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104年12月31日寶殿大廈管理委員會第六次(臨時)會會議記錄

一、 開會地點:B區12樓會議室

二、 開會時間:104年12月31日(四)下午8:30分

三、   開會事由:

1.    提案討論及公告105年度管理委員會、改選委員公告事項。

2.    提案討論，循例於105年1月20日下午8:00、假B區12樓會議室，由104年度A、B區主委、財委辦理「104年度管理委員會」移交事項。

四、 主席報告:出席委員達2/3以上 宣布開會。

五、   提案討論事項 :

(一)、提案討論及公告105年度管理委員會、改選委員公告事項。

討論:

1.    A區住戶121戶，參與投票66戶，公開統計；廢票5張、有效票61張。

2.    B區住戶121戶，參與投票55戶，公開統計；廢票1張、有效票54張。

3.    請下屆(105)A、B區當選委員，於105年1月20日前依「住戶管理規約」互為推舉A、B區主委、財委及監委人員，一併推舉「大樓主任委員」等，以利銜接「大樓行政管理」交接事務。

決議: 公告105年A、B區當選委員及候補委員名單如下:

     (二)、提案討論，循例擬於105年1月20日(三)下午8:00、假B區12樓會議室，由104年度A、B區主委、財委辦理「104年度管理委員會」移交事項。

     討論:

1.    請104年度、A、B區委員會備妥如上開說明；由A、B區主委、財委辦理移接手續。

2.    截至104.12.31.B區住戶「積欠管理費名單」(如附)，原定105年1月7日出席「調解委員會」敦促催交管理費事務。因104年度B區委員會任期屆滿，將不出席調解會，予順延至下屆(105年度)「B區管委會」辦理催繳工作。

3.    歷年公文書、會議紀錄、鑑定報告等，存放於B 區公文書鐵櫃；一併移交會議室及文書櫃鑰匙。

4.    A、B區「財務委員」存放「行政管理費」銀行存摺餘款，核帳及辦理移交事項。

     決議: 謹訂於105年1月20日(三)下午8:00、假B區12樓會議室辦理移交，一併行文台北市政

府呈報；104年度 吳鴻瑞 大樓主任委員請辭事項。

六、   臨時動議 : 無。

七、   散會

104年12月31日寶殿大廈管理委員會第六次(臨時)會會議記錄

一、 開會地點:B區12樓會議室

二、 開會時間:104年12月31日(四)下午8:30分

三、   開會事由:

1.    提案討論及公告105年度管理委員會、改選委員公告事項。

2.    提案討論，循例於105年1月20日下午8:00、假B區12樓會議室，由104年度A、B區主委、財委辦理「104年度管理委員會」移交事項。

四、 主席報告:出席委員達2/3以上 宣布開會。

五、   提案討論事項 :

(一)、提案討論及公告105年度管理委員會、改選委員公告事項。

討論:

1.    A區住戶121戶，參與投票66戶，公開統計；廢票5張、有效票61張。

2.    B區住戶121戶，參與投票55戶，公開統計；廢票1張、有效票54張。

3.    請下屆(105)A、B區當選委員，於105年1月20日前依「住戶管理規約」互為推舉A、B區主委、財委及監委人員，一併推舉「大樓主任委員」等，以利銜接「大樓行政管理」交接事務。

決議: 公告105年A、B區當選委員及候補委員名單如下:

     (二)、提案討論，循例擬於105年1月20日(三)下午8:00、假B區12樓會議室，由104年度A、B區主委、財委辦理「104年度管理委員會」移交事項。

     討論:

1.    請104年度、A、B區委員會備妥如上開說明；由A、B區主委、財委辦理移接手續。

2.    截至104.12.31.B區住戶「積欠管理費名單」(如附)，原定105年1月7日出席「調解委員會」敦促催交管理費事務。因104年度B區委員會任期屆滿，將不出席調解會，予順延至下屆(105年度)「B區管委會」辦理催繳工作。

3.    歷年公文書、會議紀錄、鑑定報告等，存放於B 區公文書鐵櫃；一併移交會議室及文書櫃鑰匙。

4.    A、B區「財務委員」存放「行政管理費」銀行存摺餘款，核帳及辦理移交事項。

     決議: 謹訂於105年1月20日(三)下午8:00、假B區12樓會議室辦理移交，一併行文台北市政

府呈報；104年度 吳鴻瑞 大樓主任委員請辭事項。

六、   臨時動議 : 無。

七、   散會

海砂屋主動重建首例 潤泰雙子星動土 估2018年完工

作者記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年11月30日 上午5:50

工商時報【記者方明╱台北報導】

潤泰集團主動回收重建的海砂屋「潤泰雙子星」昨（29）日舉行動工典禮，創下國內房地產史上建商主動回收免費重建的首例，103戶住戶可望在2018年入住新房，屆時每坪單價可望逾百萬元，住戶說感覺像中樂透。尹衍樑認為「賠錢也要做，這是良心問題」的態度，也擦亮潤泰集團這塊「金字招牌」。

潤泰創新總經理李志宏昨日表示，位於北市辛亥路、汀州路口的自建案「潤泰雙子星」目前屋齡26年，在2012年潤泰新自行檢查時發現有鋼筋外露、混凝土剝落等現象，隔年該棟被列管為海砂屋，潤泰新經過1年1個月的協調、整合說服住戶，在2014年12月與106位所有權人簽約完成重建合約。

潤泰新出錢、出力、出人，免費幫住戶重建新大樓，並補貼住戶興建時期的租金費用。李志宏說，每次公司開會時，尹衍樑常掛念住戶安危，每遇到地震就很著急，常問住戶何時要搬家，並說「海砂屋就像天生有缺陷的孩子，建商就是父母要負起責任，賠錢也要做，這是良心問題」。

「潤泰雙子星」原樓高12層樓，打掉重建為地上15樓、地下2樓，共計130戶的新大樓，該案已於本（11）月取得建照，並在昨日舉行動工典禮後將開始動工，預計2017年6月完成結構體，2018年7月取得使照交屋。

李志宏表示，該案適合海砂屋重建獎勵，可增加30％的容積率，但潤泰新只使用到24％，預計投入近15億元的興建費用，可分回13至15樓共24戶，但預估仍會虧損約1∼2億元。

新建後的「潤泰雙子星」公設比不到20％，規畫34.5坪及41.4坪，原住戶依照原來樓層1戶換1戶，因該案位於北市精華區，預估新大樓完成後每坪單價可望逾百萬元。

祝願 105年度全面改選的「寶殿大廈管委會」順利、成功推動改建。

~本於訴求；將全力推動大樓重建，請住戶支持投票。

    社區參與委員改選事務，住戶向來都是低調、迴避、推辭的情況居多。105年度的改選委員活動，生態驟然轉變成主動、積極，有心人背後下指導棋，以自費印製傳單、發放推薦名單，公然請大家支持推選指定住戶擔任委員，氣氛大大不同於往年，估不論動機如何 ? 住戶有心服務社區、貢獻時間、為社區住戶居家公共安全出力、費神，竭誠歡迎 !

    但人的「動機」，通常來自於起心動念，善哉。

    誠如所提出的推選宣言；表示將全力推動社區大樓改建。果真如此，與前些日子邀來柯市長視察社區「海沙屋」損害狀況，應該是「更新會」的重大進展，只可惜，終究雷聲大雨點小，成效有限。討論「海沙屋」法規，要修改，也不可能，說改就改，更何況政府執行法規，尚須考慮施政政策的延續性。柯市長回復王威中議員的公文；經「更新會」大肆張貼、標記重點的公文書(有斷章取義之嫌)，公文明白說明；凡列管「海砂屋」社區，於公告屆滿五年，自第6年起逐年遞減5%容積獎勵值。目前「寶殿大樓」截自105年7月29日止，適用「海砂屋」容積獎勵值僅剩25%。

     於104年度第二次區分所有權人會議，提案成立之「更新會籌備」事項，幾經修改章程、推選理事長及相關幹部成員在案(由17個人推選出來得理事長)，只可惜當事人總是遮遮掩掩，生怕別人知道她們幹了那些好事似的。有關公告事項，略顯得草率行事，僅以「更新會、收發章」核印，也不見「理事長」簽名，更不敢發給「全體區分所有權人」了解努力成果，所謂「改建更新會」不就是得面對「全體有權人」? 無須因人設事。

     寶殿大廈、242戶的社區；必然擁有多元的成員，立場不同、認知有落差，「海沙屋」改建立法旨意於「合議重建」，依規、容許以達80%以上戶數或土地及建築物產權比例，得申請「海沙屋重建」核備手續，仍須以100%住戶簽署重建文件，「合議」才有可能執行拆除及後續改建的目標。

     只因105年度改選委員成員，有人不因「積欠管理費」而汗顏，居然還臉不紅、氣不喘，公然喊出選我、選我。一個不能尊重社區「管理規約」、照期繳交「管理費」的委員，既貪圖便宜行事，佔盡住戶便宜，狀似誣賴。將來上梁不正下梁歪，如果大家起而效尤，跟著不繳管理費，禍起蕭牆，引發社區管理失序，大樓改建不成，社區正常功能先行癱瘓，大家務必三思。試想；由這般人推動社區改建，恐難於期待公平、合理，更難指望能為大家謀福利吧 ?

