寶殿大廈社區活動觀測站的部落格

致  寶殿大廈更新委員會、理事長、理、監事成員及全體住戶鈞啟 :

•     源於 :

• 本大樓即將在105年6月30日之後屆滿列管「海砂屋」的第六年，全體住戶「改建權益」將被遞減5%的「容積獎勵值」。如果「全體住戶」持續遲疑於「整合改建」，「損失」必然擴大，「自誤」的結果；「改建成果、分配利益」恐怕更難以讓人接受，結局將會是~「大樓改建無望」。

  「更新會」籌組「自辦更新」已過了半年多，固然積極於收集「意見調查表」；自105年7月1日起，社區馬上邁入第二年度遞減5%(106年6月30日截止)減損「容積獎勵值」階段。如何形成大家利害與共及感同身受的氛圍，他山之石或可攻錯，不妨借助有經驗「專業團隊」尋求解套，案例、實績都有跡可循。

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  大樓產權結構 :

  基於社區土地、建物產權分散，有高達242戶人家的分歧意見得尊重，針對「耕耘建設」及「地下一樓停車場」擁有大樓產權的事實，形成「共同共有、權利混同」的土地及建物產權狀態，無庸置疑。從兩者前後持分土地及建物產權立場，只需視同「投資戶」邀約。畢竟分別持分近1/10土地及大樓總樓地板面積1/12比例參與「更新會」自建，因持有「大樓權值」高百分比，將會是大樓整合的「關鍵」角色。一旦大家「價值觀」有衝突，可能演變成大樓改建的「障礙」。所謂福、禍一線間；「更新會」光靠著熱情、蠻力和三寸不爛之舌，近期內想達成社區內、外整合任務，確實是個高難度的工作。建議；邀約「專業團隊」提供潤滑介面功能，從中協商，徵求諒解，以誠信、理性、專業對應，有助於大樓改建成功

•  尋求自辦都更「專業團隊」協助 :

• 大樓改建事務內容複雜；涉及各項政府法規、行政審查、經費補助、核准權益、信託登記、銀行融資、更新前、後權利變換價值鑑定（預告）、公開展示、財務預算、營造發包、工程監理、餘屋銷售、完工驗收、交屋及結算盈虧等，以上實務操作工作；肯定不是更新會、理監事成員或住戶所能夠全然了解或勝任者。

  如何借助有經驗「專業團隊」，組織架構需納入:建築師、都更公司、估價師、建經公司等專業範疇。導入目的；希望協助界定推動期程，擬定工作目標，也提供住戶專業諮詢，減少走冤枉路。讓社區住戶參與改建熱誠持續、有望，也讓推動整合事務有跡可循，整合得以事半功倍，成功不必在「我」。且讓「更新會」及「住戶」可以擁有「自主更新」的主動權。

  如何籌組「合法更新會」?  一旦登記成立「更新會」，社區需在6個月內辦妥「劃定都更單元」? 肯定能申請政府資源協助及經費補助 ? 預估「更新會」前期經費不足情況下，協商重點，分段委託「專業團隊」推動都更行政作業 ? 避免錯估形勢，住戶不必再陷入「瞎子摸象」的困局，事先透過估價師預估「權利變換及更新(換回)權值比例」，預告「全體住戶」可以「分配權值」(有個參考概數）?

  
  據查該「專業團隊」係截至目前北北基，曾經協助250戶「海砂屋」(內湖、吉祥社區改建案)成功改建業者，團隊組織成員:邑相建築師、信義不動產估價師、中國建經公司等。擁有「自辦都更」參與「更新會」合作實務經驗案例多；擬建議「更新會」逕行出面連絡、接洽後續，期盼借鏡案例實務經驗，委託社區定向、定標及執行計畫等，盡早突破大樓「實施改建」瓶頸。

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• 致 寶殿大廈更新委員會、理事長、理、監事成員及全體住戶鈞啟 : (之2)
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• 爭取在106年6月30日前完成「海砂屋」重建核備 :

根據台北市「海砂屋自治條例」規定，本大樓在105年6月30日之後，確定遞減「海砂屋」容積獎勵值5%，適用最高「容積權值」剩25%(106.7.1.前完成改建核備)。如併入「都更」獎勵值30%，合併貢獻「新建大樓」總體面積，尚具積極整合改建意義。如「更新會」與「全體住戶」下定決心，以「自主更新、自辦都更」爭取106年6月30日前完成「重建」核備。建議，邀約「專業團隊」協助推動社區改建事務，促進全體住戶「權利變換及換回權益」執行流程，得以公正、公平、合法、上軌道。

•     合法成立「更新會」，須於6個月內辦理「劃定更新單元」，申請經費補助 :

大樓籌組「更新會」言明「自辦都更」，法規規定係由「更新會」自行擔任「實施者」，「權利變換」成果，則由「全體住戶」來分享或承擔不足，「結算內容」沒有「建商」參與分享的爭議。「更新會」企圖整合一盤散沙的住戶，無從研判改建風險，沒辦法預估改建後換回權值比例，面對住戶質疑，整合必然陷於困境。況且「更新會」運作迄今已過了大半年，除了一再徵求住戶回覆 :「同意委建」或「不同意委建」意見調查之外，「理事長」跟著換人做做看，依然沒有看到具體成效。

致函建議，希就事論事；畢竟「更新會」張貼公告舉辦「讀書會」，好整以暇，光引導住戶研究「都市更新法規」資料，甚至於提醒「參與都更」存在「陷阱」等，行動力及策略意義不大，恐難有建樹。

既然由「全體住戶」籌組更新會及理、監事，推動社區「自辦更新」。依法推選理事長，由住戶多數決，授權「理事會」執行改建事務，及推選「監事會」照章監督財務及行政作業，執行遊戲規則須公開透明。所有住戶(以建物或土地產權參與權利變換)如同籌組公司「股東」成員，組成「會員」，由「全體會員」按各自持有產權比例，共同擁有一份「權利變換」的「分配權值」。大樓改建完工，全體住戶據以「換回新屋」或依約「出售權利價值兌現」，「更新會」依法辦理「結算」改建盈、虧，分配全體住戶「分享利潤」或「承擔債務」。「讀書會」針對「自辦都更」談到「陷阱」未免沉重，改建過程多少存在著「風險」，而「風險」是可以事先控管及規範的，透過「專業團隊」經驗分享、規避，應有助於降低風險及免於陷阱。

•    授權「更新會」擔任「實施者」，成果肥水不落外人田 :

前幾年因為房地產一片榮景，社區住戶被輪番上陣的「建商」，以美好都更願景蒙蔽了「危機意識」，造成一些不現實的都更改建幻覺，卻忘了「海砂屋」肯定「不耐震」的現實狀況。如今大樓屆滿「海砂屋」公告列管期限(104年6月30日屆滿5年)，面對逐年遞減５％容積獎勵值，大家應該有所警惕，榮景已過。但大樓地點尚佳、生活機能方便，有積極爭取「都更」外加「海砂屋」容積獎勵，採「自辦改建」的條件。

據查「寶殿大廈」歷年來曾有多組建商參與推動改建，均無功而返，而住戶的改建「困惑」依舊無解。目前任由大家用盡人際關係，保證找不到願意掏錢參與整合的「建商」。何況不動產開發時機差，相對大樓委託建商「協議合建」無望，不如遵循「自主更新」規定，由「全體住戶」授權「更新會」擔任「實施者」，成果肥水不落外人田。

如今只要「全體住戶」能夠團結起來，更新會「整合」達成改建共識，簽署合法文件，以擁有土地及建築物產權比例，預估以人數超過80%(4/5)以上，爭取其他1/5產權認同參加「自主都更」，基於「更新會」擁有人數優勢，可以掌握協商改建主動權。

社區「自主更新」依法籌組的「更新會」組織，委託「專業團隊」申請「內政部」及「市府政」行政補助及都更經費補助，彌補初期經費不足窘境。基於「更新會」產權及戶數達4/5以上，依法提案經多數決，具有法定效力。對於擁有大樓土地及建物產權多達1/5「投資戶」照章通知、辦事，不須傷和氣，回歸事證，合則多贏，不合兩敗俱傷。

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  台北市「都更」容積獎勵值30%，106年6月30日前大樓「海砂屋」容積獎勵值還剩25% :  

基於台北市「都更容積獎勵值」為30%，另本大樓「海沙屋容積獎勵值」(106年6月30日遞減期限內)尚有25%權值，「更新會」敦促住戶選擇「自辦都更」集結4/5產權及多數住戶人數優勢，在「專業團隊」助力下掌握主動權。協助推動「更新會」合法組織、輔導限期內登記及劃定更新單元、爭取政府補助經費挹注不足、預估社區「權利變換」損益兩平條件。預告「全體住戶」分配權值，讓「每一住戶」預知自己更新後「權利價值」。以理智態度簽約及授權「更新會」，大家避免瞎子摸象，徒生狐疑。「專業團隊」參與規劃、協助申報行政程序，通常不便介入社區「內部整合」工作，以專業角色扮演輔導、矯正、督促及諮詢工作，也有助於以專業角度說服~不理解都更、權變價值的住戶諒解「更新會」立場。

•   A區12樓住戶佔用頂樓（屋凸）「公共設施」使用空間的後續處理疑慮：

「更新會」得面對的困擾，有關A區12樓住戶，常年佔用「屋凸空間」作為住家，須回歸法理處理，結論:肯定是「無權占有」。因非屬違章戶，卻實質佔用大樓「公共設施」使用空間，該戶「佔用空間」係全體住戶登記為「公共設施」的一小部份，係社區長期分攤「房屋稅」及「管委會」便宜行事的後遺症。大家既然多年來視而不見，導致成全了「佔用」的事實，大樓一旦進行更新改建、拆除，勢將面臨「協調搬遷」的爭議。

