戶申請建照中，其餘無動作
◎管理罰則：北市府5/25通過海砂屋善後處理準則實施細則，6/1公告，後年6/1起經鑑定需拆除的海砂屋，若逾期未停用搬離，罰每戶所有權人5000到6萬元，必要時得按月處罰，逾期未拆得強制拆除
◎查詢網址：www.dba.tcg.gov.tw，點選「宣導專區」的「地震防災海砂屋」

不動產授信監理 金管會允按規模彈性調整

中廣新聞網 – 2013年9月4日 下午1:51

金管會今天與銀行負責人座談，同意依據銀行的業務規模，彈性調整不動產授信風險控管監理指標，避免中小型銀行因業務規模小，容易觸及監理紅線得經常增提備抵呆帳，不利其業務開展的情況。（黃悅嬌報導）

金管會銀行局局長桂先農會後轉述指出，為了避免授信過度集中，主管機關對於銀行業的不動產授信設有監理標準，包括購屋貸款及修繕貸款占總放款比例超過百分之三十，且排名前十大；非前十大，但超過百分四十等等，都必須增提備抵呆帳，此一標準適用於全體金融機構，未考慮個別銀行業務規模大小，但中小型銀行易因一點點變動，即碰觸監理指標，得頻頻增提備抵呆帳，成為業務開展的障礙。四號金管會與本國銀行負責人座談時，業者希望能予彈性調整，金管會也同意進行檢討。『我們也承諾檢討，可以針對業務規模，做一個適用的監理標準，因為每個銀行業務範圍業務規模不太一樣，可以做一點差異性規劃。』

金管會四號邀請十九家非金控體系的銀行負責人座談，主委曾銘宗於會中特別強調法規的鬆綁、業務的開放都是要做的事，但前提是金融機構一定要做好財務體質的強化與健全。

 
檢視較大的地圖 

都更「整合過程」；如視同買、賣關係，或許有利於協調整合 !

    日本江戶末期的農業家二宮尊德說過 :「所有買賣的設計，都是為了買、賣雙方高興；如果只有賣者高興、買者不高興，並非買賣之道。」

    且不去討論「都更條例」立法制定過程與目的，「都更」是「社會科學」又涉及「國民生計」利益糾葛，「修法」是經驗法則。曾幾何時，滿街土地開發商街頭巷尾逢人就談「都更美景」，內行看門道，外行看熱鬧，住戶收到「建商」通知「都更劃定」，問到「改建」有資產增值機會，沒有人持反對意見。

    一旦反問 :「牛肉在哪裡!?」如何實現都更利益?就連政府主管機關，也不一定能篤定說出個所以然；執行「劃定」如同「圈地」般有爭議，「權利變換」有如變魔術般高深莫測。總的來說，存在著「模糊空間」，混水摸魚得利的永遠是「有心人」，開發商、住戶攻防之間矛盾百出，整合瓶頸處處，協調「都更改建」談何容易 !

    再說「權利變換」規範參與都更「建物」按折舊後價格歸「建商」的質疑；據查該項目屬於「共同負擔表」總項目、貳、權利變換費用(C)、四、土地改良物拆遷補償及安置費、(二)、合法建築物拆遷安置費用。該項費用住戶如領用，於完工結算時歸納於「成本」，住戶得如數歸還，因為該建築物「折舊金額」併同「土地估價金額」，合併列為「更新前的權利價值」。

補充說明回復 ~

2013/08/07 01:51:29小煜「都市更新的權利變換」

台灣的權利變換跟日本並不一樣，台灣的權利變換其實是市地重劃的改版，跟日本的權利變換（等價交換)完全不一樣，不但違反平均地權漲價歸公的精神，也失去刺激投資人投資資本創造土地獲益的原意

建商的利潤在那裡？你回歸到制度設計的缺點就知道了[台灣的權利變換是更新後總價值扣除共同負擔後由地主分配共同負擔是以更新後的房子折價抵付的方式分給建商而不是現金]而更新的價值由估價師估價後，實施者來決定因此，實施者只要想辦法把更新後的總價值合理的估低，共同負擔合理的灌水灌高，他就可以多分到面積，而更新後的房地在賣出的時候，他又可以賺到因為合理的低估價格所得到的溢價。