修改海砂屋容積獎勵遞減年限 柯P狠狠打槍

新頭殼

NewTalk 新頭殼2015/8/26

新頭殼newtalk 2015.08.26 劉奕霆/台北報導

台北市政府26日下午召開公安會報，台北市長柯文哲在會中聽取建管處報告海砂屋善後處理作為時，對於建管處已擬草案將容積獎勵從逾期每年折減5%，改為每3年折減5%一事當場不滿，回絕建管處。柯文哲說，法律是給人民遵守的，不是拿來參考的，建管處原本27日還要對此做專題報告，柯在現場直接打槍說「我不同意，我告訴你明天(27日)不要交上來，交上來被我罵而已」。

建管處下午在公安會報中提到，目前按照「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定，須拆除的建物自公告日起5年內申請重建，放寬容積30%，逾期則每年折減5%，換句話說，5年內申請重建，可享30%容積獎勵。

不過，建管處指出，已擬草案將容積獎勵從逾期每年折減5%，因為現在列管的建築物中有近20棟在談都更，而實施者就會和每個住戶談，這段期間若每年進行折減，就會對談判和簽約產生困難，所以才會改為每3年折減5%。不過柯文哲聽完後說「我不同意」，柯說，每一個計畫該怎麼做就怎麼做，這樣子放寬、拖下去「又要等到反攻大陸才會成功」，這樣子法律沒有一致性。

大樓「海沙屋」列管公告屆滿5年，容積獎勵30%勢將面臨遞減5%的權益損失。

    「建築物」的鋼筋混凝土結構體；如果在興建過程使用混凝土建材品質未作好品質檢驗，一旦混凝土沙、石夾帶著超標的「鹽分」，「納」會產生「氯離子」。「氯離子」日久和「鋼筋」起了化學作用，它與保護鋼筋的「氧化作用」不同，因為「氯化鐵」促使鋼筋腐蝕、膨脹、剝落，一併危害「建築物」鋼筋、混凝土結構的支撐力。

     「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定(俗稱海沙屋)；須拆除的建物自公告日起5年內申請重建，放寬容積30%，逾期則每年遞減5%，換句話說，5年內「申請重建」可享30%容積獎勵。「放寬獎勵容積」比例30%，如縮減比例，相對更新建物「總建築面積」會跟著減少。「建商」根據「總建物面積」規劃建物出售的「單元」，按「單元面積」乘以「預售價格」就能推估出可能的「成交價格」及「核算成本」。

      報載「潤泰集團」董事長；針對早期公司在「汀洲街」興建的「潤泰雙子星」，因檢測為「海沙屋」，主動交待經理人；應協調住戶使用「新工法」重新改建，一併補貼興建期間3年的租金。「潤泰集團」不論是出於維護「商譽」，還是企業家「良心」。這個行動起自於德行，免於嫌隙紛爭，棋高一著，住戶樂意配合，增加「容積獎勵值」的建物面積，不怕遭遇房市低迷，開盤預售行情不低，照樣被訂購八成，預估虧本有限。畢竟「算計」總歸要有「信任」作基礎，重建結局圓滿，賓主盡歡，「潤泰」保住了「商譽」，老闆贏得了「讚賞」，美是一樁，值得鼓掌。同屬「海沙屋」受害住戶的生聚教訓；選擇重視「商譽」的建商是保障權益的關鍵。

       話說「寶殿大樓」也是「海砂屋」，一棟使用已達34個年頭的11層大樓；「管委會」曾經在列管期限內，邀約建商參與尋求「重建」，辦過很多次「都更說明會」，苦口婆心的講解權益內容、規勸改建，卻換來一張張疑惑的臉孔。列管5年期限，過去了， 住戶不可能愚昧到不知自家參與改建的權益何在 ? 只因社區存在著太多山頭，各自擁有不同理念的意見領袖杯葛，形成僵局。

      今年七月份忽然有人「覺醒」了，當然也不是一下子變「聰明」起來的，日有所思、夜有所夢，一再發動住戶簽署「意向書」，逼著大家參與改建。大張旗鼓推動都市更新、組織更新會、呼籲改建，請託市議員邀請柯P市長巡視社區，無可厚非。「海砂屋」依然無解；大夥兒；就是找不到大樓改建的共識，試想改建意識、策略、主軸不清，恐難有作為。

      科學驗證「海沙屋」就是在使用達30年之後，開始急遽惡化。我們既不是「潤泰集團」建的房子，也不太可能博得集團老闆的關心。柯P市長的決斷，篤定「海沙屋」法規，依舊照規定執行，社區重建面臨遞減5%容積獎勵值，已成定局。整合社區住戶真正的困難點，在於太多「私心」，一個看不到、模不著、猜不到的迷惑與障礙情境。人生遇到「海砂屋」的機會不多，能碰到像「瞤泰集團」的公司老闆，願意主動協助重建，機率更少，相信「潤泰雙子星」受邀改建住戶的「幸福指數」，應該高於中樂透彩。當然住戶的「私心」情境，是個可以自行調整的「私德」概念。

修改海砂屋容積獎勵遞減年限 柯P狠狠打槍

新頭殼

NewTalk 新頭殼2015/8/26

新頭殼newtalk 2015.08.26 劉奕霆/台北報導

台北市政府26日下午召開公安會報，台北市長柯文哲在會中聽取建管處報告海砂屋善後處理作為時，對於建管處已擬草案將容積獎勵從逾期每年折減5%，改為每3年折減5%一事當場不滿，回絕建管處。柯文哲說，法律是給人民遵守的，不是拿來參考的，建管處原本27日還要對此做專題報告，柯在現場直接打槍說「我不同意，我告訴你明天(27日)不要交上來，交上來被我罵而已」。

建管處下午在公安會報中提到，目前按照「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定，須拆除的建物自公告日起5年內申請重建，放寬容積30%，逾期則每年折減5%，換句話說，5年內申請重建，可享30%容積獎勵。

不過，建管處指出，已擬草案將容積獎勵從逾期每年折減5%，因為現在列管的建築物中有近20棟在談都更，而實施者就會和每個住戶談，這段期間若每年進行折減，就會對談判和簽約產生困難，所以才會改為每3年折減5%。不過柯文哲聽完後說「我不同意」，柯說，每一個計畫該怎麼做就怎麼做，這樣子放寬、拖下去「又要等到反攻大陸才會成功」，這樣子法律沒有一致性。

大樓「海沙屋」列管公告屆滿5年，容積獎勵30%勢將面臨遞減5%的權益損失。

    「建築物」的鋼筋混凝土結構體；如果在興建過程使用混凝土建材品質未作好品質檢驗，一旦混凝土沙、石夾帶著超標的「鹽分」，「納」會產生「氯離子」。「氯離子」日久和「鋼筋」起了化學作用，它與保護鋼筋的「氧化作用」不同，因為「氯化鐵」促使鋼筋腐蝕、膨脹、剝落，一併危害「建築物」鋼筋、混凝土結構的支撐力。

     「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」規定(俗稱海沙屋)；須拆除的建物自公告日起5年內申請重建，放寬容積30%，逾期則每年遞減5%，換句話說，5年內「申請重建」可享30%容積獎勵。「放寬獎勵容積」比例30%，如縮減比例，相對更新建物「總建築面積」會跟著減少。「建商」根據「總建物面積」規劃建物出售的「單元」，按「單元面積」乘以「預售價格」就能推估出可能的「成交價格」及「核算成本」。