如今大家選擇「自辦都更」，「全體住戶」根據「持分土地或建物產權」成為「更新會」組織的「會員」。A區12樓住戶沒有建物產權，也不會有土地持分，必然無權參加「更新會」成為「會員」。大樓辦理「權利變換」分配「會員」權值比例，有關A區12樓「公共設施」空間，無從產生「分配價值」。

但難題來了，基於「更新會」推動「自辦都更」；既擔任「實施者」，也扮演了「開發商」角色，執行改建事務得講究節約，才能締造大樓改建後的「財務平衡」。畢竟大樓改建完工，辦理銷售及結算後，才會知道盈、虧。如果發生「餘屋銷售」金額，不足以清償「銀行融資」狀況，所有住戶(會員)必須按比例分攤債務(發生虧損時)。「更新會」面臨A區12樓「佔用戶」無產權而實質占用困擾；如何規勸「無償」搬離社區，力求保護「全體住戶」權益，必須面對解決。

• 告知「全體住戶」堅持選擇「自辦更新」，已經成為唯一的選項：
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套句柯市長說的話 :「[問題]不處理永遠不會解決，面對「問題」是解決[問題]第一步」。大樓改建的[問題]還真多如牛毛。人生機遇，家家有本難念的經，冷暖自知。人生際遇不同，結果大異其趣，遭遇困境；往往因為「不會選擇」而錯失良機。猶豫於「不斷選擇」而不斷產生後悔。如果大家學不會「堅持做出對的選擇」，不選擇積極參與整合，不選擇堅持社區「自主更新」。

在106年7月1日之後「大樓海砂屋容積損失」勢將擴大減損至10%。換算成「改建代價」~新台幣；對於原本屬於「全體住戶」共享的利益，絕對沒長腳、沒長翼膀、卻憑空消失掉。保守估計過時的損失金額，可以高達「好幾億」的代價。須慎重轉告「全體住戶」，一旦過時不候，不必槌心肝、哀怨、後悔。

邱吉爾說 : 「悲觀的人，在每個機會中看到困難。樂觀的人，在每個困難中看到機會。」相信「更新會」成員一本初衷，有心推動社區改建，尚須依法登記為「法人」，照章行事，取得授權。本人願提供早期參與改建事務的淺薄觀點，容或有缪誤之處。

經查委託「專業團隊」協助社區改建，尚有可為。畢竟自家也是住戶之一，產權混同在大樓形成「生命共同體」，大家都是鄰居，必然是有緣人，「更新會」選擇「自辦都更」確信爭議最少，住戶不應存在成見，謹此提出建言，尚祈不吝指正。

祝願 社區早日整合成功、「更新會」圓滿達成改建任務，感激不盡!!!

永春都更遭突擊拆除 北市府：建商自行判斷

作者NewTalk 新頭殼 | 新頭殼早報 – 2016年6月7日 上午12:43

新頭殼newtalk

永春都更案懸宕十餘年至今未解，日前北市高等行政法院才判決市府敗訴，撤銷市府核發給森業營造的權利變換計畫、事業計畫的行政處分。不過，6日卻傳出，森業營造直接動用怪手進入拆除，引發譁然。對此，都發局長林洲民指出，應該是實施者根據自己的判斷進行拆除，不過，他強調，這並非市府的工程。

針對永春都更案，不同意戶、台灣都市更新受害者聯盟理事長彭龍三6日下午在臉書放上一張照片，並指「永春案 北市府敗訴 建商照拆」。對此，林洲民6日下午受訪解釋，森業公司的確領有建照執照及拆除執照，而在市府所核發的拆除執照，也明確註記「進行拆除時，要跟住戶充分溝通、得到同意，才能進行拆除」。此外，據他了解，建商所拆除的部分也僅為「同意戶」部份。

此外，林洲民也說，因為建商領有建照執照，因此，他也知道森業在一個月以前就進行圍籬工程跟基礎工程，至於法院判決部分，林洲民重申市府立場，指該判決只是一審，原處分雖遭撤銷，但得提起上訴，目前還未確定。且依行政訴訟法規定，除法律另有規定外，原處分或執行事項，不因提起行政訴訟而停止。

對於6日發生的突擊拆除一事，林洲民表示，據他判斷，應為實施者根據自己的判斷及已發的拆除執照，進行同意戶的拆除。他強調，一樓之外的住戶都是同意戶，但今天拆的是一樓以上的樓層，若森業拆除技術上有把握，市府也可以尊重，「這個不是市府的拆除工程」。

一年又一年，家的模樣依舊難解，最怕無預警地震來襲。

~「海砂屋」面對整合改建，也不容許存有民粹心態。

   報載:台開董事長:邱復生有意接洽大巨蛋工程，緣於民意導向、市政團隊質疑、原有合約基礎難了。參與理念；我們或許需要一個「巨蛋」，牽扯的是「公共利益」。

   邱復生認為，經濟，是台灣未來唯一的出路！而現今造成國內經濟艱困的根本原因，就出在台灣社會過於民粹。台灣在政治解嚴後，民主解放，政治人物為選票、討好選民，政黨把民主無上綱的解讀，無論在財經、環保、社會福利等政策的制定及執行，不斷加碼，一切以「民粹」為依歸！

   99年7月1日「寶殿大廈」經市府公告列管為:「需補強得拆除海砂屋」。掐指一算104年6月30日列管屆滿5年。據查案「台北市海砂屋自治條例」；依列管期限內得以按「原容積或大樓現有面積」，給予重建容積獎勵30%。另於建物拆除後，針對每戶給付拆遷補助$20萬元。並規定屆滿列管期限，則逐年扣減5%獎勵值，最低降至10%為止。如今「寶殿大樓」適用「容積獎勵值」僅剩25%，牽涉到「全體住戶」綑綁在一齊的「個人權益」。

   市政府訂出政策指標，祭出「紅蘿蔔與棍子」。推估大樓加總整合年限，在列管第9年之後僅剩10%容積獎勵值，住戶一旦敬酒不吃、吃罰酒的結果~改建必然得「貼錢」。相對誘因，其實代表著「公權力」賦予的重建價值 ~ 含金量。專有名詞 :「容積獎勵」，市井小民終歸難懂、猜疑。通俗的理解；就是允許蓋比較多的「建物面積」，用意在於「補貼」居民，因改建必須承擔的規劃、設計、行政管理及營建成本等，以「公權力」鼓勵改建。經分配全體住戶居住面積後，多餘的建物面積，拿去賣變現、清償營建借款等，減輕住戶營建成本。搬遷，是居民必經之惡，改建成功，對居民而言；達到「舊房」換「新房」改善居家環境目標之外，實質尚且享有「全新建案」的增值利益。

   且用「量化數據」來說明，現階段住戶參與改建的「優勢」條件。如一再遲疑、延宕整合核備改建時程，最終改建不成，政府政策恐難有反轉餘地，畢竟制定公共事務有一貫性原則。從居民自我管理角度而言；積極爭取「容積獎勵值」期限利益，尚屬於可預測的風險範疇，除非是「自暴自棄」。

    假設大樓現有的房價:每坪預估以$35萬求售(據查現況，仍恐難於脫手)。

    評比，以建物面積 : 35坪為衡量基準 :

    (不考慮稅賦) : 則 $35萬 *35坪 = $1,225萬元 ~ 預估目前售屋收益

    假設「更新會」近期整合成功，預定於106年6月30日前完成「海砂屋」

改建核備；五年後預售屋房價$65萬/坪(保守推估售價)。

     則 : 預估35坪建物，改建後含公設，僅能換回80%建物面積

          35坪 * 80% = 28坪  (車位產權，視需求得自行購買)

          $65萬 * 28坪 = $1,820萬元 ~ 預估於「建築執照」獲准，預售價值

   評比；住戶以現有35坪「海砂屋建物」更新得以換回28坪「新房」，須歷經

搬遷、隱忍3~5年後預估收益 :

          $1,820萬 減 $1,225萬 = $595萬元 ~ 參與改建成功、預估名目收益

結論 :

1. 收益，受制於逐年容積率遞減而「減損」，住戶得自覺參予改建整合，盡早完成重建核備。
2. 大樓周圍環境更趨成熟，有利於改建後時價穩定。早期美國學校用地搬遷中山北路六段，學校基地；納入歐洲學校、高等行政法院、法官學院、傳統藝術中心建物及福國路延伸陸橋，跨磺溪至承德路，地貌景觀變動大。大樓現址，離捷運站、百貨公司、賣場近，生活機能齊全，將來預售價支撐度夠，穩健引進有品牌建商承建，預售價肯定會高於$65萬/坪。
3. 以上整合概念，係指100%住戶同意簽屬改建、搬遷及拆除成功的改建觀點。

新北抗震減災 提出「防」「救」2策略

中廣新聞網 – 2016年5月17日 上午10:44

上周北台灣接連發生有感地震，新北市市政會議今天(17號)以「抗震減災地震防救策略」進行專案報告，新北市的地震防救分為「防」與「救」2大策略，朱立倫表示，面對難以預期的地震災害，新北市政府如履薄冰，除受理民眾申請88年12月31日前建物的房屋健檢，也會加速推動防災型都更。(林麗玉報導)