放開心胸，別讓「冷漠」成為殺手。

~想想自己是否看到、聽到求救聲音時，卻冷漠走過，就算人不是你殺的，「冷漠」卻會讓你成為幫兇。

    針對「台灣的權利變換是更新後總價值扣除共同負擔後由地主分配，共同負擔是以更新後的房子折價抵付的方式分給建商而不是現金」，討論不合理之處，在會計計價、房屋稅核課概念上，「折價」目的在反映「房屋時價」，學理、理論、邏輯、觀念通俗。「會計科目」另設有「折舊準備」攤提折舊金額，目地在節稅及儲備資金，但個人不存在折舊問題，實務上，房子老舊就要維修，為了繼續使用。你有聽說過有哪個人賣房子，會先自行「折舊」再行議價出售? 尤其是「店面」，「房價的上漲」除了區域、地段之外，絕大多是市場供需及政府的公共設施完善等因素造就的，例如交通、水電無虞、學區、生活機能充足等。生活機能好，房租年年涨、空屋率少，房價因地段繁榮或特殊條件，如好學區、臨市場店面、近車站出入口、百貨公司周邊地區。政府「公告地價」水漲船高，便於課徵地價稅，產生地王，就說實施平均地權，漲價歸公，屋主房子老，樂得一再翻修，出售房子、土地標價再高、再不合理，只要面積夠大，一旦換算牆面廣告、租金收益、編入「商業區」分區使用，改建適用高容積比例，再將「都更容積」及「移轉容積」納入更新換回面積計算，馬上有人「搶標」。

人生過程中，你得不斷的做「選擇」。

       經濟學教我們的第1條 :「資源有限，慾望無窮，所以我們須要做選擇。」上班你得選擇產業、相中老闆、評估發展潛力、報酬---。創業投資，一樣得選擇行業，重組資源，創造價值，並經由過程達成自我實現，兼具經濟和非經濟目的。

       列管「海砂屋」對於大多數有意願，沒概念，缺乏「信心」的住戶而言，選擇「自力更新」，缺乏專業，難於籌組專業團隊。選擇「建商」委託代理實施都更改建，可遇不可求。政府硬是把一般「老舊社區改建」不具急迫性標地，與危及市民「公共安全」的「海砂屋建物」混為一談，另以「行政措施」公告、明定，列管「海砂屋」改建期限，屆期裁罰，甚至停水、停電處分，遞減容積，製造民怨。立法，自認給容積獎勵，拆遷補助，要住戶自發性配合行政措施申請改建，又是居高臨下的官方角度，反觀百姓買到「海砂屋」，終究還是「政府」未能防範於未然的結果。政府事後無法追究責任，拋出紅蘿蔔，拿出棍棒，推卸責任，行政上能做到的僅止於「告知」，不能站在「海沙屋」住戶難處著想，為何提供誘因，卻推不動政策!?

        據查「海砂屋」改建的資源、權利是屬於政府的政策，以行政裁量、審查把關，改建一律給30%容積獎勵，視為「德政」，不論社區型態是平房、公寓、大樓，也不對住宅區、商業區、使用區分、地段發展潛力等，作合理性檢討。「權利變換、權值」任由大家猜謎語，「建商」介入開發，出於自保，也只能與「住戶」爾虞我詐周璇，矇過了，事後糾紛一堆，矇不過，換手整合，換湯不換藥，不清楚的遊戲規則，有利於創造空間，主關機關落得輕鬆如意。

「海砂屋」如期改建一律以30%容積規範，套入「都更容積獎勵值」審查程序，另以「建築法規」節制開發面積，「預售價」則由市場來決定，但房價必須永遠是多頭市場，只能漲不能跌，風險須自行評估。結果，幾家歡樂幾家愁，必然有人抱屈，有人爽在心裡口難開。而住戶面對「整合」的難關，難有主導權，還是有苦難言，「公共政策」制定的粗糙可見一般。

 大前研一 :「現在是一個「成功楷模＝正確答案」的觀念已經過時  ，解答，須千變萬化的時代」。

 大勢所趨

洪寶山│理財周刊677期│2013-08-16

只要願意前進，永遠都不會太遲！

  「朝三暮四」成語故事，出處是說；從前一個人養了幾隻猴子，主人告訴猴子們，我每天早上會給三個果子，晚上另給四果子。猴子聽了都很生氣，主人想了一下，改口說 :「那好，我們改成早上給四個果子，晚上再給三個果子?」猴子們聽了，一陣歡呼，舉雙手贊成。對主人來說每天準備的果子都是七個，早上多給一個，晚上少給一個，結果一樣。但猴子們認為先拿到四個果子，覺得占了便宜，心裡舒坦，主人樂得配合，兩造圓滿。