      報載「潤泰集團」董事長；針對早期公司在「汀洲街」興建的「潤泰雙子星」，因檢測為「海沙屋」，主動交待經理人；應協調住戶使用「新工法」重新改建，一併補貼興建期間3年的租金。「潤泰集團」不論是出於維護「商譽」，還是企業家「良心」。這個行動起自於德行，免於嫌隙紛爭，棋高一著，住戶樂意配合，增加「容積獎勵值」的建物面積，不怕遭遇房市低迷，開盤預售行情不低，照樣被訂購八成，預估虧本有限。畢竟「算計」總歸要有「信任」作基礎，重建結局圓滿，賓主盡歡，「潤泰」保住了「商譽」，老闆贏得了「讚賞」，美是一樁，值得鼓掌。同屬「海沙屋」受害住戶的生聚教訓；選擇重視「商譽」的建商是保障權益的關鍵。

       話說「寶殿大樓」也是「海砂屋」，一棟使用已達34個年頭的11層大樓；「管委會」曾經在列管期限內，邀約建商參與尋求「重建」，辦過很多次「都更說明會」，苦口婆心的講解權益內容、規勸改建，卻換來一張張疑惑的臉孔。列管5年期限，過去了， 住戶不可能愚昧到不知自家參與改建的權益何在 ? 只因社區存在著太多山頭，各自擁有不同理念的意見領袖杯葛，形成僵局。

      今年七月份忽然有人「覺醒」了，當然也不是一下子變「聰明」起來的，日有所思、夜有所夢，一再發動住戶簽署「意向書」，逼著大家參與改建。大張旗鼓推動都市更新、組織更新會、呼籲改建，請託市議員邀請柯P市長巡視社區，無可厚非。「海砂屋」依然無解；大夥兒；就是找不到大樓改建的共識，試想改建意識、策略、主軸不清，恐難有作為。

      科學驗證「海沙屋」就是在使用達30年之後，開始急遽惡化。我們既不是「潤泰集團」建的房子，也不太可能博得集團老闆的關心。柯P市長的決斷，篤定「海沙屋」法規，依舊照規定執行，社區重建面臨遞減5%容積獎勵值，已成定局。整合社區住戶真正的困難點，在於太多「私心」，一個看不到、模不著、猜不到的迷惑與障礙情境。人生遇到「海砂屋」的機會不多，能碰到像「瞤泰集團」的公司老闆，願意主動協助重建，機率更少，相信「潤泰雙子星」受邀改建住戶的「幸福指數」，應該高於中樂透彩。當然住戶的「私心」情境，是個可以自行調整的「私德」概念。

              選舉公告

主旨: 根據104年度第5次管理委員(臨時)會議、提案一、決議。公告改選A、B區委員

，一併公告登錄之『選舉人名冊』，由住戶及區分所有權人逕行確認或更正登錄名單

，以便製作選票。定於104年12月20 日(日)辦理改選事務，擬由A、B區全體區分所有

權人、住戶公開投票改選A、B區、行政管理委員。選後照章公告 : 105年度『寶殿大

廈』A、B區、管理委員會選任委員、候補委員及樓層代表事宜。 

說明 :

一、改選A、B區管理委員，係依據本大廈管理規約第五條、第七條、第十九條辦理 :

   (一)、A、B棟全體區分所有權人及住戶採無記名、連記投票，擬以得票數最高前

五名，選任為A、B區、各五位管理委員會委員及2名候補委員，擇日互推、

區主委、區行政副主委、區財務副主委及二位區監察委員，各自組成A、B

區管理委員會。

   (二)、各樓層均設置一位樓層委員代表，協助推動行政事務，其權限及任期及相

     關事宜，應依管理規約第六條第一項至第四項辦理。

二、選舉人:凡A、B區、區分所有權人住戶，以『寶殿大廈』每戶為一單元、領取一 

       張選票，每張選票圈選1至5名被選舉人。

三、被選舉人: 凡A、B區每戶以一人為代表，予登錄『選舉人名冊』全數列為被選

舉人；惟依本大廈管理規約第五條:主委、行政副主委及財務副主委三位之

選任，必須為『區分所有權人』或其配偶任之。本次改選任期至105年12

月31日止，屆期前一個月再行改選。

四、選舉人投票注意事項 :

   (一)、投票當日領取選票時，請攜帶身分證明文件或經監票人員予確認其身分。

   (二)、選舉人領取選票時，應於『選舉人名冊』領表單，簽名或蓋章存查。

   (三)、A、B區『選舉人選票』，每張選票得任由『投票人』最多圈選1至5位

   『被選舉人』為限，投票人於選票上所圈選人數，如超過五名以上『被選

        舉人』，則該張選票視同廢票。

五、開票 : A、B區分別辦理投、開票事務，於104年12月20 日(日)投票結束後隨即

公開錄影，執行開票、統計得票數、公告當選人名單。            

   (一)、擬以得票數最高前之七名，公告當選A、B區管理委員會、五名區委員及

        區候補委員二名，擇日由A、B區各五名委員，相互推選出A、B區主任委

員、區行政副主委、區財務副主委及二名區監委，名單另行公告。

   (二)、上述A、B區管理委員會、區委員當選人，如有特殊因素而無法上任者，

        則由A、B區選任委員自行協調候補委員遞補之。

(三)、公告選任A、B區組成管理委員會之委員名單，及各樓層得票數次高之住戶

     擔任各樓層之住戶代表，次高票者無法上任時，則依序由次次高得票者擔

任之，以下類推。

六、投票時間 : 104年12月20 日 (星期 日 )上午 8:30 ~中午12:00 截止。

七、104年12月20日投(開)票地點 : A、B區、 一 樓大門入口處。

八、監票及開票人: 邀全體住戶參與監督，請A區~吳鴻瑞、李榮貴、國正、簡美珠、蔡

登妙，B區~王榮杰、陳李丘、方寶定、盧督章、李政雄，另邀 固安保全 ~ 陳總幹

事協助選務工作及支援保全人員維護秩序。

九、104年12月5日公告A、B區登錄之『選舉人名冊』。有關住戶或區分所有權人

   名單，如登載有誤，請於104年12月 10 日前自行提出書面證件，委請『總幹

   事』更正『選舉人名單』。

十、104年12月 12 日重新按更新後A、B區登錄住戶『選舉人名冊』公告推選。

                        寶殿大廈 (A、B區) 管理委員會

         中華民國   104  年   12   月   1  日

寶殿大廈管理委員會第5次(臨時)會議紀錄

一、    開會日期 : 104 年 11 月29日(日)下午8:00整

二、    開會地點 : 本大樓B區12樓會議室

三、    開會事由 :

有關本大樓104年度管委會、A、B區管理委員任期將屆(104年12月31日)，按管理規約；擬公告委員推選辦法及A、B區住戶名單，謹訂於104年12月20日(日)投票改選A、B區管理委員，擬提請討論。

四、    出席委員 :吳鴻瑞、李榮貴、簡美珠、陳李丘、方寶定、李政雄共6人。

五、    主席報告 : 出席六人，人數達2/3以上宣布開會。

六、   提案討論 :

提案一 : 有關本大樓104年度管委會、A、B區管理委員任期將屆(104年12月31日)，按管理規約；擬公告委員推選辦法及A、B區住戶名單，謹訂於104年12月20日(日)投票改選A、B區管理委員，擬提請討論。

附件: 105年度寶殿大廈管理委員會推舉辦法(公告)。

討論 :

一、  經查附件「選舉公告」係根據本大樓「住戶規約」及慣例辦理。為了維護社區行政管理常態運作及居家公共安全等，務必請全體住戶及區分所有權人，踴躍參與推舉新一屆A、B區管理委員會成員。擬推舉A、B區委員各5名，候補委員各2名及各樓層、樓委各1名。

二、  依住戶管理規約；有關推舉A、B區委員，係以社區每戶擁有一張選票，選舉當天按每張「選票」，列出A區和B區全體住戶名單及門牌號碼，得任由住戶自行圈選5名以內名單，自行投票作為推舉基準，循此力求公正，故不便接受「委託書」方式投票。

三、  全程錄影開票；投票當天視天候狀況得公開於中庭揭露開票，如遇風雨，則分別轉至A、B區公告欄處辦理。

決議 :照案通過。

七、       臨時動議:

提案一:為常年維護大樓消防系統廠商:世貿有限公司；通知A、B區「消防受信總機」零件腐蝕老舊，難免發生火警誤報。因涉大樓公共安全及住戶居家安全，請廠商提報更新「A、B區受信總機」報價明細(如附)，擬予更新替換以策安全，提請討論。

討論 : 檢附「A、B區受信總機」報價明細(公告)。

決議 : 照案通過。

提案二:為配合「更新會」擬公告:有關推動大樓改建、更新訊息」提議。已於A、B區入口廊道上方，各裝置「閉錄電視」影幕、主機集中於「管理室」管控。謹此知會 全體住戶及更新會幹部成員，即日啟用。