新北市消防局表示，新北市因為地理環境特殊，山腳活動斷層橫貫海陸達74公里，通過新北的樹林、新莊、泰山、五股及金山區，中央地質調查公布新北蘆洲、三重、新莊及板橋區為土壤液化中、高潛勢區，加上大臺北盆地場址效應，及新北市都會區人口稠密，如果發生強震，有可能造成嚴重人員傷亡與經濟財產損失，新北市長朱立倫在市政會議中表示，提升新北市的地震減災抗災能力及加強抗震防護刻不容緩，地震防救分為「防」與「救」2大策略，提出5項「防的策略」，包含保障市民既有建物安全、確保公有建物及設施耐震、都市更新強化防災因子、強化基礎設施防災能力及宣導提升民眾自我防護作為；另有關「救的策略」部分，則特別針對支援臺南震災經驗進行檢討與省思，策訂3大地震搶救策略，11項實施方案。

朱立倫表示，面對難以預期的地震災害，新北市政府如履薄冰，工務局已經針對新北市88年12月31日前，取得建造執照建物，受理民眾申請既有房屋健檢。至於土壤液化地區，配合中央公告及結合專業技師提供市民專業諮詢，並要求城鄉局提出更新策略地區的操作執行計畫，加速推動防災型都市更新。

指揮家的手，擺動的內涵是；音樂素養與樂曲的節奏感。

~社企教父、諾頓 : 這個社會最可怕的是「漠不關心」和「不作為」。

     社區去年一群突然熱情起來，毛起勁大力推動大樓改建的住戶，鼓吹社區住戶推舉「更新會」人選，非要組織成立「大樓改建委員會」，否則大樓改建無望。惟推動過程荒腔走板，不必按「人民組織條例」規定程序、法定人數做決議，自吹自擂一番，互為推舉產生「理事長」。成就條件；簡單、易懂 : 只需有意願、有人呼應就行。上台一鞠躬，下台哈腰鞠躬，推動改建事務，卻毫無章法。

     「管委會」價值觀令人詫異；針對早幾年「管委會」張貼、公告社區「海砂屋「損害照片，一律撤除撕掉，無視大樓潛藏的危機意識，應盡提醒住戶注意的義務。既然要談「大樓改建」，何須漠視「海砂屋」的結構破壞內情，難道掩飾「公共區域龜裂照片」，淹蓋「海砂屋」既有敗壞內容，大樓就不怕地震來襲、自己變得安全了嗎 ?

     最近從管委會、招開「區分所有權人會議」通知公告中，卻赫然發現大樓更新會、理事長；已悄悄得換人當了。這又是怎麼一回事呢 ? 前幾天鄰居納悶的問著；但是真的不知情 ? 但不管是私相授意或公然頂替，願意表態承擔責任，應該給予鼓勵，算好事一樁，有沒有法定效力，大家心知肚明，目前不重要，有舞台就能表演，希望有所作為就好 !? 長遠之計，當然不宜讓「國王新衣」的遊戲，一直傳唱下去，終究誤事。

     引用；社會企業、教父、諾頓說的 : 這個社會最可怕的是「漠不關心」和「不作為」。最近公告欄；張貼出今年度第一次區分所有權人會議、第二次延會會議紀錄。「改建的事」似乎逐漸淡化掉，令人好奇，理事長大人不再熱衷於「改建」議題。轉移興趣，將推動大樓改建焦點，反向操作，關心B區的電梯老舊狀況，提議要大家出錢、出力，改善電梯功能。注重環保，呼籲住戶承擔自家垃圾，使用者付費的責任。總之要大家出錢，積攢管理費，大家怎麼可以自顧自關起門來，容忍這一些人恣意妄為 ?

    今年怪事特別多，毛遂自薦要擔任「委員」，卻可以公然積欠「管理費」，竟然以夫妻檔聯手演出，在公告「積欠管理會名單」用「先生」大名登載「積欠」，由「配偶」擔任「委員」，還大方簽字、公告。此等厚顏欺世，掩耳盜鈴，自欺欺人者，令人遺憾。這是社區「105年度社區管委會」組織成員，被有心人刻意操作的「社區管理組織」生態，僅此揭露不當事跡。

     從105.05.20.延會及公告「區分所有權人會議紀錄」內容；究竟出席多少人? 提案，經由多少人表決，做成決議 ? 不見說明及存查。循例公告、僅見 : 提案人報告事項、沒有「討論」內容，無須「決議」，也不寄發住戶，自滿於開會成果。試問未經表決的「決議」事項，能等同於「主任委員」的裁量權與執行力嗎 ? 呼籲社區住戶不能再「關起門」來「漠不關心」了 ! 社區「有所作為」需要有大家的一點「關心」，「良心」不可期待，「私心」來自於「忽略」及「默視」。

基隆火車站都更案 中央擬再丟回地方

作者記者游明煌╱基隆報導 | 聯合新聞網 – 2016年5月19日 上午3:36

整體投資金額超過百億元的「基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案」，拖了10年仍在原地踏步，營建署擬再交回基隆市政府辦理招商，多名議員昨要求市府好好把握。市長林右昌說，這是歷史契機，讓基隆有機會把分成數個區塊難以招商的情況，重整回來。

議員藍敏煌昨天說，基隆火車站都更案中央擬交回基隆市政府，希望市政加緊腳步招商，都更案牽涉到基隆整體的發展，是改頭換面一次非常好的機會。

議員洪森永認為，前市府團隊無法詳細規畫、發包致中央接手，但如今又回地方發包，無疑是對市長林右昌新的團隊的另一種肯定，市府要把握住機會。

這項都更案面積有6公頃多，整體投資金額預估高達122億元以上，9成以上是公有土地，從民99年至102年三度招商，二次流標、一次廢標，2年前改由營建署接手招商。為配合都更案，基隆火車站往南遷移200公尺，新火車站去年完工啟用，但都更案還「原地踏步」。

營建署去年委外規畫招商計畫，但因西二西三倉庫部分區域確定保留，都更面積變動及港西街18戶民宅是否參與都更，都成為變數。

林右昌說，此案拖了10年都一事無成，最重要的原因就是被切割成多塊區域，分屬不同單位，如能整合會有好的成果。

市府說，此一都更案必須重新定位調整，現在郵輪轉進東四、東五碼頭，西二西三保留旅運功能，將引進會展產業，包括會議中心、觀光飯店和餐廳，要重新檢討。

市府認為，原本規畫內容及財務計畫都必須重新調整，希望營建署成立都更辦公室，中央和地方合作推動。

不要錢的最貴！都更房屋免費舊換新 代價是…

風傳媒

2016/4/18

繼2012年當時的台北市長郝龍斌喊出都更一坪換一坪的口號後，新北市長朱立倫日前同樣指示，都更「老屋換新屋、一坪換一坪是基本要求」。政府為鼓勵都更，多希望透過「舊房免費換新房」的利多，讓民眾更願意積極簽下同意書。但政府沒說的是，免費舊換新的背後，建商和政府要付出什麼代價、要討回哪些補償，才能讓民眾美夢成真。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說明，現在雙北市的都更邏輯，多為讓原住戶不用多出錢、就有新房住。屋主不出錢，中間的落差就由政府給予容積獎勵增加樓地板面積，讓建商分回部分產權後出售營利。在建造成本相同的狀況下，房價越高，建商售屋所得的利潤自然也越高，因此建商分到的新房能賣多少錢，就成為整件都更案能否「成案」的關鍵。

細看一件都更案的財務機制，建商的利潤主要來自共同負擔（都更成本）裡的風險管理費。地主出地、建商出錢、政府給容積，在共同負擔佔都更後房地總值比例維持一定的狀況下，更新後房價越高，共同負擔自然也越高，建商利潤自然變多。

房價越高 都更越多

房價和都更的關係究竟有多密切？若從啟動都更第一步的劃定更新單元細看北市都更熱區分布，可發現994筆由民眾申請自行劃定更新的地點多集中於市中心，也就是中山、中正及大安區；開發較晚、屋齡普遍較新的內湖、南港區，自劃更新申請量密度則明顯偏低。

再看已整合至一定程度的都更事業計畫案件位置，每坪單價94.4萬的大安區，近20年來有91件都更申請案，房價次高的中正區則有85件，而房價只有大安區6成的萬華區，都更事業計畫申請案量則「吊車尾」、20年僅41件。扣除老屋比例偏低的信義、南港、內湖區，更可看出房價和都更事計申請量成正比。從以上數據可以看出，房價越高的地方，都更申請越「火熱」。

每坪60萬以上 建商才有獲利空間

房價高、才有都更，對建商而言早已是公開的秘密。某曾專門從事都更案的建設公司員工透露，建商找都更案一般「非北市核心、蛋黃區不挑」，因為通常房價每坪至少需60萬以上才有獲利空間；而一旦房市漲勢不再，都更後新房難賣，建商參與都更的意願便大大減低。另一業者即坦言，現在房市混沌不明、業界普遍採觀望態度，即便雙北不斷推出各種政策獎勵，對業者來說都只是「小菜」，真正的關鍵還是在房價。

建商只挑房價高的地段都更，並非單只因「無良」。「全世界沒有一個政府會喊都更一坪換一坪的！」彭揚凱點破都更迷思，指出都更既然牽涉私產權，要蓋新房的成本應是屋主自行負擔，但雙北竟主打屋主不用出錢，導致所有成本全都轉嫁到市府和建商身上。彭揚凱說，建商不是做慈善事業，要賺錢、只能把地皮炒更高；結果就是當房地產景氣好時，都更變成業者加速炒房的工具，房價停滯，都更又會完全推不動。