  前一陣子社區住戶迷茫於大樓改建恐有紛爭，他說，社區有另一家建商故作神秘，聽說已經簽了四十多戶，住戶簽署達到一定戶數之後將自籌「更新會」等等。他擔心社區改建整合，從此分裂陷入困境，希望「管委會」出面去跟這些人協商，取得妥協。回應他說:「管委會只能作應該做的事情，不能隨意做愛做的事情。」如果當真，也獲得多數住戶的認同，那表示改建條件更優越，沒什麼不好，大家一定會跟上腳步~簽約去，不用太擔心。

  招開「區分所有權人會議」前，發出黑函爭議於發給出席住戶車馬費$300元，不是光明正大提出，另有一家建商願意用更優越的條件「協助改建」強力訴求，而小道消息，會不會從此消彌於無形，無從知悉。畢竟都更「權利變換」的最終獲准權值百分比，於任何一家建商願意協助整合、訂定契約，一定會約定:「權值，須以台北市政府、都更評議委員會核定百分比為準，核算全體住戶之換回權值比例。」據此不難理解，要促使住戶關注而願意簽約，必然有口頭承諾了更優越改建條件。開會，布達內政部營建署公告自103年1月1日起，限縮「非都更區域」容積上限至20%，她們既然能給出優惠條件，當然是指103年之前的政策條件吧?

    對照他們一番說法和前面「故事」對照一下；且就那「朝三暮四」互為比對，不論你是否認同說法、願意簽約，或許你會比較理解，很多事情「道理一樣，說法不同」，「結果」卻不是那回事。

    大樓改建能否圓滿成功，關鍵還是在於「建商」是否講「誠信」，願意守本分、將本求利、信守承諾了 !?

 認清意外的際遇，大樓改建、容積限縮，政策轉彎，一樣讓人扼腕。

~ 描繪夢想，至少維持熱情。

  信義房屋、董事長周俊吉 :「房子是用來住的，不是用來投資的；既使是投資，也應該是長期的投資。」信義房屋經營穩健，不論景氣好壞，業務幾乎年年增長，當仲介業一片低迷、關門之際，市場上唯一能贏得客戶青睞的不是「廣告」而是「信任」。

    據查「寶殿大樓」242戶，大多數屬於「自住型」，參與都更改建面臨「搬遷」是一大困擾，「建商」擔當「實施者」角色，以「投資」兼具「專業」立場，評估風險總站在「權利變換」及「換回權值」角度，衡量投資價值，計算得失。住戶明知「海砂屋」有風險，除了搬遷之外的「未定數」，有一大籮筐的問號。「建商」不願說清楚內情，擔心都更法規、政府行政命令、政策執行上的變數，持保守態度，但一昧抱怨、找藉口，卻多於投注心力，解決問題，演變成「住戶」與「建商」兩樣情。

    「文林苑」糾紛餘波盪漾，大法官釋憲，中央、地方政府修改「都更條例」認知不同，台北市政府主張老舊公寓「1坪、換1坪都更政策」繼續執行，新北市則提出「簡易都更」辦法，跳脫「都更」冗長的評議審查。內政部營建署毅然決定降低「非都更區域」容積上限至20%。呈現地方鼓勵「都更」，中央緊縮、打壓「都更」，一國兩制不搭調局面。

    當初大家描繪的大樓改建夢想，對於大多數有意願，沒概念，缺乏「信心」的住戶而言，休怪「建商」。只能說，政府把一般「老舊社區改建」不具急迫性標地，竟然與危及「公共安全」的「海砂屋建物」混為一談，以「行政措施」公告、明定，「列管海砂屋」改建期限，屆期裁罰，甚至停水、停電處分，遞減容積，製造民怨。而公告都市更新區域、老舊建築住戶，依然無動於衷。

    政府解決「公共事務」公共安全危機，釜底抽薪的辦法；大可「編制預算」、「發行公債」或「成立海砂屋改建基金」，類似推動「公辦都更」得以撫平民怨，公開、公平建立「信任」機制，有效遏止公共危機，為政者，實乃「有所為、有所不為」而已。

    「內政部」說，大台北地區「老舊住宅」須儘快透過「都市更新」手段來更新；「防災型都更」應盡快著手。被市府列管「海砂屋」建築物，主管機關僅一再以「行政命令」進逼改建，政府輔導，卻僅止於口惠實不至的態度因應。難道，大台北地區的「海砂屋」建物，涉及市民居住安全及公共安全，遇地震來襲會比老舊公寓耐震 !? 而「市府」卻一再忽略，改建海砂屋，不應列為「防災」的最、最優先的行政要務 !?