討論 :

請按104年10月24日管委會第四次(臨)會議記錄、臨時動議、提案一、開機、關機；暫定為每天下午6時至9時止、例假日則與社區清運垃圾時段同步撥放、關機。

    決議 : 照案通過。

八、散會

寶殿大廈管理委員會第5次(臨時)會議紀錄

一、    開會日期 : 104 年 11 月29日(日)下午8:00整

二、    開會地點 : 本大樓B區12樓會議室

三、    開會事由 :

有關本大樓104年度管委會、A、B區管理委員任期將屆(104年12月31日)，按管理規約；擬公告委員推選辦法及A、B區住戶名單，謹訂於104年12月20日(日)投票改選A、B區管理委員，擬提請討論。

四、    出席委員 :吳鴻瑞、李榮貴、簡美珠、陳李丘、方寶定、李政雄共6人。

五、    主席報告 : 出席六人，人數達2/3以上宣布開會。

六、   提案討論 :

提案一 : 有關本大樓104年度管委會、A、B區管理委員任期將屆(104年12月31日)，按管理規約；擬公告委員推選辦法及A、B區住戶名單，謹訂於104年12月20日(日)投票改選A、B區管理委員，擬提請討論。

附件: 105年度寶殿大廈管理委員會推舉辦法(公告)。

討論 :

一、  經查附件「選舉公告」係根據本大樓「住戶規約」及慣例辦理。為了維護社區行政管理常態運作及居家公共安全等，務必請全體住戶及區分所有權人，踴躍參與推舉新一屆A、B區管理委員會成員。擬推舉A、B區委員各5名，候補委員各2名及各樓層、樓委各1名。

二、  依住戶管理規約；有關推舉A、B區委員，係以社區每戶擁有一張選票，選舉當天按每張「選票」，列出A區和B區全體住戶名單及門牌號碼，得任由住戶自行圈選5名以內名單，自行投票作為推舉基準，循此力求公正，故不便接受「委託書」方式投票。

三、  全程錄影開票；投票當天視天候狀況得公開於中庭揭露開票，如遇風雨，則分別轉至A、B區公告欄處辦理。

決議 :照案通過。

七、       臨時動議:

提案一:為常年維護大樓消防系統廠商:世貿有限公司；通知A、B區「消防受信總機」零件腐蝕老舊，難免發生火警誤報。因涉大樓公共安全及住戶居家安全，請廠商提報更新「A、B區受信總機」報價明細(如附)，擬予更新替換以策安全，提請討論。

討論 : 檢附「A、B區受信總機」報價明細(公告)。

決議 : 照案通過。

提案二:為配合「更新會」擬公告:有關推動大樓改建、更新訊息」提議。已於A、B區入口廊道上方，各裝置「閉錄電視」影幕、主機集中於「管理室」管控。謹此知會 全體住戶及更新會幹部成員，即日啟用。

討論 :

請按104年10月24日管委會第四次(臨)會議記錄、臨時動議、提案一、開機、關機；暫定為每天下午6時至9時止、例假日則與社區清運垃圾時段同步撥放、關機。

    決議 : 照案通過。

八、散會

寶殿大廈管理委員會第4次(臨時)會會議紀錄

一、    開會日期 : 104 年 10 月24日(六)下午8:00整

二、    開會地點 : 本大樓B區12樓會議室

三、    開會事由 :

有關本大樓「都更改建會理、監事」邀約管理委員會、委員(當天不足法定人數)，於104年9月29日假B區12樓會議室，招集「行政協調會議」，因提案內容涉及兩會各自權限及責任問題，擬提請討論。

四、    委員簽到 :吳鴻瑞、李榮貴、簡美珠、陳李丘、方寶定、李政雄等出席六人。

五、    主席報告: A、B區委員出席達2/3以上宣布開會。

六、   提案討論 :

提案一 : 有關本大樓「都更改建會理、監事」邀約管理委員會、委員(當天不足法定人數)，於104年9月29日假B區12樓會議室，招集「行政協調會議」，因提案內容涉及兩會各自權限及責任問題，擬提請討論。

討論 :

(一)、經查104年10月22日上午市議員王威中協同柯文哲市長及市府

團隊蒞臨社區視察「海砂屋」損害狀況。據市長指示:擬重新檢討

「海沙屋法規」並「專案」列管本社區等，詳如報導。

(二)、重申「管委會」至少是個公正的旁觀者；也必須捍衛所有住戶希

望參與改建的決心。

決議 :有關104年9月29日「都更改建會理、監事」會議紀錄，經修

正如104年10 月24日附記之「決議事項」。謹存查、一併檢附

轉交「全體區分所有權人」。

七、       臨時動議:

提案一:為「市府團隊」於視察社區時提議；依社區「海沙屋」損害狀況，

以本大樓已列管屆滿五年，面臨逐年遞減5%海砂屋容積獎勵遺憾。研議重

新立案；擬按「須拆除」重新列管，希於3年列管期限內；儘洽社區住戶

把握整合改建等。提案於A、B區一樓電梯入口處，各裝置閉路電視一處

除撥放104年10 月22日市長及市府團隊在B區會議室開會及住戶住家損

害情況。為喚起住戶提高警覺之外，亦得供為社區電子化公佈欄使用，提

請討論。

    討論 : 開機時間暫定為每天下午六點至九點止，例假日則與社區清運垃圾

           時間同步開機、關機撥放。

    決議 : 請A、B區財委連繫廠商估價，逕行評估及安裝啟用。

 八、散會

寶殿大廈管理委員會第4次(臨時)會會議紀錄

一、    開會日期 : 104 年 10 月24日(六)下午8:00整

二、    開會地點 : 本大樓B區12樓會議室

三、    開會事由 :

有關本大樓「都更改建會理、監事」邀約管理委員會、委員(當天不足法定人數)，於104年9月29日假B區12樓會議室，招集「行政協調會議」，因提案內容涉及兩會各自權限及責任問題，擬提請討論。

四、    委員簽到 :吳鴻瑞、李榮貴、簡美珠、陳李丘、方寶定、李政雄等出席六人。

五、    主席報告: A、B區委員出席達2/3以上宣布開會。

六、   提案討論 :

提案一 : 有關本大樓「都更改建會理、監事」邀約管理委員會、委員(當天不足法定人數)，於104年9月29日假B區12樓會議室，招集「行政協調會議」，因提案內容涉及兩會各自權限及責任問題，擬提請討論。

討論 :

(一)、經查104年10月22日上午市議員王威中協同柯文哲市長及市府

團隊蒞臨社區視察「海砂屋」損害狀況。據市長指示:擬重新檢討

「海沙屋法規」並「專案」列管本社區等，詳如報導。

(二)、重申「管委會」至少是個公正的旁觀者；也必須捍衛所有住戶希

望參與改建的決心。

決議 :有關104年9月29日「都更改建會理、監事」會議紀錄，經修

正如104年10 月24日附記之「決議事項」。謹存查、一併檢附

轉交「全體區分所有權人」。

七、       臨時動議:

提案一:為「市府團隊」於視察社區時提議；依社區「海沙屋」損害狀況，

以本大樓已列管屆滿五年，面臨逐年遞減5%海砂屋容積獎勵遺憾。研議重

新立案；擬按「須拆除」重新列管，希於3年列管期限內；儘洽社區住戶

把握整合改建等。提案於A、B區一樓電梯入口處，各裝置閉路電視一處

除撥放104年10 月22日市長及市府團隊在B區會議室開會及住戶住家損

害情況。為喚起住戶提高警覺之外，亦得供為社區電子化公佈欄使用，提

請討論。

    討論 : 開機時間暫定為每天下午六點至九點止，例假日則與社區清運垃圾

           時間同步開機、關機撥放。

    決議 : 請A、B區財委連繫廠商估價，逕行評估及安裝啟用。

 八、散會

寶殿大廈第3次(臨時)管理委員會會議紀錄

一、 開會日期 : 104年10月17日(六)下午8:00整。

二、 開會地點 : B區12樓會議室

三、 開會事由 :

有關社區委外清運家庭廢棄物(垃圾)公司(誠上企業有限公司)，因市府104年4月24日公告；自7月份起調整代處理廢棄物收費標準，每公噸$1,858元調升$224元，每噸收費$2,082元，漲幅約12%。據廠商來函表示:目前社區每月$36,000元「清運費」，擬從八月份起另外追加轉嫁每月清運費$4,300元，調整後每月收費為$40,300元，提請討論。