蛋黃區人人搶 老舊區域乏人問津

只有高房價才有都更？那其他真正需要都更的地方呢？

屋主出地，市府、建商出錢，讓都更從「改善環境」變成「財務導向」，也導致蛋黃區都更炒得火熱，但真正需要都更的地區卻乏人問津。北市發展較早的大同、萬華區，區內3、40年以上的公寓最多，但幾年來民間申請劃定更新單元和事業計畫的件數都都吊車尾。另外一個明顯的例子是北市屋齡4、50年以上的整宅，如南機場、蘭州等，即使房屋早已被視為不符合現代居住水準，卻因房價不具吸引力，加上整合廢時，一直不受青睞，最後只能由北市府以公辦方式都更。

都更推升房價 老房子變貴了

都更推升房價造成的另一個連鎖效應，即是台北市的老房子變貴了。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群指出，由於外界預期都更後房價會跟著漲，加上老房土地持分高、公設比低，導致北市30年以上公寓房價居高不下。根據花敬群2014年的調查，大安區40年以上公寓與屋齡20年大樓均價價差僅8%，顯見原本「房子越舊越便宜」的邏輯已被打破。

花敬群說，正常市場機制下，新的房子比較貴，舊房較便宜，消費者可依自己的能力選擇適合的房子。但當舊房價格被炒高至和新房相當，相對就剝奪了消費者可以選擇的產品種類，這也意味著一般民眾可負擔的房子將會越來越少。

社區存在著「海砂屋」想重建，住戶相對存在的態度及觀念不溝通，必然障礙。

~ 署名「更新會」拜託大家交出；「改建意見調查表。」恐與現實脫節 ?

    話說大樓尋求改建的議題，打從99年市府列管為「海砂屋」起，至今都跨越5個年度了。據查似乎每年因應召商改建，多少都做過類似的「問卷調查」，每次激起多數人的認同，最終迴響 :「有意願，但也有想法?」經過一再推敲「住戶想法，不一而足!」確實是個無形得障礙。曾邀約都更專家到社區說明 :「住戶參加都更的權益、法規、利弊等。」，希望拉近觀點差異距離，感想 :「有誰不想改建 ?但條件如何 ?」

    俗話說:「打蛇、打七吋。」任何協商、談判一樣得講究關鍵點，才能事半功倍。社區尋求改建的對象是「全體住戶」，「產權」組成包括；有產權內住戶、外住戶、自然人、法人及無權占有戶。「建物使用區分」包括:店鋪、住家、停車場。空間使用價值、反饋各有不同，住戶擁有房地產係「私有產權」，有人是拼一生的成果、來自於長輩贈與或繼承資產，有人見機行事置產保值兼而出租收益，或者蓄意投資，而投資的目的；當然是參與改建，擁有逆勢進場的獲利潛力。

    資產增值；事關「利益取向」普世價值，惟增值「價值觀」差異大。這些不同屬性的住戶，難道能以模糊空間或用自以為是的立論點，一概訴求，僅用一紙「意見調查表」真能說服眾人?

    農歷年發生在台南市6.4級地震，震垮了一棟大樓，付出的人命代價可觀，畫面令人震驚。一併造成傾斜的建物也不少棟，僅有財物損失，住家大多能逃出危險建物，政府安置容身之處，尚稱迅速，也是人生不幸。報導救災過程怵目驚心，看在其他各級縣、市長、官員眼裡，除了慶幸沒發生在自己職權轄區外，一時之間的感觸良多，事後總得想出亡羊補牢的辦法，盡快來安慰轄區內居住老舊社區的老百姓。偏偏媒體同一時翻攪出「土壤液化」的相關議題；質疑政府一昧隱瞞潛藏危機資訊，要求人民要有「知的權利」，逼得行政院、內政部官員即時允諾，限期公布全國土壤液化潛勢區域資料。

    事後新聞報導；新北市要加速推動「防災型都更」，也積極配套提高申請都市更新社區改建的前置作業補助金額。台北市政府、柯市長更進一步說 :為提升都更效率，台北市政府擬定<台北市公辦都更實施辦法>，期以「公辦」帶動並協助「民辦都更事業」。經查<台北市公辦都更實施辦法>已公告，且訂於3月底實施。   

  另查台北市政府參與投資設置的「台北市都更推展中心」，於網站上公告；可以協助社區成立「更新會」。有關服務宗旨，該組織除了協助社區合法籌組更新會，也參與輔導、評估委外製作:「都市更新概要及都市更新事業計畫書」，一併推薦「專業團隊」以具體落實推動社區整合計劃。立意不同於以往畫餅充飢的宣導內涵，立法已導向「建設性」作為，社區尋求改建，值得參與探討。

  一場6.4級地震，總算搖出了一些利多政策，社區推動改建牽扯複雜的人性，推動要有策略，計畫改建指標要明確。被市府「列管、海砂屋」社區、大樓肯定有些潛在危機，應該屬於積極輔導的對象。如何藉助政府公共政策、資源及公權力，借力使力，事倍功半，「海砂屋」社區改建，逐漸有跡可依循了!

《臺北市公辦都市更新實施辦法》今日市政會議通過，並預計3月底公告實施。

臺北市都市更新處新聞稿
發稿單位：臺北市都市更新處
發稿日期：105年3月22日
連 絡 人：張總工程司立立
連絡電話：02-232156961#2908

臺北市政府為突破過去都市更新面臨之困境，自柯市長上任以來，歷經多方研議與溝通，今日市政會議通過《臺北市公辦都市更新實施辦法》，就都更困境提出創新機制，並作為公辦都更案後續操作流程之指導，以解決過去都市更新案由民間主導開發爭議不斷、自劃更新單元過小、缺乏公益性、弱勢整宅與海砂屋等災損建物協助及已取得拆除執照之更新案無法執行等困境。

臺北市政府表示，就現行都更困境，公辦都更實施辦法提出之創新機制包含：建立公開之估價條件且事前估價權值比例、民辦轉軌公辦機制、爭議協商評估等，另為彰顯公辦都更之公共利益，積極推動大規模地區都市更新，並於都市更新計畫中納入地區公益性或服務性設施，以提升都市整體環境品質，及提供民眾優良居住環境。

臺北市政府進一步表示，該辦法明定公辦都更辦理類型計有四種：【全程型】即由政府主導大規模地區都市更新的標準作業程序(SOP)，包含大區塊型-公辦都更8+2旗艦計畫及基地型-具潛力及民間提案計畫；【半程型】即基於公共利益、公共安全、緊急危難處理等要件，包含民辦都更案件如遭遇有無法推展的情勢，得申請由市政府受理轉軌為公辦之機制；【諮詢輔導型】即輔導海砂屋等災損建物都更重建；【代拆型】即針對民辦都更已取得拆除執照而有拆除困難案件，由市府成立專案小組進行協調與評估，作為都市更新條例第36條規定執行參考依據，以恢復民間對都市更新之信心。

公辦都更實施辦法係依據都市更新條例第5、6、8、9條訂定，針對條例所授權之行政程序予以明定，其第一條即?明政府基於公共利益及公共安全引導更新，條文除已納入都市計畫與更新計畫之內容，更提出優先安置中繼住宅等創新制度，並無民間對於該辦法之適法性及公益性等疑慮。另該辦法已於105年3月22日經市政會議審查通過，預計於3月底前發布實施。近期並將成立公辦都更專案辦公室積極推動公辦都更，期以公辦帶動民辦都更，並引導全市各區之更新發展，達到大規模都市再生效果。

觀點投書：對於地震三大熱門議題的另類思考

風傳媒

6 天前20160303

今年2月6日美濃發生規模6.4的地震，在台南引發災情，最受到矚目的當然是維冠金龍大樓的倒塌，此一不幸事件也引起國內各界對於地震災害的廣泛討論，其中，又以土壤液化、混凝土品質和防災都更等話題，最受到矚目。雖然目前政府的處理方向是採取資訊公開的大方向來辦理，但是似乎也讓更多民眾感到不安，除了擔心自家的安危，更擔心對於房價的影響，同時，民眾似乎也被這些看似學理艱深的名詞搞的一頭霧水。

其實，土壤液化理當不需要如此擔憂，而工程界早已知道；如何提升混凝土品質，而[防災型都更]的成敗則看整府是否願意將[容積獎勵]策略性的放寬，但是上述觀點似乎沒有被真正的討論，以下分別提供一些看法。

土壤液化不見得全是壞事

所謂的土壤液化，就是因地震造成含水土層的土壤顆粒進一步壓實（就像是將裝滿花生的玻璃罐連續敲打震盪，可以讓原有的花生所佔據的體積變小，然後可以在罐子裡裝入更多的花生），連帶使得顆粒之間的空間變小、孔隙水壓上升並造成顆粒間的承載力瓦解，使得其上的建築物發生沈陷。另一個例子，就是在沿著河邊行走時，某些原本看似乾燥平坦的土地，如果用腳輕踩幾下，則那片土地就會化成一攤泥巴，這也是土壤液化的實例。

可想而知，若大地震來臨，房屋周邊的土壤因為液化而化成泥巴，其實反而可以發揮減震的功能，當然，房子難免會被泥沙所污染，同時可能會產生沈陷，但是，起碼多數的房屋結構不會轟然斷裂，因此對於人命的死傷其實反而有所減少。針對土壤液化所造成的自來水、瓦斯管路斷裂、排水溝渠的修復，或者將房屋重新頂起，就是政府可以協助民眾進行修復的重點。

此外，針對土壤液化趨勢明顯的地方，透過土壤改良、加深基樁等工法，都可以迎刃而解。目前政府要在很短的時間之內公布全國的液化潛勢，這其實也會有爭議，或許目前決策的官員都並非工程出身，因此都把這種大規模的地質調查預想的過份簡單，可想而知，要在這麼短的時間內提出這麼大規模的潛勢分析，那當初的鑽探數量、分析目的（誰做的、何時做的、是否屬於大規模的同步調查或只是把許多小型研究拼湊而成？）往往都充滿變異。說實在，對於震災，似乎還有其他更具建設性的議題需要優先關注，而土壤液化的問題，似乎可以排在比較後續的順位！

混凝土品質的低落是重點

更明確的說，應該是混凝土「施工」品質的低落，這次的維冠大樓倒塌後，不難發現許多不應該支離破碎的位置都呈現粉碎狀、鋼筋受到的握裹程度也恐有不足，除了鋼筋的綁匝問題之外（當年的箍筋規範不足以應付大地震），更糟糕的就是混凝土的品質恐怕也不會太好。通常，從混凝土預拌場出貨的混凝土，品質多半不會偏差太遠（甚至都會比設計強度高一些），但是到了現場要灌漿時，許多泵送工人貪圖方便，會偷偷加水（通常不難發現泵送車下方會有一條水管連到鄰近的水龍頭），其實這個偷工動作只是讓泵送工人貪圖一時的方便（混凝土加水變稀，當然比較好泵送，但是這也讓混凝土的強度和均勻的特性喪失），這就是一般住宅建案的常態。不管那些工人有多麼冠冕堂皇的理由，但是說穿了，不就是為了幫他們省個幾分鐘，讓他們少流一些汗，但是卻造成後續住戶一輩子的漏水之苦、龜裂之苦、壁癌之苦（加水變稀的混凝土，其緻密度不足，雨水和有害物質容易滲入或析出），甚至讓房屋減損耐震而倒塌。

關於此點，工程界在二十年之前已經開始引入[高性能混凝土]，此類混凝土具有高強度、澆注時流動性佳的特性，但其代價就是整個混凝土製程必須升級，且必須加入一定比例的[化學藥劑]，因為這樣的高性能混凝土對於材料的品質和成分配比分常敏感，必須嚴格掌握，只要一加水，就會讓混凝土漿料淅離（意思就是只要敢現場偷加水，那混凝土裡面的小石子就會全部卡在泵送管路中，那麼工人反而要花幾十倍的時間拆管清理）。

如果將來每個建案都願意採用[高性能混凝土]，雖然混凝土成本或許會提高，但是可以節省下澆注擣實的工人成本、省下後續表面修飾的成本以及降低防水修繕的成本，更重要的是，將可確保混凝土品質大幅提升、減少屋主在建物生命週期中的修繕花費，希望政府應持續大力推廣。

防災都更必然會卡在容積獎勵上限而無法推動

如果依照目前營建署的容積獎勵上限，那麼，未來很可能只有房價較高的都會區（依照建案成本進行粗估，每坪房價至少35萬元以上），才「有可能」推動防災都更或者推動老舊房屋都更。其原因在於，民眾通常不願意掏出幾百萬元把自己的老舊房子打掉重蓋，因此政府必須給予容積獎勵，在原有的土地上蓋出更多房子，而新蓋的房子除了分回給原住戶居住之外，建商則會把多蓋出來的房子拿去賣，藉此負擔整個[都更建案]的成本並且[賺取利潤]。

可想而知，如果容積獎勵不夠（特別是房屋售價較低的中南部、非都會地區），原本的住戶要嗎；只能換回面積縮水很多的房子，不然就是建商受到容積率的限制，而無法多蓋足夠的房屋來出售（無利可圖），這樣的都更是不可能實現的！因此，如果政府要落實[防災都更]的觀念，那麼首先必須要體認到，在一般情況下，[容積率]的放寬的確代表會讓更多人口遷入，因此需要對於容積獎勵訂立[合理上限]。但是在防災的概念下，如果政府認為「老舊建物倒塌所造成的生命財產損失風險」，應該遠高於「人口增加對生活環境造成的危害風險」，那麼，在制度設計上，應該賦予[防災都更]有更寬裕的容積獎勵上限，而不應該用[人口涵容能力]的觀點，來訂出獎勵上限。

＊作者為土木工程博士，國政基金會副研究員

台北若發生7.1強震 大同、萬華、中正最慘

風傳媒

18 小時前2016.03.04.

科技部3日提出「我國地震防災科技之研發與落實」，在其中的「老舊建物衝擊分析」中，設定山腳斷層全段錯動，當地震規模7.1、震源深度10公里時，估算老舊建物損害風險。若以台北市來看，結果顯示，一旦上述情況發生，大同、萬華、中正等地區損壞將最為嚴重。

科技部3日在行政院會中提出我國地震防災科技部報告，除推估未來50年內台灣可能發生震度7以上烈震的地區外，也在「老舊建物衝擊分析」中提出老舊建物在震災中可能的損害風險。

分析委託國家地震中心及中央大學等進行，模擬大台北遭受強震的狀況，假設山腳斷層全段錯動，地震規模7.1，震源深度10公里的情況，結合Google Earth，具體呈現老舊建物損害高風險位置。若以類似規模地震來看，九二一地震時的震源深度是8.0公里，規模7.3。

根據分析，以台北市來看，一旦上述假設條件發生，老舊建物損害棟數較高行政區包括：萬華區、大同區、中正區、中山區等。

但科技部自然科學及永續研究發展司長陳于高也特別提上，上一次錯動發生的時間，是300年前。

加速防災型都更 朱立倫：三個月內訂定申請條件

中廣新聞網 – 2016年3月1日 下午4:48

新北市長朱立倫今天(1號)主持市政會議，針對新北市內老舊房屋很多，城鄉局提出「防災型都更七大行動方案」，朱立倫也指示各局處，必須在三個月內清查所有「災害潛勢區」，並把申請程序和條件訂清楚，鼓勵民眾參與。　(林麗玉報導)

　全台各縣市關注老舊房屋、及土壤液化等嚴重問題，新北市長朱立倫1號主持市政會議，針對新北市的老舊房屋多，新北市城鄉局也提出「防災型都更 7 大行動方案」，包括篩選策略地區示範公辦都更，「提高補助經費協助自力都更」，「縮減程序、鬆綁法令加速簡易都更」，「老屋健檢、結構補強一條龍服務」，「整建維護耐震補強同時進行」，「防災道路與避難點優先取得」，以及「都市更新推動師蹲點輔導」等，朱立倫市長也在會議中指示，要各局處與其說，不如務實地做，指示相關單位，要在三個月內，清查新北市內所有災害潛勢區，並將申請的程序及條件訂定清楚，6月1日提出結果，最慢7月 1日，就能實施包括鼓勵民眾自力都更或簡易都更等。

新北市長朱立倫說，不管是自力都更或簡易都更，現在其實都是建商主導，以市場好壞決定都更時間，所以到目前為止，只有5件動工，因此必須思考如何提供足夠誘因，包括建商利潤回歸地主、達到「一坪換一坪」等，真正讓民眾受益、主導都更加速進行。至於老屋健檢，朱立倫表示，工務局與各公會已經開始進行相關作業，希望能繼續加快速度，讓民眾安心。不管是防災型都更或簡易都更，最重要目的是務實可行，「一坪換一坪」的重點是民眾居住的空間與原來一樣大，才能讓民眾有誘因願意進行都更。

康熙」跑馬燈寫什麼？ 蔡康永po文揭密

• 部落格文章

作者Yahoo!奇摩 | Yahoo奇摩（即時新聞） – 2016年1月21日 下午3:35

十二年長壽綜藝節目「康熙來了」日前播出最終回，讓許多忠實觀眾不捨。不過，你可曾注意到，「康熙來了」的開場時常都以一串文字跑馬燈為開頭，但因鏡頭停留時間不久，觀眾常常來不及看清楚。究竟跑馬燈上寫些什麼？蔡康永今天在臉書提出解答。

蔡康永寫道，他非常確定「康熙來了」在全世界的節目中，做了一件別的節目不曾做的事。那就是在佈景正中央的跑馬燈上，每集從頭到尾的播放著一大串的推薦書單，而且通常還是每集節目的開場第一個鏡頭。

不過，由於鏡頭停留時間短暫、跑馬燈速度飛快，觀眾根本搞不清楚上面寫些什麼。再加上「康熙來了」的節奏和氣氛，節目中也不曾提及這串書單。

這麼沒效果，為什麼他仍然想在跑馬燈上推薦書呢？蔡康永說，因為他想要告訴觀眾：「別放棄閱讀。」

蔡康永表示，他訪問過非常多聰明人，所以知道自己不算聰明；但他很慶幸有很多事，能夠依靠閱讀而學會。

他認為，現在的生活方式，閱讀已經比任何時代更方便。只要願意，手機上就有一大堆文字隨時可以讀。所以，更重要的是，要練習挑選值得花時間閱讀的內容，建立閱讀的品味。

文末，蔡康永在語重心長地說：「笨不是絕症，笨可以改善，別放棄閱讀。」如果放棄閱讀，就只能永遠死守住原來的自己。

……………………………………………………………………………………………………………………….................................................................................................................................