四、 委員簽到 :吳鴻瑞、李榮貴、簡美珠、王榮杰、方寶定、李政雄等出席六人。

五、 住戶列席 : 黃丁財、鄭代欣、王志中、許馨元等四人。

六、 主席報告: A、B區委員出席達2/3以上宣布開會。

七、      提案討論 :

提案一 : 有關社區委外清運家庭廢棄物(垃圾)公司(誠上企業有限公司)，因市府104年4月24日公告；自7月份起調整代處理廢棄物收費標準，每公噸$1,858元調升$224元，每噸收費$2,082元，漲幅約12%。廠商來函表示 : 社區每月$36,000元「清運費」，擬從八月份起另外追加轉嫁，每月清運費$4,300元，調整後每月收費為$40,300元，提案討論。

說明 :

 1、市府公告及來函如附件。

     2、委外廠商來文，擬由104年8月份起調升「清運費」至$40,300元。來文日期104年10月2

日通知「管委會」，擬招開「管委會」協商「清運費」自104年10月份起予調整為每月$40,300

元。

     3、經查目前社區每月A、B區「管理費」收入，常態用於水電、清潔、消毒、保全、消防檢查、

電梯保養開銷等結餘很有限。經查每月發生不足開銷，係源於部份住戶「拖欠管理費」情況。

針對積欠「管理費」住戶而言；既然大家同樣享用社區公共水電、保全、清潔、電梯、清運

垃圾等服務機能。尚請感同身受；為愛護社區環境及居家安全，從愛惜自己家園立場著想，

請盡早清理、補繳「積欠管理費」，以利社區「行政管理」正常運作。

     討論 :

1.    經換算每月調整設區總「清運費」至$40,300元，則每月平均社區得清運噸數19.35頓，如按社區242戶折算；每戶、每天得清除2.66公斤垃圾，續由「行政管理費」內分攤每戶、每月「清運費」為$166元。預估仍較住戶「購買垃圾袋」自行清運有利，擬予維持社區清運機制。

2.    經查市府環保局104年4月24日公告:自104 年7月1日起調升焚化爐代處理廢棄物收費為每噸$2,082元。委外清運公司來函；擬自104年8月份起比照調升12%(即每噸增加$224元)收費。

3.    有關積欠「管理費」尚祈自愛，一併呼籲按月繳清「行政管理費」，以利社區常態運作。

     決議 :

1.    基於委外清運公司遲至104年10月2日才來函通知「管委會」，即日招開本次會議討論；實不便於支付朔及既往之2個月份「清運費差價」(8、9月份各$4,300元)，尚請諒查。

2.    決議自104年10月份起予調整每月「社區清運費」為$40,300元整。

八、 臨時動議 :

九、 散會。

寶殿大廈第3次(臨時)管理委員會會議紀錄

一、 開會日期 : 104年10月17日(六)下午8:00整。

二、 開會地點 : B區12樓會議室

三、 開會事由 :

有關社區委外清運家庭廢棄物(垃圾)公司(誠上企業有限公司)，因市府104年4月24日公告；自7月份起調整代處理廢棄物收費標準，每公噸$1,858元調升$224元，每噸收費$2,082元，漲幅約12%。據廠商來函表示:目前社區每月$36,000元「清運費」，擬從八月份起另外追加轉嫁每月清運費$4,300元，調整後每月收費為$40,300元，提請討論。

四、 委員簽到 :吳鴻瑞、李榮貴、簡美珠、王榮杰、方寶定、李政雄等出席六人。

五、 住戶列席 : 黃丁財、鄭代欣、王志中、許馨元等四人。

六、 主席報告: A、B區委員出席達2/3以上宣布開會。

七、      提案討論 :

提案一 : 有關社區委外清運家庭廢棄物(垃圾)公司(誠上企業有限公司)，因市府104年4月24日公告；自7月份起調整代處理廢棄物收費標準，每公噸$1,858元調升$224元，每噸收費$2,082元，漲幅約12%。廠商來函表示 : 社區每月$36,000元「清運費」，擬從八月份起另外追加轉嫁，每月清運費$4,300元，調整後每月收費為$40,300元，提案討論。

說明 :

 1、市府公告及來函如附件。

     2、委外廠商來文，擬由104年8月份起調升「清運費」至$40,300元。來文日期104年10月2

日通知「管委會」，擬招開「管委會」協商「清運費」自104年10月份起予調整為每月$40,300

元。

     3、經查目前社區每月A、B區「管理費」收入，常態用於水電、清潔、消毒、保全、消防檢查、

電梯保養開銷等結餘很有限。經查每月發生不足開銷，係源於部份住戶「拖欠管理費」情況。

針對積欠「管理費」住戶而言；既然大家同樣享用社區公共水電、保全、清潔、電梯、清運

垃圾等服務機能。尚請感同身受；為愛護社區環境及居家安全，從愛惜自己家園立場著想，

請盡早清理、補繳「積欠管理費」，以利社區「行政管理」正常運作。

     討論 :

1.    經換算每月調整設區總「清運費」至$40,300元，則每月平均社區得清運噸數19.35頓，如按社區242戶折算；每戶、每天得清除2.66公斤垃圾，續由「行政管理費」內分攤每戶、每月「清運費」為$166元。預估仍較住戶「購買垃圾袋」自行清運有利，擬予維持社區清運機制。

2.    經查市府環保局104年4月24日公告:自104 年7月1日起調升焚化爐代處理廢棄物收費為每噸$2,082元。委外清運公司來函；擬自104年8月份起比照調升12%(即每噸增加$224元)收費。

3.    有關積欠「管理費」尚祈自愛，一併呼籲按月繳清「行政管理費」，以利社區常態運作。

     決議 :

1.    基於委外清運公司遲至104年10月2日才來函通知「管委會」，即日招開本次會議討論；實不便於支付朔及既往之2個月份「清運費差價」(8、9月份各$4,300元)，尚請諒查。

2.    決議自104年10月份起予調整每月「社區清運費」為$40,300元整。

八、 臨時動議 :

九、 散會。

 

令人嘆為觀止的「大樓改建」觀念 !

~ 大樓地下一樓停車位被外人標走，分車位；深挖五層、十層、十八層不就得了!

    大樓早在99年7月1日起，就被市府依規列管為「須補強得拆除海沙屋」；據查市府主關機關，也不只一次發函給每一住戶，一再提醒住戶維護自身權益，希及早參與社區整合改建，得享有改善居住環境、容積獎勵及拆遷補助等。「管委會」為建立「改建共識」，歷經幾年來邀約多組都更專業人士、建商、建經公司招開說明會、講解疑慮，卻總是高潮迭起、低潮應對，落得裡外不是人的結局。 

整合眾人之事，難在；改建涉及到「私權」，攪和一池春水，至今餘波盪漾，無非是「猜忌心」使然。前不久的文林苑「王家」，最近都更審查案，有人不願配合拆遷，勞駕市長大人屈就關心，而傳出的「龍腦」說的住戶，果真缺乏「信任」之外，尚有「璇外之音」!?

    住戶之前的無感。怎麼；如今大樓104年7月29日屆滿列管公告期限，面臨「海沙屋容積獎勵值」折損，大家忽然覺醒了。有人還表現得像被驚醒一般，振臂疾呼，須積極重組「改建更新會」。「管委會」樂觀其成，畢竟大家都是大樓「區分所有權人」的成員。只因大樓改建涉及的「所有權人」有更明確的定義，如納入「都市更新條例」爭取增加容積獎勵，尚且涵蓋地下一樓、單獨門牌，登記為:防空避難室兼法定停車場產權，A區13樓長期占用屋突達30年、每月繳管理費的住戶使用權、「有地無屋」的土地持分所有權人等。再次說明；屢屢以「區分所有權人會議」，招集「區分所有權人」開會、決議，恐有缺失。

    這幾年政府推出「打房」政策，先來個「不動產實價登錄制度」，再從奢侈稅、實施「非都更區」容積總量管制、央行限縮新屋融資額度及財政部105年1月1日開始執行「兩合一」的所得稅法修正案。反映出來「存屋」的數量不少，都會、蛋黃、精華區推案，個案定價依然持穩。房屋「買賣價格」取決於供需，一旦投資客銷聲匿跡，虛張聲勢的「價格」自然會消退、回落。畢竟自住、需求型的消費者，選擇以非精華區、郊區，或以「交通距離」替代地點，「合理價格」仍擁有彈性取捨條件。