版主聲明啟事:

    有關本部落格，從2016年1月20日起將不再刊登；社區管委會、區分所有權人會議記錄、公文書等訊息，以往的資訊、報導，謹供雲端「公共資料庫」存檔，請105年度管委會、住戶諒達。

    99年開始建置本部落格，登載於YAHOO部落格網頁，訴求提供一處社區資訊溝通平台；刊登有關社區活動要聞、大樓重建論述、活動、海砂屋討論議題及都更改建報導新聞等。

    99年7月1日經台北市政府公告、列管社區為「海沙屋」，經全體住戶「合議」得拆除重建。部落格經營、管理迄今達5年，有關刊登、報導主軸；以登載管委會、區分所有權人會議記錄為宗旨；另以社區涉及海沙屋改建、鄰地動工損鄰及都市更新法規等豐富網頁內容。兼有觀察社區面臨改建，發生社區住戶互動異常現象，為文內容難免主觀、繆誤或偏差，唯盡可能尋求客觀立場。於建置本「部落格」初期；曾遭遇不同立場住戶惡意留言、內容偏私，甚至於惡形惡狀、大量上傳訊息企圖灌爆網頁等，過程難免洩氣，幾經折騰，網業還是站穩立場。

     2013年底YAHOO停止「部落格」網業服務，予轉載到PC home「痞客邦、部落格網頁」持續刊登至今，過程不卑不亢，不忘初衷，為提供社區一個理性公開對話的平台，沒有討好、討喜的立場，登載不計褒貶。倒是意外獲得社區外的社會人士關注，經常有人私密留言、諮詢、交流有關「海沙屋」改建的疑難，正所謂:「授受相長，增長知識。」。

     每週抽空寫些觀點文章、轉載一些財經新聞、趣聞、保建資訊，希服務不特定社群，倒也樂在其中，忙裡偷閒，義務經營社區「部落格」的心得，只能說:「勞而不苦，累得暢快。」(註:引用商業周刊標題文字)

     英國前首相邱吉爾說:「貓會鄙視人，狗會仰望人，豬以平等眼光待人。」99年度管委會決議；建立社區「部落格」數位化公告社區文件，有幸義務服務，一併探討社區「海沙屋」改建觀點，畢竟「事實」與「理論」有差異，請放棄「理論」相信「事實」。終究是白忙一場，社區「假性共識」的表現合乎人性，但大樓「改建」難有共識的處境；套句台灣諺語說:「有手春無路、有腳走無步。」牽扯的人性、稅法、都更條例、房地產市場、經濟環境變化，不一而足。

康熙」跑馬燈寫什麼？ 蔡康永po文揭密

• 部落格文章

作者Yahoo!奇摩 | Yahoo奇摩（即時新聞） – 2016年1月21日 下午3:35

十二年長壽綜藝節目「康熙來了」日前播出最終回，讓許多忠實觀眾不捨。不過，你可曾注意到，「康熙來了」的開場時常都以一串文字跑馬燈為開頭，但因鏡頭停留時間不久，觀眾常常來不及看清楚。究竟跑馬燈上寫些什麼？蔡康永今天在臉書提出解答。

蔡康永寫道，他非常確定「康熙來了」在全世界的節目中，做了一件別的節目不曾做的事。那就是在佈景正中央的跑馬燈上，每集從頭到尾的播放著一大串的推薦書單，而且通常還是每集節目的開場第一個鏡頭。

不過，由於鏡頭停留時間短暫、跑馬燈速度飛快，觀眾根本搞不清楚上面寫些什麼。再加上「康熙來了」的節奏和氣氛，節目中也不曾提及這串書單。

這麼沒效果，為什麼他仍然想在跑馬燈上推薦書呢？蔡康永說，因為他想要告訴觀眾：「別放棄閱讀。」

蔡康永表示，他訪問過非常多聰明人，所以知道自己不算聰明；但他很慶幸有很多事，能夠依靠閱讀而學會。

他認為，現在的生活方式，閱讀已經比任何時代更方便。只要願意，手機上就有一大堆文字隨時可以讀。所以，更重要的是，要練習挑選值得花時間閱讀的內容，建立閱讀的品味。

文末，蔡康永在語重心長地說：「笨不是絕症，笨可以改善，別放棄閱讀。」如果放棄閱讀，就只能永遠死守住原來的自己。

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版主聲明啟事:

    有關本部落格，從2016年1月20日起將不再刊登；社區管委會、區分所有權人會議記錄、公文書等訊息，以往的資訊、報導，謹供雲端「公共資料庫」存檔，請105年度管委會、住戶諒達。

    99年開始建置本部落格，登載於YAHOO部落格網頁，訴求提供一處社區資訊溝通平台；刊登有關社區活動要聞、大樓重建論述、活動、海砂屋討論議題及都更改建報導新聞等。

    99年7月1日經台北市政府公告、列管社區為「海沙屋」，經全體住戶「合議」得拆除重建。部落格經營、管理迄今達5年，有關刊登、報導主軸；以登載管委會、區分所有權人會議記錄為宗旨；另以社區涉及海沙屋改建、鄰地動工損鄰及都市更新法規等豐富網頁內容。兼有觀察社區面臨改建，發生社區住戶互動異常現象，為文內容難免主觀、繆誤或偏差，唯盡可能尋求客觀立場。於建置本「部落格」初期；曾遭遇不同立場住戶惡意留言、內容偏私，甚至於惡形惡狀、大量上傳訊息企圖灌爆網頁等，過程難免洩氣，幾經折騰，網業還是站穩立場。

     2013年底YAHOO停止「部落格」網業服務，予轉載到PC home「痞客邦、部落格網頁」持續刊登至今，過程不卑不亢，不忘初衷，為提供社區一個理性公開對話的平台，沒有討好、討喜的立場，登載不計褒貶。倒是意外獲得社區外的社會人士關注，經常有人私密留言、諮詢、交流有關「海沙屋」改建的疑難，正所謂:「授受相長，增長知識。」。

     每週抽空寫些觀點文章、轉載一些財經新聞、趣聞、保建資訊，希服務不特定社群，倒也樂在其中，忙裡偷閒，義務經營社區「部落格」的心得，只能說:「勞而不苦，累得暢快。」(註:引用商業周刊標題文字)

     英國前首相邱吉爾說:「貓會鄙視人，狗會仰望人，豬以平等眼光待人。」99年度管委會決議；建立社區「部落格」數位化公告社區文件，有幸義務服務，一併探討社區「海沙屋」改建觀點，畢竟「事實」與「理論」有差異，請放棄「理論」相信「事實」。終究是白忙一場，社區「假性共識」的表現合乎人性，但大樓「改建」難有共識的處境；套句台灣諺語說:「有手春無路、有腳走無步。」牽扯的人性、稅法、都更條例、房地產市場、經濟環境變化，不一而足。

世上最不能欺騙的，是善心！

遠見雜誌

魯皓平12 小時前2015.01.13.

     三姐妹愛心布丁事件日前鬧得沸沸揚揚，許多人不滿她們濫用民眾愛心，以家貧、學費不足、生活困苦等因素懇求大家幫忙購買，但卻遭踢爆，事實上家境優渥、愛用奢侈品等習慣。整起故事從三姐妹布丁延遲訂單後之不當言論發酵，甚至還引發了阿嬤自殺輕生的事件，紛爭恐怕不會在短時間內落幕。

     無論這起爭議的真相為何，網友們所在乎的，其實並不是三姐妹與阿嬤在賣布丁後變有錢，而是在生活終於有所資助、補貼後，卻還是用同樣的手法博取眾人同情。

     當發現愛心最終的本意被忽視、貧窮包裝的背景下是奢華時，等於破壞了人與人間最基礎的「信任」。

     2015年8月，北部三所高中的康輔社學生，因為旅遊經費不足，而以偏鄉服務名義募款，被投訴吃喝玩樂的錢來自於民眾之愛心，引發撻伐。

     同年7月，在八仙塵暴發生後，也有不肖之徒假借受害者家屬名義，誆稱急需醫藥費而騙取他人財物。

     更多的是，還有一系列「看見有人錢包掉在路上，台灣人會？」「發現正妹內褲走光，台灣男生會怎麼做？」等街頭測試影片，以各種不同的狀況，來探測路人的反應與舉動，用以了解台灣民眾是否真的很有愛心。

     台灣人很有人情味、也很有愛心，這是我們的最大優點，從四川汶川大地震、高雄八八水災到日本311海嘯，無論物資與金錢捐獻，台灣人愛心、善心都是國際間數一數二。對於應該幫助、值得幫助的情況，我們的善心永遠不落人後。

     因此，這份「信任」如果被破壞踐踏，影響層面必定十分嚴重。

     試著想想，當他人願意用金錢來支助第三者時，何嘗不是因為同情對方的際遇、覺得自己的生活過得比人家好，才決定協助弱勢擁有更好的日子？

     這資助的金額不能以多寡來衡量愛心的程度，而是每個人只要有這份心，都能交織出社會最幸福的暖流，它代表百姓的溫情、協助的善意，還有人心最美的良知。

     相關的類似案例，去年10月也在中國鬧得沸沸揚揚。

     中國安徽一名26歲女子李娟因為被惡犬咬成重傷，話題持續在網路上發酵。

     受害者家屬對媒體表示，會被惡犬咬傷之原因，係李娟在下班回家途中撞見了一名正被惡犬包圍的女孩，為了救那女孩，她奮勇驅趕惡犬，雖然成功保護了女孩，但她卻不幸被咬成重傷，不僅遭啃的體無完膚，內心更嚴重受創。

     她如此善行義舉、犧牲保護的情操，馬上就引發網友的同情與關注，愛心捐款超過80萬人民幣（400萬台幣）。

     不過，由於事件交代不清、流浪狗的議題發酵，加上家屬說詞有諸多盲點，最後的事實揭露，李娟其實不是因為在路邊救人被狗咬傷，而是在養狗場內被咬，狗場的主人，正是她的男友，且真正被咬的原因不得而知。

     這個原本充滿正能量的故事，一夕之間破滅為騙取愛心的鬧劇，成了嚴重傷害道德和良知的行為。倘若日後再有人真的遭遇不測，我們還會再幫助嗎？還是認為那其實是另一場騙局？ 

     我們都知道伊索寓言中《狼來了》的故事，當放羊的孩子不斷的在說謊、村民的耐心被消磨，一旦真的有困難，恐怕不會有人理睬。

     這個社會，有著太多真正需要幫忙的弱勢，是我們表面上所看不到、不知道的。當良善的愛心被揭穿為謊言時，所爆發的衝擊是一點一滴在心中累積，如果最後沒有人願意幫助弱勢，誰又擔的起這樣的責任？

「社區改建」對內、對外都需要建設性的對話，「對話」與「信任」都是合議的行動。

~如果「對話」困難，這份「信任」又被破壞踐踏，社區「和諧」必然暗潮洶湧。

      都會區的繁榮發展；因應人口集中，政府須強化生活機能，投入公共設施、規劃公園、活動中心、建設捷運、公車網，市民出門交通便捷。立法，放寬土地利用開發使用條件，創造出高樓林立都市景觀，為滿足市民居住需求，提供大宗的公寓、大樓「集合式住宅」社區，因應都市發展及人口聚集的生活環境。

      市區獨立門戶平房、居家逐漸成了少數，應市場住家需求，開始出現公寓社區；樓層從早期的三層樓，發展到四、五層樓高，為了增添使用空間，有人甘冒違建風險，再往上墊高一層鐵皮屋，日積月累、違建數量可觀，反正只有五樓的人想就近使用，不論自用、出租兩相宜，低樓層的住戶懶得往上爬，也不妨礙各自住家使用，卻創造出醜陋的天際線。隨著土木工程技術的進步，市區逐漸出現了裝置電梯的七層樓房，深挖地基，附設停車功能。而現代大樓，動則十層、二十層、三十層堆疊上去，基地使用土地面積，造成土地產權持分越分越少，買房、人們只在乎「居家」的面積大小、公共設施、管理功能，「房價」定位於建物使用坪數、地點、區域，「土地持分」似乎變成聊備一格，反而顯得不重要，但一定要有土地持分產權。

       使用「建築物」有折舊、海砂屋、幅射屋等人為或自然耗損情況，法規明定:磚造使用年限35年、鋼筋混凝土造50年、鋼骨造70年。法定常態使用年限；係便於核定課稅、鑑價評估、作帳買賣、參考定價等。如果建築物於使用多年後發現牆柱龜劣、傾斜，進而檢測出海沙屋、幅射屋，變成危樓。住戶面臨大樓、社區重建；勢將參入住戶、使用者、所有權人的「價值觀」與「認知」問題。一旦啟動整合一個區塊的公寓、一棟大樓社區，基於社區土地、建物產權混同，涵蓋「共同共有」持分的土地、公共設施產權。在常態下，社區管理、使用；猶如「一個大家庭」，實務上大家同一門戶進出，大家可以互不相識，起居生活也不一定互相認同。

       大樓重建；須整合改建的對象，不再限於單純的「物件」，「權利」得融入土地及建物的「所有權人」。有關登載的產權；有自然人、法人，出租、分離出承租方使用權，借錢、則延伸出他項權利，欠錢不還，扣押、限制資產移轉，或另有繼承、增與等多種「權利主張」。

海沙屋社區談到「改建」；必然涉及住戶資產的權利價值變換及更新重新分配的條件。基於社區住戶成員多、價值觀、想法不同，有關統合眾多當事人參與「合議改建」，對內、對外都需要建設性的「對話」，而「事實」與「理論」往往有很大的差異，要去相信「事實」也請放棄「理論」。「有效對話」的基礎，建立於「互相信任」，而「對話」與「信任」都屬於「合議改建」的必要行動。

世上最不能欺騙的，是善心！

遠見雜誌

魯皓平12 小時前2015.01.13.

     三姐妹愛心布丁事件日前鬧得沸沸揚揚，許多人不滿她們濫用民眾愛心，以家貧、學費不足、生活困苦等因素懇求大家幫忙購買，但卻遭踢爆，事實上家境優渥、愛用奢侈品等習慣。整起故事從三姐妹布丁延遲訂單後之不當言論發酵，甚至還引發了阿嬤自殺輕生的事件，紛爭恐怕不會在短時間內落幕。

     無論這起爭議的真相為何，網友們所在乎的，其實並不是三姐妹與阿嬤在賣布丁後變有錢，而是在生活終於有所資助、補貼後，卻還是用同樣的手法博取眾人同情。

     當發現愛心最終的本意被忽視、貧窮包裝的背景下是奢華時，等於破壞了人與人間最基礎的「信任」。

     2015年8月，北部三所高中的康輔社學生，因為旅遊經費不足，而以偏鄉服務名義募款，被投訴吃喝玩樂的錢來自於民眾之愛心，引發撻伐。

     同年7月，在八仙塵暴發生後，也有不肖之徒假借受害者家屬名義，誆稱急需醫藥費而騙取他人財物。

     更多的是，還有一系列「看見有人錢包掉在路上，台灣人會？」「發現正妹內褲走光，台灣男生會怎麼做？」等街頭測試影片，以各種不同的狀況，來探測路人的反應與舉動，用以了解台灣民眾是否真的很有愛心。

     台灣人很有人情味、也很有愛心，這是我們的最大優點，從四川汶川大地震、高雄八八水災到日本311海嘯，無論物資與金錢捐獻，台灣人愛心、善心都是國際間數一數二。對於應該幫助、值得幫助的情況，我們的善心永遠不落人後。

     因此，這份「信任」如果被破壞踐踏，影響層面必定十分嚴重。

     試著想想，當他人願意用金錢來支助第三者時，何嘗不是因為同情對方的際遇、覺得自己的生活過得比人家好，才決定協助弱勢擁有更好的日子？

     這資助的金額不能以多寡來衡量愛心的程度，而是每個人只要有這份心，都能交織出社會最幸福的暖流，它代表百姓的溫情、協助的善意，還有人心最美的良知。

     相關的類似案例，去年10月也在中國鬧得沸沸揚揚。

     中國安徽一名26歲女子李娟因為被惡犬咬成重傷，話題持續在網路上發酵。

     受害者家屬對媒體表示，會被惡犬咬傷之原因，係李娟在下班回家途中撞見了一名正被惡犬包圍的女孩，為了救那女孩，她奮勇驅趕惡犬，雖然成功保護了女孩，但她卻不幸被咬成重傷，不僅遭啃的體無完膚，內心更嚴重受創。

     她如此善行義舉、犧牲保護的情操，馬上就引發網友的同情與關注，愛心捐款超過80萬人民幣（400萬台幣）。

     不過，由於事件交代不清、流浪狗的議題發酵，加上家屬說詞有諸多盲點，最後的事實揭露，李娟其實不是因為在路邊救人被狗咬傷，而是在養狗場內被咬，狗場的主人，正是她的男友，且真正被咬的原因不得而知。

     這個原本充滿正能量的故事，一夕之間破滅為騙取愛心的鬧劇，成了嚴重傷害道德和良知的行為。倘若日後再有人真的遭遇不測，我們還會再幫助嗎？還是認為那其實是另一場騙局？ 

     我們都知道伊索寓言中《狼來了》的故事，當放羊的孩子不斷的在說謊、村民的耐心被消磨，一旦真的有困難，恐怕不會有人理睬。

     這個社會，有著太多真正需要幫忙的弱勢，是我們表面上所看不到、不知道的。當良善的愛心被揭穿為謊言時，所爆發的衝擊是一點一滴在心中累積，如果最後沒有人願意幫助弱勢，誰又擔的起這樣的責任？

「社區改建」對內、對外都需要建設性的對話，「對話」與「信任」都是合議的行動。

~如果「對話」困難，這份「信任」又被破壞踐踏，社區「和諧」必然暗潮洶湧。

      都會區的繁榮發展；因應人口集中，政府須強化生活機能，投入公共設施、規劃公園、活動中心、建設捷運、公車網，市民出門交通便捷。立法，放寬土地利用開發使用條件，創造出高樓林立都市景觀，為滿足市民居住需求，提供大宗的公寓、大樓「集合式住宅」社區，因應都市發展及人口聚集的生活環境。

      市區獨立門戶平房、居家逐漸成了少數，應市場住家需求，開始出現公寓社區；樓層從早期的三層樓，發展到四、五層樓高，為了增添使用空間，有人甘冒違建風險，再往上墊高一層鐵皮屋，日積月累、違建數量可觀，反正只有五樓的人想就近使用，不論自用、出租兩相宜，低樓層的住戶懶得往上爬，也不妨礙各自住家使用，卻創造出醜陋的天際線。隨著土木工程技術的進步，市區逐漸出現了裝置電梯的七層樓房，深挖地基，附設停車功能。而現代大樓，動則十層、二十層、三十層堆疊上去，基地使用土地面積，造成土地產權持分越分越少，買房、人們只在乎「居家」的面積大小、公共設施、管理功能，「房價」定位於建物使用坪數、地點、區域，「土地持分」似乎變成聊備一格，反而顯得不重要，但一定要有土地持分產權。