     「海砂屋」列管屆期第一年，大樓實施改建，除了喪失5%容積獎勵值；按「兩稅合一」實施後，依「日出條款」；2015年元旦後取得、或2014年1月2日後取得，且持有未滿2年出售者，才納入課稅對象。如今住戶「參與改建」，將面臨不同於以往的「所得稅制度」，一旦盼到大樓拆除、建商或自地自建能取得「建築執照」，依法定出「出預售價」開盤、發售。如2014.12.31.前出售預售屋、點交新屋，適用房屋、建物分離課稅(契稅、增值稅)，僅建物「交易所得」納入當年度所得稅累進課稅。2015年之後大樓住戶，如順利改建成功，預售或點交新屋出售，顯然得適用「落日條款」，未滿2年課稅率45%、1～2年課稅率35%、2~10年課稅率20%、超過10年課稅率15%，分四級核課「建物及土地」交易所得稅。

     一杯好咖啡，來自於情感與溫度。一個「都更」成功的整合團隊，來自於感同身受的親和力。話說；大樓改建更新會，投入籌組理、監事成員，發現除了熱情，毫無頭緒，還大言不慚；大樓一旦改建」住戶必須分到停車位。將來「法定停車位」分配有剩餘，用買的，隨你要幾個「停車位」問題不大。關鍵在於「住戶」沒有車位產權，想要平白分到「車位」，據查不論採「協議合建」或「權利變換」模式重建大樓，都不太可能分到車位產權 !? 除非拿錢出來、用買的，還有一招，請建商用送的，皆大歡喜，但可能嗎 !? 可是這位大媽直言不諱、信口開河說；你們不懂，何不深挖五層、十層、十八層不就得了!?

     再則；談到大樓重建後的公共設施「百分比」，我們不要游泳池、好主意，因為既不環保，也不實用。但依現階段「建築法規」規範社區基本公共設施功能，預估建築師壓在30%目標區，都未必能闖過主管機關的審查。大媽還是篤定能將公共設施百分比降到27%以下，且說改建後預估「新屋賣價」起碼每坪$80萬，「整合」八字沒一撇，以權威性的開盤價設算，數據從何而來 !? 吾等，無言以對，除了佩服，只能退避三舍、三緘其口，「改建」且等著太陽從西邊出來吧 !

一切都會更好 !

~ 一件襯衫上「12生肖圖騰」上的文字敘述。

   「人生」及「商界」中有兩類重大錯誤，其一是，不經思索就貿然行動。其二是，完全沒有行動。

   風聞幾次「更新會籌備小組」，藉召集「大樓區分所有權人會議」開會，修訂99年3月份決議的「大樓都市更新委員會章程」，順勢一併推舉選出理、監事。原本好事，只因操之過急；將「共識不足」的決議事項，憑著熱情，張冠李戴，含混過關，終究會是遺憾。

    在「更新會籌備小組」公告理事、監事名單之後，「管委會」認為有必要召開「臨時會」釐清事理。鑑於「更新會籌備小組」公開募款，涉及「海砂屋」重建諸多「私權」內容，基於溝通不易、整合時程冗長，恐有後遺症。回歸情、理、法立場，本於管委會職責，有必要說明適法性，釐清各自權責。

   討論；大樓「產權結構」私權內容，真的有一點費事，看完、諸位住戶「判官」也許不服氣，但「集合式住宅」改建，必然得平衡這些實質的障礙。

   首先，從大樓地下一樓、60個法定停車場，在多年前被法院拍賣，所有權人整修B1環境，因人車混道及機械停車位規範，與社區住戶動線衝突，放棄使用停車空間，仍擁有一整層約700多坪「建物及基地」持分產權。另外A區12、13樓產權，登記為「大樓屋凸」的建物空間，大概有50~60坪面積；據稱因早期「建商」與「地主」發生產權糾紛，而該入住住戶係地主方，因建商違約而得以擅自「占用」屋凸，拉水、拉電，這麼多年來他家遵守「住戶規約」，按月繳「管理費」住了30 多年。按理他沒有屋凸使用權，他家也沒有一丁點「大樓土地或建物」產權，占用卻不涉及違章，請問你怎麼辦 !?

   大樓為何要作「海砂屋」檢測 !?
   因為99年度、A區6樓某住戶長達十幾米的陽台頂篷下半層，竟然全面一次崩塌，當時轟然巨響，造成整棟大樓餘波盪漾、搖晃，掉落水泥塊、力道果然震撼。這才引起住戶警覺到~大樓鋼筋腐蝕嚴重 !? 99年經過幾次社區「區分所有權人會議」討論、決議 : 委託專業土木結構技師，進行大樓「高氯離子及結構檢測」(俗稱「海砂屋」檢測)。

   大樓既然發現「海砂屋」結構狀況，如同身體作健康檢查，「生病」總得面對現實。「海砂屋」曾多少引起住戶質疑和惶恐，最終「檢驗報告」呈報「市政府」，有關檢測數據，經審查、判定；市府決定將「寶殿大樓」公告列管為「須補強得拆除海砂屋」，依「自治條例」給予「房屋稅」減半，列管5年內享有「海砂屋重建容積獎勵值」達30%，唯依規定「公告列管」至104年7月29日截止。屆期，將逐年遞減5%「海砂屋重建容積獎勵值」至10%為止。

   更奇妙的事情還在後頭；「管委會」透過「區分所有權人會議」建立改建共識，會場忽然冒出「有地無屋」持分業主參加開會。經查證當初參加改建、原始地主二代住戶，猜測、說明；略知有幾位前人，有可能因「建築糾紛」而保留下土地產權持分，「建商」也將錯就錯的將房子賣完，僅保留了地下一樓，向銀行、民間去借款，才造成後來B1的法拍、易主的結果。合理研判；建商未取得的80多坪土地持分產權，應歸屬地下一樓，據查大樓地下一樓的建物面積高達700多坪，僅持分約 1 坪土地面積，配比未免懸殊。

   而好戲還在後頭，憑空冒出的80多坪土地持分產權，竟然輾轉到某建商股東名下，人家也拿出誠意，開說明會，表示:簽約委託整合改建，先給簽約金$20萬元。虛耗了一年多，住戶總認為後市看好，不願意輕易簽約、委託，落得今天還得重組「更新會」走回頭路。

   請問；前面這些關卡、障礙，熱心重組的「更新會」成員，真的有能耐克服 ?

寶殿大廈管理委員會(第二次)臨時會會議記錄

一、      開會時間 : 104年8月30日(日)下午8:00

二、      開會地點 : 本大樓B區12樓會議室

三、      出席委員 : 吳鴻瑞、王榮杰、簡美珠、盧督章、方寶定、李政雄

四、      主席報告 : 出席委員人數超過2/3宣布開會。

五、      提案及討論事項 :

提案一 : 為「寶殿大廈都市更新改建會」誤用「住戶管理規章」，擅自召開「第三、第

四、第五次區分所有權人會議」，殊感不妥。有關決議事項，經查有適法性疑慮，

事關住戶權益，應謹慎為之，提請討論。

說明 :

(一)、有關「寶殿大廈都市更新改建會」業經「大樓第二次區分所有權人會議」決議籌設在案。

(二)、籌設「改建會」，因事涉「大樓海砂屋改建」事權。有關後續組織、章程、行政工作，應參照「都市更新條例」及「人民組織條例」辦理。

(三)、籌備改建事務，藉召開「區分所有權人會議」，唯不宜引用「住戶管理規章」規定，表決、決議修改「改建會」章程、選舉理、監事等。畢竟「住戶規約」法源為「公寓大廈管理條例」，僅適用於「社區行政管理」範疇，恐生爭議。

討論 :

       (一)、參閱「都市更新條例」及「人民組織條例」籌設「改建會」；應由大樓80%以

上所有權人或達80%以上產權參與表決訂定章程、組織理、監事，推動相關事務。

(二)、籌設改建；「管委委」及「住戶」絕對樂觀其成。住戶熱情投入籌設工作，目前共識不足，尚可以「寶殿大廈都市更新改建會」名義召開大會，依法先作成「假決議」，持續推動陳情、邀建商、召開說明會等，待陸續開會達成「決議人數」或「產權百分比」時，再追認前此「假決議」事項，順理成章落實法理、規範，避免爭議。

決議 :

(一)、建請「寶殿大廈都市更新改建會」籌設成員參考，並慎重處理大樓籌設改建事務，畢竟好事多磨，「尊重」也是一種選擇。

(二)、重聲「寶殿大廈都市更新改建會」決議、募款等，概與「管委會」無關。

(三)、有關本大樓「公告欄」公告使用，僅限於政府公文、政令宣導、社區公文書、公告會議記錄、通知事項等。依「住戶管理規約」規定，並應蓋「寶殿大廈公章」張貼公告，以昭公信。

(四)、本次會議記錄一併轉交 王市議員威中 辦公室存查。

六、      臨時動議 : 無

七、      散會

「斯斯」有兩種 !

~ 一種治咳嗽、一種治頭痛，混著吃，使不得 !

104年8月份都過了中旬，早已跨越過市府公告:社區「海砂屋」的列管期限 ~ 104年7月29日，也就是公告屆滿之後，社區「海砂屋容積獎勵值」將從30%降為25%，再過一年再降為20%，直到10%為止。

蘇迪勒颱風過境台北地區，風雨交加過後多少造成損失，市區公園、街道招牌、路樹殘枝掉一落地，被修理的最慘的還有不牢靠的店家招牌，連高掛建築物外牆的大樓名牌、標誌，竟然也硬是被颱風給掀掉了。

「寶殿大樓」社區於強風過後慶幸無重大損害，中庭明顯掉落大樓外牆剝落的磁磚、樹葉、泥巴，都是大家在家裡安份等待蘇迪勒過境、呼嘯、發威之後的傑作。沒打破窗、沒傷到人，社區尚稱平安，隔天自來水混濁，三天後逐漸改善了。市長大人公開表示；日後要改善危機處理的SOP作業程序，降低災情發生機率，「犯錯」也是一個機會教育。

最近社區公告欄，以個人署名、卻代表「更新改建委員會」的公告事項。係由「主事者」自主召開「第三次區分所有權人會議」決議不成，再次召開「第四次區分所有權人會議」，竟然以1/5人數席、過半數，作成決議，就為了達到「更新改建委員會」變更程及改選委員，遂其意志而強度關山。

姑且不談「主事者」的起心動念為何 ? 一頭熱、寄望「選舉事務」，卻忽略了104年7月29日社區「海砂屋」列管屆滿的議題，反正事關全體「區分所有權人」權益損失，由大家一齊承擔，不是重點。如果有心掌握關鍵，應優先伸張的重大議題 :「成立籌備會，立刻陳情。」熱誠、有心，大可於第二次區分所有權會議、決議成立「更新改建委員會」時，就可以進行「陳情」，真不懂、非得要掛上「頭銜」才願意出面的心態 ?

何況琳瑯滿目的公告內容；法源依據 ? 另人迷惑；「更新會」的組織、設立、選舉，依「人民組織條例」得由「全體區分所有權人」達80%以上出席，或以80%上「產權名義」出席來作成決議，才具法定效力，必要時；可以先作成「假決議」，待日後時機成熟，另行加以追認、成案。捨此作為，一直以「委託書」湊數，自主召「開三、第四次區分所有權人會議」，錯誤引用「公寓大廈管理條例」第33、34條，以1/5出席人數過半作成「更新改建委員會」的決議。據查「牛頭不對馬嘴」，其適法性有問題，自覺善意，迳行決議「變更章程、改選委員」相關內容，將來爭議大，何必惹塵埃。

「斯斯」有兩種 !

~ 一種治咳嗽、一種治頭痛，混著吃，使不得 !

104年8月份都過了中旬，早已跨越過市府公告:社區「海砂屋」的列管期限 ~ 104年7月29日，也就是公告屆滿之後，社區「海砂屋容積獎勵值」將從30%降為25%，再過一年再降為20%，直到10%為止。

蘇迪勒颱風過境台北地區，風雨交加過後多少造成損失，市區公園、街道招牌、路樹殘枝掉一落地，被修理的最慘的還有不牢靠的店家招牌，連高掛建築物外牆的大樓名牌、標誌，竟然也硬是被颱風給掀掉了。

「寶殿大樓」社區於強風過後慶幸無重大損害，中庭明顯掉落大樓外牆剝落的磁磚、樹葉、泥巴，都是大家在家裡安份等待蘇迪勒過境、呼嘯、發威之後的傑作。沒打破窗、沒傷到人，社區尚稱平安，隔天自來水混濁，三天後逐漸改善了。市長大人公開表示；日後要改善危機處理的SOP作業程序，降低災情發生機率，「犯錯」也是一個機會教育。

最近社區公告欄，以個人署名、卻代表「更新改建委員會」的公告事項。係由「主事者」自主召開「第三次區分所有權人會議」決議不成，再次召開「第四次區分所有權人會議」，竟然以1/5人數席、過半數，作成決議，就為了達到「更新改建委員會」變更程及改選委員，遂其意志而強度關山。

姑且不談「主事者」的起心動念為何 ? 一頭熱、寄望「選舉事務」，卻忽略了104年7月29日社區「海砂屋」列管屆滿的議題，反正事關全體「區分所有權人」權益損失，由大家一齊承擔，不是重點。如果有心掌握關鍵，應優先伸張的重大議題 :「成立籌備會，立刻陳情。」熱誠、有心，大可於第二次區分所有權會議、決議成立「更新改建委員會」時，就可以進行「陳情」，真不懂、非得要掛上「頭銜」才願意出面的心態 ?

何況琳瑯滿目的公告內容；法源依據 ? 另人迷惑；「更新會」的組織、設立、選舉，依「人民組織條例」得由「全體區分所有權人」達80%以上出席，或以80%上「產權名義」出席來作成決議，才具法定效力，必要時；可以先作成「假決議」，待日後時機成熟，另行加以追認、成案。捨此作為，一直以「委託書」湊數，自主召「開三、第四次區分所有權人會議」，錯誤引用「公寓大廈管理條例」第33、34條，以1/5出席人數過半作成「更新改建委員會」的決議。據查「牛頭不對馬嘴」，其適法性有問題，自覺善意，迳行決議「變更章程、改選委員」相關內容，將來爭議大，何必惹塵埃。

樂觀面對不可能的任務，更得遵守遊戲規則。

~ 侯孝賢導演多年前講座上說:「我除了面對舞台，面對世界，更重要的是我必

須面對自己。」

侯導、拍過的好電影不少，在兩岸都受到肯定，最近「聶隱娘」一片在坎城影展大獲好評，也得了獎項。「聶隱娘」終究是一部有質感的電影，畢竟來自於國外的影評，有他們一貫的觀點與高度，電影也是「藝術」的一種，導演面對自己居多的表現手法，印證導演有別於他人，也是獲得勝選之處。

另一件與「遊戲規則」有關的報導；美國總統、歐巴馬，為了「移民法案」取捨困擾，面對群眾的尖銳質疑聲浪，在眾多媒體鏡頭下，有民眾人發言、鼓譟；質疑他擁有總統的職權，為何不能逕行否決「法案」，以保障多數現有美國人的利益。歐巴馬轉身耐心的聽完民眾的說法，接著他篤定的回應；他身為總統，並沒有那種「職權」。但最終取決於國會所提出的法案，大家必須遵守法治。因為我們是民主國家，我們有法律、有良好的傳統。「法案」在國會提案；必然得維護人民權益，在合法的程序下，經過理智的討論，還得由國會多數人投票決議，相信那會是最好的決定。

社區面對「海沙屋改建」的難題；今年自7月1日起政府開始實施「容積管制」，「大樓都更」的最高容積上限為50%，社區公告列管「海砂屋」，將於104年7月29日屆滿，根據海砂屋改建規定；原本得適用「海沙屋容積獎勵值30%」，因社區於屆期前未能以80%以上住戶或80%以上產權持分比例，完成「申請重建核備」手續，依規逐年扣減5%「海沙屋容積獎勵值」。預估於105年7月30日前，社區如能順利完成「申請重建核備」手續，適用該項「獎勵值」僅剩25%，加上「都更」最高容積獎勵值20%，總計為45%容積。

最近社區忽然風起雲湧；以徵求住戶「改建意向書」號召大家「改建」，於「區分所有權人會議」上，被大家推舉出來的「籌備委員」，熱心有餘，信誓旦旦發言；很快可以彙整80%以上「改建意向書」，希透過市議員陳情，免除市府逐年扣減5%「海沙屋容積獎勵值」的行政裁罰。一併告知住戶改建仍有換回「權利價值1:1.2」的可能。言者有心，但不用負責任，聽者覺得「毛毛」的；畢竟「市府」不是我們家開的，況且「權利價值」那檔子事，更不能未經設算就「信口開河」。就是在菜市場跳樓大拍賣，都得細算考慮將本求利，沒有「代位實施者」的背書，缺乏「公信力」的言論，不妨聽聽高興就好了。