       使用「建築物」有折舊、海砂屋、幅射屋等人為或自然耗損情況，法規明定:磚造使用年限35年、鋼筋混凝土造50年、鋼骨造70年。法定常態使用年限；係便於核定課稅、鑑價評估、作帳買賣、參考定價等。如果建築物於使用多年後發現牆柱龜劣、傾斜，進而檢測出海沙屋、幅射屋，變成危樓。住戶面臨大樓、社區重建；勢將參入住戶、使用者、所有權人的「價值觀」與「認知」問題。一旦啟動整合一個區塊的公寓、一棟大樓社區，基於社區土地、建物產權混同，涵蓋「共同共有」持分的土地、公共設施產權。在常態下，社區管理、使用；猶如「一個大家庭」，實務上大家同一門戶進出，大家可以互不相識，起居生活也不一定互相認同。

       大樓重建；須整合改建的對象，不再限於單純的「物件」，「權利」得融入土地及建物的「所有權人」。有關登載的產權；有自然人、法人，出租、分離出承租方使用權，借錢、則延伸出他項權利，欠錢不還，扣押、限制資產移轉，或另有繼承、增與等多種「權利主張」。

海沙屋社區談到「改建」；必然涉及住戶資產的權利價值變換及更新重新分配的條件。基於社區住戶成員多、價值觀、想法不同，有關統合眾多當事人參與「合議改建」，對內、對外都需要建設性的「對話」，而「事實」與「理論」往往有很大的差異，要去相信「事實」也請放棄「理論」。「有效對話」的基礎，建立於「互相信任」，而「對話」與「信任」都屬於「合議改建」的必要行動。

<自己的家園 自己救>，關鍵在整合共識，融合社區住戶價值觀…。

~刻意；難免取巧，絕對的權力，絕對的腐化。

    「參選人」刻意標榜:「怎麼收穫、怎麼栽」，講得好。有心服務社區，希望不是參閱的「口號」，「大樓改建」需要責無旁貸的「使命感」。令人不敢「苟同」和「質疑」的是背後那隻「黑手」和刻意的「動機」。存心隱身、掛勾的是「更新會」的成員，一個頗具爭議性的社區組織。因為「有心」不同於「誠心」，如果掛靠存在著「操控」勝於「服務」的企圖心，懷著「便宜行事」的態度，試圖「染指」或「流用」社區逐漸枯竭的「行政管理資源」。基於「行政管理費」積攢不易，目前運用於社區「行政管理」日常事務，已力不從心，偏偏有人故意積欠「管理費」，如再誤導奧援「改建行政事務」，殊屬不當，況且可以預見 ~ 「重建」遙不可期。一旦大樓「行政管理費」耗盡，而調高「管理費」又遭遇困難，必然引發社區「管理」失序，將造成「房價」一跌再跌，居家「公共安全」風險係數會跟隨著擴大，而影響居家安全，倒楣的依然是「全體住戶」。

     再則，標榜:<自己的家園 自己救>的立論；究竟是「為己」，還是「為人」?「故事」越荒唐，反而誘發想要看下去的「動力」，因為旁觀者清。回想前幾年市府對於推動「都市更新」的政策宣言 :「住戶參與都市更新，有錢自己賺」。但試問有多少「市民」，因積極參與「都市更新案」而獲利了。畢竟「施政者」有理想，「立法者」一本初衷修法。只因經過「政黨」協調、修訂後的「都更條例」，固然有了共識，頒布法規及執行細則；有關成果，作為於被實驗、被實施的「受益方」~ 所有權人，還是難免質疑、觀望。

     近幾年「文林苑」引發「都更條例」執行爭議；內政部、地方政府、社會與論、學者專家，都表示「都更條例」應該檢討、修法。但至今只聽樓梯響、未見人下來，最終由「住戶」自覺及「建商」妥協，爭議才落幕，如今建案「平地起高樓」也算善終。「都更條例」由政府執行管理，「有爭議」則交各級法院判決，「不服」還有大法官釋憲解釋，但過程肯定冗長；呈現「法理」與「現實」的差距，「立法」終難於兼顧各方權益，而百姓的「利益」終歸是「卑微」。

     今年適逢大選年，政黨競合、政治操作、惡質文化依舊，選民迷茫，人民的選擇有限，還須靠自己明辨。社區「改選委員」，不幸~思維依然存在者「對立」的氛圍，大家如果不是「朋友」，起碼也是「鄰居」，常言道:「遠親，不如近鄰」。公告「改選公告」全體住戶名單時，原任「委員」大都表示:放棄登記參選，相對發放「指定住戶名單」參選人，是否出於本意，除了刻意；難免取巧。

     觀察社區每年投票人數；總落在半數之下，參與率很難過半。經查大樓「住戶規約」規範；其實「所有權人」與「租戶」同樣擁有「投票權」，只是「租戶」不能擔任「主任委」和「財務委員」職務罷了。基於「租戶」可能礙於面子，總是規避參與社區議題。就「法理」而言；「承租戶」依法擁有房屋「使用權益」，未必與「區分所有權人」產權發生衝突。因為「租戶」擁有「使用權」遵守規章，按時繳交「管理費」，得共享社區各項公共設施權益，一併享有「投票權」及參與討論社區「公共安全」議題，維護居家品質。

     以上誠屬多慮，僅揭露一些怪異現象，也許「歹年冬、搞肖人」，見怪不怪，見怪自敗。我們當然也不必為不值得的人，證明什麼 ? 因為生活得更好，是為了你自己，居家平安、公共安全得要講究。同此道理；多留意社區人、事、物的變化，也是為自己及住家環境更好。

<自己的家園 自己救>，關鍵在整合共識，融合社區住戶價值觀…。

~刻意；難免取巧，絕對的權力，絕對的腐化。

    「參選人」刻意標榜:「怎麼收穫、怎麼栽」，講得好。有心服務社區，希望不是參閱的「口號」，「大樓改建」需要責無旁貸的「使命感」。令人不敢「苟同」和「質疑」的是背後那隻「黑手」和刻意的「動機」。存心隱身、掛勾的是「更新會」的成員，一個頗具爭議性的社區組織。因為「有心」不同於「誠心」，如果掛靠存在著「操控」勝於「服務」的企圖心，懷著「便宜行事」的態度，試圖「染指」或「流用」社區逐漸枯竭的「行政管理資源」。基於「行政管理費」積攢不易，目前運用於社區「行政管理」日常事務，已力不從心，偏偏有人故意積欠「管理費」，如再誤導奧援「改建行政事務」，殊屬不當，況且可以預見 ~ 「重建」遙不可期。一旦大樓「行政管理費」耗盡，而調高「管理費」又遭遇困難，必然引發社區「管理」失序，將造成「房價」一跌再跌，居家「公共安全」風險係數會跟隨著擴大，而影響居家安全，倒楣的依然是「全體住戶」。

     再則，標榜:<自己的家園 自己救>的立論；究竟是「為己」，還是「為人」?「故事」越荒唐，反而誘發想要看下去的「動力」，因為旁觀者清。回想前幾年市府對於推動「都市更新」的政策宣言 :「住戶參與都市更新，有錢自己賺」。但試問有多少「市民」，因積極參與「都市更新案」而獲利了。畢竟「施政者」有理想，「立法者」一本初衷修法。只因經過「政黨」協調、修訂後的「都更條例」，固然有了共識，頒布法規及執行細則；有關成果，作為於被實驗、被實施的「受益方」~ 所有權人，還是難免質疑、觀望。

     近幾年「文林苑」引發「都更條例」執行爭議；內政部、地方政府、社會與論、學者專家，都表示「都更條例」應該檢討、修法。但至今只聽樓梯響、未見人下來，最終由「住戶」自覺及「建商」妥協，爭議才落幕，如今建案「平地起高樓」也算善終。「都更條例」由政府執行管理，「有爭議」則交各級法院判決，「不服」還有大法官釋憲解釋，但過程肯定冗長；呈現「法理」與「現實」的差距，「立法」終難於兼顧各方權益，而百姓的「利益」終歸是「卑微」。

     今年適逢大選年，政黨競合、政治操作、惡質文化依舊，選民迷茫，人民的選擇有限，還須靠自己明辨。社區「改選委員」，不幸~思維依然存在者「對立」的氛圍，大家如果不是「朋友」，起碼也是「鄰居」，常言道:「遠親，不如近鄰」。公告「改選公告」全體住戶名單時，原任「委員」大都表示:放棄登記參選，相對發放「指定住戶名單」參選人，是否出於本意，除了刻意；難免取巧。

     觀察社區每年投票人數；總落在半數之下，參與率很難過半。經查大樓「住戶規約」規範；其實「所有權人」與「租戶」同樣擁有「投票權」，只是「租戶」不能擔任「主任委」和「財務委員」職務罷了。基於「租戶」可能礙於面子，總是規避參與社區議題。就「法理」而言；「承租戶」依法擁有房屋「使用權益」，未必與「區分所有權人」產權發生衝突。因為「租戶」擁有「使用權」遵守規章，按時繳交「管理費」，得共享社區各項公共設施權益，一併享有「投票權」及參與討論社區「公共安全」議題，維護居家品質。

     以上誠屬多慮，僅揭露一些怪異現象，也許「歹年冬、搞肖人」，見怪不怪，見怪自敗。我們當然也不必為不值得的人，證明什麼 ? 因為生活得更好，是為了你自己，居家平安、公共安全得要講究。同此道理；多留意社區人、事、物的變化，也是為自己及住家環境更好。