基於近幾年政府「政策面」一直挨著房地產打壓，「海砂屋」改建，事關社區居家「公共安全」，不會是打壓的對象，但區區幾十棟台北市列管「海砂屋建築物」社區居民，論居家人數、有限，論選票、不具影響力。但所謂寒蟬效應，外加政策模糊，「建商」細算整合困難，獲利有限，更不敢輕易參與協助社區改建。市府選擇性，以「公辦」實施22處都更改建，也輪不到我們社區大樓。

   風起雲湧的「熱情」，面對不可能的任務，一再招集開會、修章程、選改建委員、陳情……，看來是虛工、無助於事，怕是倒頭來，又是白忙一場。

   套一句「歐巴馬」辯解「移民政策」的爭議的言論。我們應該也是「民主國家」吧 ? 以社區「1/5區分所有權人」人數成立「都更改建委員會」，然後自我解釋，表現出「強詞奪理」的說法。表示；因為99年3月13日，當初「區分所有權人會議」決議的「都更改建籌備委員會章程」，經過多年社區住戶有人搬出、過世等理由，不合時宜，所以可以用現有「不足法定人數」，逕行決議、修該章程、選出改建委員等等，才能邀約「建商」參與改建。

   改建的事情真的沒那麼複雜 ! 無須走遠路，弄個民主決議、突顯假象，熱情邀約建商；大可提示社區多數簽屬及託付的「改建意向書」，應足以佐證住戶多數擁護「改建籌備小組」的信念。

   改建，成、不成事；關鍵在有沒有「建商」願意參與協助改建，另就邀來「建商」所提的改建合約、條件內容，是否能獲得「全體住戶」的認同，讓住戶心甘情願、積極反映簽署「委託改建合約書」罷了 !!!

社區「改建更新會」成立了，往後的抉擇 !?

~ 悲觀、樂觀的觀點不相同，卻阻礙工作執行力的效率。如果雙方各有一個遵循

的原則，或許可以解決彼此的歧異。

   「大樓改建」肯定是很煩雜的事情，但「熱情」無須考慮專業、法規，只須願意挺身而出糾集住戶積極「參與都更改建」。一併在此；呼籲大家應該給予最大的鼓勵，畢竟冷眼旁觀、冷眼看待，終歸「折損」的是自家「容積獎勵值」，當然也關係到「全體住戶」的改建權益。

   「樂觀」的期待積極的糾集，希望獲得正面的回應，只因「熱情」可能會被「無端」的折損。「無端」來自於住戶不知道該跟進簽署，或是不該跟進簽署 ?僅憑藉彙整一紙「改建意向書」，縱使收集份書能達80%以上，還是很難有所做為 ! 對於7月29日之後住戶面臨遞減5%容積權益，無從停損；只因「主事者」莫明的「自信」與「自以為是」的誤導吧 ?

    如今當務之急，固然希望在104年7月29日之前能完成「海砂屋改建」的核備工作，爭取避免「海砂屋容積獎勵值」平白遞減掉5%，但已經是不可能的任務。有關7月11日「改建會」如期召開了，也討論「修改章程」等事項，須出席人數須達「全體區分所有權人」人數4/5以上，才得以做成決議。目前態勢；應該有其難度，但不妨以「假決議」擱置處理，待將來獲得大多數人認同，並簽署正式「海砂屋改建核備申請書」等文件及另備妥「都市更新概要計劃書」呈報市府，一併召開「更新會」，以人數、產權比例達標優勢，再行追認「假決議」提案，事情自然水到渠成。

   「悲觀」的論調；來自於為何要捨近求遠 !? 104年7月7日市府再次來函給社區每一個「區分所有權人」；重申99年7月30日的列管公告、須補強、海沙屋事項，再次強調，大樓只須經「全體合議」照樣可以依規「申請重建」。

    一旦過了市府公告「列管期限」，即104年 7月29日止，往後逐年遞減5%「容積獎勵值」一直降至10%截止。政府政策上鼓勵屆期前完成「改建核備」，明文應允得按「大樓總樓地板面積」給予30%容積獎勵值。即將屆期，採取「急就章」的辦法，連署「陳情書」，試想要難市政府維持30%獎勵值，恐怕是非分之想，一則；資訊公開的社會「官員」敢明目張膽「違規通融」!? 再則「議員大人」為民喉舌、為民服務，再有能耐就，敢於仗勢要求官員「公然違法」!?

   建議如果能 邀約到「建商」，不管他是「黑貓」還是「白貓」，請他們提出「改建合約書」，言明改建的條件，公開公告、發給住戶自行研判是否要簽署「委託改建」，「透明」是唯一的辦法。當然會出現「一樓店面」的「分配權益」差異，其他樓層「換回權益」，以「最大公約數」算出每個住戶的權值，直接進入「海砂屋」及「都更改建」整合程序，讓改建事理更清楚，讓住戶面對現實，能有80%以上簽署就趕辦「海砂屋改建」核備手續；如果達成100%簽署，大樓就有機會「拆除重建」。

   根據「改建合約書」內容，雙方有憑、有據，用實質的數據告訴住戶，你還有這些「條件」跟「機會」，這才會是大家的期盼內容。因為拿了再多的「改建意向書」、爭取「連署陳情」人數再多，倒不如「務實」邀請有興趣的「廠商」，提出「改建條件」來說服大家吧 !?

   如今與其追求「完美」；不如多理解「行事原則」及「了解人性」，或許能讓「熱情」得以持續。

寶殿大廈 104年度第二次區分所有權人會議記錄         

1. 開會時間 : 104 年 6 月 27 日(六)下午 7 時整  

   二、開會地點:文昌橋下、德華里里民活動中心

   三、主席 : 吳鴻瑞                         記錄: 李政雄

   四、 主席報告: 於7:35統計出席戶數95戶，出席已達住戶242戶1/5以上宣布開會。

   五、提案討論及決議事項 :

   提案一、有關台北市政府99年7月30日、發文:府都建字第09964214600號、台

          北市政府公告事項， 提請討論。

   討論:詳如(附件二)104年5月29日市府都發局(文號:北市都建字第

   10467457900號)回函；有關委員會詢問「海砂屋改建」疑義。

   決議: 如市府來文，轉通知全體住戶知照。

   提案二、為住戶提議「成立改建委員會及籌備小組」等，經104年6

   月3日召開「104年度管委會第1次(臨時)會議」，追加議程。

   另於104.6.6.「第1次區分所有權人會議」提案「假決議」案。

   討論:

1. 根據104年6月6日召開「第一次區分所有權人會議」提案二；有關「成立改建委員會及籌備小組」，經交付99年3月13日「區分所有權人會議」決議訂定之 「寶殿大厦都市更新改建籌備會章程」。

2. 改建委員會籌備小組成員:姚境薇，提議修正上開「寶殿大厦都市更新改建籌備會」更名為:「寶殿大樓都市更新改建會」。

3. 本案為「寶殿大厦都市更新改建籌備會」更名為:「寶殿大樓都市更新改建會」，經出席95戶舉手投票以78戶決意更名。

   決議 :本案無異議通過。

   六、臨時動議 :由 改建委員會籌備小組成員說明:

   (一)、改建委員會籌備小組成員:姚境薇報告至今收集「改建意向書」計

   179份，達全體住戶242戶之76.96%，請左右鄰居協助互相鼓勵，希盡

   早提交「改建意向書」。

   (二)、改建委員會籌備小組處理行政事務，有關之影印、郵資費用，擬請

   管委會從「行政管理費」支應，將來委託「代位實施者」接手改建事務，

   一併協商歸墊「行政管理費」。

   (三)、有關「寶殿大樓都市更新改建會」組織章程內容修改；提議增加理

   監事成員，「理事」由A、B區各設15人、另產生一名「理事長」。「監

   事」由A、B區各設5人，另產生一名「常務監察人」。以上組織成員任

   務在協助過濾「改建團隊」，最終由大家決定廠商。

   (四)、呼籲全體住戶不限對象；全力尋找「建商」或「代位實施者」參與

      協助改建。

   (五)、提議於104年7月11日(六)：下午7:00假「里民活動中心」召「寶殿大樓都

   市更新改建會」。討論:修改章程、理、監事成員、設置line群族等，

   加速推動大樓改建事宜。(請總幹事依上開日期，盡先向里長申請場地)

   七、散會